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全球主要房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-7-25
- 【搜索關(guān)鍵詞】：研究報(bào)告 投資分析 市場(chǎng)調(diào)研 房地產(chǎn) 房屋 香港 北美 歐洲 日本 房?jī)r(jià)
- 中研網(wǎng)訊：
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鑒于目前中國(guó)部分城市的房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整，部分城市樓市觀望，持幣待購(gòu)氣氛彌漫，所以很多投資者開始將目光投向國(guó)門之外的國(guó)際房地產(chǎn)市場(chǎng)。特別是在目前通貨膨脹肆意橫行全球市場(chǎng)之際，各主要國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)的表現(xiàn)很值得關(guān)注。
最新發(fā)布的英國(guó)權(quán)威Knight Frank 環(huán)球房屋價(jià)格指數(shù)顯示出目前世界房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的最新動(dòng)態(tài)：
全球房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋平均價(jià)格2008年第一季度同比增長(zhǎng)6.1%。相比2007年第四季度下降2.9%。
全球房地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)最快的國(guó)家是歐洲的保加利亞，2008年第一季度增長(zhǎng)31.54%，增長(zhǎng)幅度令人稱奇。房屋價(jià)格下跌最快的來(lái)自歐洲的拉脫維亞，同期下跌20%，但是，去年同期，拉脫維亞房屋市場(chǎng)飛速增長(zhǎng)60%。
與歐洲的劇烈變化相比較，新加波，中國(guó)香港，澳大利亞，以及中國(guó)大陸的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，增速穩(wěn)定。
跌跌不休的美國(guó)房市
次貸危機(jī)過(guò)后的美國(guó)市場(chǎng)正在經(jīng)受新一輪的嚴(yán)峻考驗(yàn)，第一大挑戰(zhàn)來(lái)源于飆升的能源價(jià)格，在6月份美國(guó)紐約期貨交易所，原油價(jià)格突破140美元每桶；其次，美國(guó)銀行房貸利率創(chuàng)下新高，6月份美國(guó)銀行30年期的固定利率的按揭房貸利率高達(dá)7.42%，15年期的固定利率的按揭房貸利率也高達(dá)6.87%。上漲不停的原油價(jià)格，雪上加霜的糧食危機(jī)，以及動(dòng)蕩不安的美元地位，讓美國(guó)人對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)環(huán)境信心不足，房地產(chǎn)市場(chǎng)也深受拖累。
由于對(duì)去年房屋市場(chǎng)次貸危機(jī)心有余悸，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心嚴(yán)重不足。根據(jù)全美房地產(chǎn)企業(yè)協(xié)會(huì)的報(bào)告顯示，5月份美國(guó)房屋銷量與去年同期相比下降17.5%，未來(lái)幾個(gè)月美國(guó)房屋價(jià)格仍將繼續(xù)下跌，下跌趨勢(shì)將有可能持續(xù)到2009年初。
美國(guó)最大的房貸金融公司之一，F(xiàn)reddie的報(bào)告顯示，2007年后兩個(gè)季度該公司虧損將近45億美元，2008年第一季度虧空1.5億美元。其他美國(guó)房地產(chǎn)金融公司也普遍出現(xiàn)不同程度的虧損。
盡管美國(guó)房屋市場(chǎng)普遍不景氣，但是不同州之間的房屋價(jià)格變化趨勢(shì)還是不盡相同，各有特色。根據(jù)Knight Frank 提供的全球房屋價(jià)格報(bào)告顯示，加利福尼亞和內(nèi)華達(dá)州的房屋價(jià)格出現(xiàn)大幅下滑，分別下跌10.6%和10.3%。但是，美國(guó)中西部的懷俄明州和猶他州的房屋價(jià)格卻逆勢(shì)飛揚(yáng)，分別上漲6.3%和5.6%，可謂覆巢之下尚存完卵。
盡管目前房屋價(jià)格普遍低迷，但是美國(guó)第一季度，特別是4月份新房開工率卻意外大幅增加，創(chuàng)下近兩年來(lái)的最快記錄。根據(jù)美國(guó)商務(wù)部公布的最新報(bào)告顯示，4月新房開工數(shù)為103.2萬(wàn)戶，比上月增長(zhǎng)8.2%。這一意外表現(xiàn)，令經(jīng)濟(jì)學(xué)家大跌眼鏡，這一數(shù)據(jù)是否顯示美國(guó)房市即將走出低谷，仍然值得進(jìn)一步商榷。
盡管新建房屋開工率出現(xiàn)亮點(diǎn)，大部分投資銀行的經(jīng)濟(jì)學(xué)家仍然認(rèn)為，目前美國(guó)房屋市場(chǎng)還沒有下跌到底部，未來(lái)幾個(gè)月平均價(jià)格還將繼續(xù)下滑，下跌趨勢(shì)可能要持續(xù)到2009年初。
