后天，北京奧運(yùn)會(huì)將落下絢麗帷幕。面對(duì)2001年7月北京申奧成功以來(lái)，奧運(yùn)概念對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)力助推；面對(duì)奧運(yùn)期間熱烈賽場(chǎng)與冷清樓市的冰火比照，迎來(lái)"后奧運(yùn)"時(shí)代的樓市將走向何方？南京樓市仍會(huì)硬撐還是已經(jīng)入冬？將快速衰退還是繼續(xù)平穩(wěn)振蕩？會(huì)迎來(lái)重大利好還是僅僅政策微調(diào)？為此，記者對(duì)話南京大學(xué)經(jīng)濟(jì)系副主任葛揚(yáng)，以期探尋奧運(yùn)之后南京樓市的發(fā)展趨向。

　　記者：去年下半年，尤其是今年以來(lái)，樓市低迷、購(gòu)房者觀望，市場(chǎng)實(shí)際上已經(jīng)把更多的希望寄托在奧運(yùn)會(huì)之后。奧運(yùn)，實(shí)際上已成為眾多開(kāi)發(fā)商、甚至專家學(xué)者、購(gòu)房人心中的一道檻，過(guò)了這道檻，樓市就會(huì)迎來(lái)春天。您認(rèn)為是這樣的嗎？

　　葛揚(yáng)：在宏觀調(diào)控的大背景下，樓市持續(xù)低迷已是不爭(zhēng)的事實(shí)。奧運(yùn)只是一個(gè)國(guó)際性的大型體育賽事，單從經(jīng)濟(jì)的角度看，奧運(yùn)其實(shí)和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展沒(méi)有什么直接聯(lián)系，其概念影響力也僅在承辦城市表現(xiàn)得較為明顯。但可以看到的是，業(yè)內(nèi)對(duì)奧運(yùn)，尤其是后奧運(yùn)時(shí)代房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)極為關(guān)注。我想，這主要是因?yàn)槿藗兞?xí)慣性地將一個(gè)重要時(shí)間作為節(jié)點(diǎn)來(lái)觀察，也就是我們俗稱的當(dāng)口。

　　從目前的種種現(xiàn)象來(lái)深入分析，奧運(yùn)后，大的宏觀調(diào)控背景并不會(huì)改變。因?yàn)閲?guó)家的宏觀調(diào)控政策是從國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展層面上提出的，并非針對(duì)房地產(chǎn)這一個(gè)單一行業(yè)。只不過(guò)由于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特殊性，使它在宏觀調(diào)控中不自主地站到了"風(fēng)口浪尖"上。

　　記者：那我能不能理解成奧運(yùn)會(huì)后，國(guó)家的宏觀調(diào)控政策并不會(huì)產(chǎn)生根本性的松動(dòng)？如果是這樣，希望局部政策放寬是不是更為現(xiàn)實(shí)？

　　葛揚(yáng)：是這樣的。我的判斷是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有其自身的經(jīng)濟(jì)周期，不會(huì)因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)的結(jié)束而發(fā)生根本性的改變。但奧運(yùn)會(huì)后，國(guó)家相關(guān)部門的主要精力會(huì)轉(zhuǎn)到經(jīng)濟(jì)上來(lái)，因此，在宏觀調(diào)控并無(wú)松動(dòng)的大背景下，一些局部的利好政策很可能會(huì)較快出臺(tái)。這些利好此前已有跡象透露，比如民間融資方式的"合法化"、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款松動(dòng)、發(fā)改委官員表示房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中長(zhǎng)期向好等。這也表明，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期的高位振蕩后，國(guó)家也希望經(jīng)濟(jì)發(fā)展再平穩(wěn)些。

　　記者：你指的這種平穩(wěn)應(yīng)當(dāng)是從全國(guó)層面來(lái)看的平穩(wěn)。但房地產(chǎn)是個(gè)區(qū)域性特點(diǎn)極強(qiáng)的行業(yè)，在這種全國(guó)性平穩(wěn)的過(guò)程中，對(duì)于地方市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，很可能經(jīng)歷的是一個(gè)下滑、或漲跌不均的拋物線過(guò)程。

　　葛揚(yáng)：宏觀調(diào)控肯定會(huì)給市場(chǎng)帶來(lái)相應(yīng)的波動(dòng)。但我認(rèn)為，即便是區(qū)域性市場(chǎng)，比如南京樓市，宏觀調(diào)控帶來(lái)的影響也不能簡(jiǎn)單地用下滑來(lái)概括。因?yàn)槭袌?chǎng)還細(xì)分為各個(gè)板塊，一些郊區(qū)大盤可能在競(jìng)爭(zhēng)中被迫降價(jià)，但一些位置好的品質(zhì)優(yōu)的樓盤價(jià)格可能不跌反漲。在老城，房?jī)r(jià)降一點(diǎn)點(diǎn)，需求就會(huì)立馬跟進(jìn)；但在江北，房?jī)r(jià)可能已能突破某一底線，但仍是觀望氣氛濃厚。在上海，跌的也是周邊地區(qū)的一般品質(zhì)樓盤，市中心的還微漲。

　　此外，目前流行的量?jī)r(jià)齊跌的說(shuō)法也很值得商榷。這話很籠統(tǒng)。交易量是下來(lái)了，但沒(méi)有細(xì)分，城中的盤子還是郊區(qū)的盤子，高價(jià)房還是低價(jià)房，大戶型還是小戶型，公寓還是別墅，這些都值得細(xì)細(xì)研究才能得出更準(zhǔn)確的判斷。象新街口的房子，我就沒(méi)聽(tīng)過(guò)它會(huì)朝下走。

　　記者：不管怎么說(shuō)，奧運(yùn)期間，南京樓市表現(xiàn)得是出奇地冷清。很多人都認(rèn)為是樓市的冬天到了。你認(rèn)同這一說(shuō)法嗎？

　　葛揚(yáng)：目前的宏觀調(diào)控實(shí)際上是時(shí)間與價(jià)值的博弈。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，則是時(shí)間與資金的博弈。有一些企業(yè)其實(shí)已經(jīng)抗了一年多，從去年下半年就開(kāi)始抗。如果入冬，可以說(shuō)他們?cè)缭谌ツ昃鸵呀?jīng)見(jiàn)識(shí)到冬天的冷酷了。這些企業(yè)奧運(yùn)會(huì)后經(jīng)受的考驗(yàn)將更加嚴(yán)峻。

　　記者：他們?cè)?007年或者之前的樓市發(fā)展中嘗到的是甜頭。

　　葛揚(yáng)：是的。那時(shí)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性時(shí)期�，F(xiàn)在正是由非理性到理性的過(guò)渡過(guò)程，市場(chǎng)進(jìn)行優(yōu)勝劣汰的過(guò)程。因此，我們看房?jī)r(jià)下降也不能單一地與去年同時(shí)期的房?jī)r(jià)比較。那是一個(gè)非理性的高位，是透支的。我樂(lè)觀地估計(jì)，至少年底或明年上半年，這一回歸過(guò)程才能結(jié)束。樂(lè)不樂(lè)觀主要看政策。如果沒(méi)有相關(guān)利好政策出臺(tái)，也可能調(diào)整會(huì)持續(xù)到明年底。至于宏觀調(diào)控的大背景何時(shí)才有可能發(fā)生變化，我想應(yīng)當(dāng)至少兩三年。

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