漲跌不一的歐洲房市
來(lái)自Knight Frank 環(huán)球房屋價(jià)格調(diào)查的數(shù)據(jù)顯示，飛速上漲的保加利亞房地產(chǎn)市場(chǎng)成為歐洲，甚至世界上價(jià)格上漲最快的地區(qū)。自從2007年第二季度開始，保加利亞房屋價(jià)格就保持著超過(guò)30%的增長(zhǎng)速度， 特別是在首都索菲亞，和Ruse，Vidin等地區(qū)，房屋價(jià)格上漲幅度超過(guò)60%，可謂奇跡般的速度。
歐洲房地產(chǎn)市場(chǎng)的第二個(gè)增長(zhǎng)亮點(diǎn)來(lái)自位于法國(guó)西海岸的英屬澤西島，該地區(qū)房屋價(jià)格也在2008年第一季度上漲28%，該地區(qū)首府的房屋價(jià)格也上漲超過(guò)10%， 平均房屋價(jià)格達(dá)到47.5萬(wàn)英鎊。
石油新貴族，俄羅斯房地產(chǎn)市場(chǎng)在2007年經(jīng)歷了飛速上漲的牛市，在2008年第一季度房屋價(jià)格增長(zhǎng)幅度開始回落，平均價(jià)格增長(zhǎng)幅度從2007年第四季度的30%，開始回落到2008年第一季度的22%，盡管如此，圣彼得堡和首都莫斯科的房屋價(jià)格依然可以躋身世界最貴的城市之一。俄羅斯最近幾年來(lái)，憑借石油出口貿(mào)易和其它原材料出口，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，造就了一大批新富豪，他們出手闊綽，競(jìng)相購(gòu)買房產(chǎn)，從而直接推高了俄羅斯房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格。
西歐地區(qū)的發(fā)達(dá)國(guó)家，由于和美國(guó)經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切，深受美國(guó)次貸危機(jī)和經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，所以房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也出現(xiàn)困難。盡管西歐地區(qū)的整體房屋價(jià)格平均上漲3.8%， 但這是自1997年以來(lái)，12年當(dāng)中的最低增長(zhǎng)幅度。
西班牙、葡萄牙、意大利的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)都令人擔(dān)憂，法國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尤為不景氣，首都巴黎附近的房屋價(jià)格增長(zhǎng)幅度低于2.5%，而且增長(zhǎng)幅度預(yù)計(jì)將持續(xù)下滑。別墅的價(jià)格增幅下滑速度要明顯超過(guò)公寓。特別是在德國(guó)，平均房屋價(jià)格在2008年第一季度下滑5%。音樂(lè)王國(guó)奧地利的房屋價(jià)格也維持著很低的增長(zhǎng)幅度，在2008年第一季度僅為1.2%，首都維也納的房屋價(jià)格保持了5.4%的增長(zhǎng)速度。瑞士的房屋價(jià)格勉強(qiáng)保持了0.4%的增長(zhǎng)幅度，但是卻遠(yuǎn)低于1%的物價(jià)增長(zhǎng)幅度，實(shí)際房屋價(jià)值縮水。英國(guó)的房屋價(jià)格在2008年第一季度下滑1.1%，是最近十多年來(lái)表現(xiàn)最糟糕的谷底。歐洲波羅的海沿岸的國(guó)家，房屋價(jià)格出現(xiàn)急速下跌。
亞洲房市前景讓人擔(dān)憂
北美和歐洲房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展陷入低谷之時(shí)，亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)目前雖然形勢(shì)還較好，但前景讓人擔(dān)憂。日本房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)下跌，東京等地的房地產(chǎn)價(jià)格跌勢(shì)驚人，有的樓盤今年6月份的價(jià)格比5月份的價(jià)格就降了近20%。
中國(guó)香港的房屋價(jià)格在2008年第一季度達(dá)到了29%的增長(zhǎng)幅度。
根據(jù)印度國(guó)家住宅銀行發(fā)布的房地產(chǎn)行情價(jià)格指數(shù)NHB residex 的數(shù)據(jù)顯示，從2001年至2008年，這8年當(dāng)中，印度大城市的房地產(chǎn)價(jià)格漲幅驚人。由于受到美國(guó)次貸危機(jī)的影響，以及2008年第一季度國(guó)際石油市場(chǎng)上高漲的油價(jià)，以及由此產(chǎn)生的巨大通貨膨脹壓力，使得印度股市大幅下挫。其中，從2008年1月份至6月份，印度股市上房地產(chǎn)類股票下跌幅度超過(guò)30%，因此很多投資者計(jì)劃撤離印度房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是印度駐華使館商務(wù)參贊Sanjay Verma卻依然持樂(lè)觀態(tài)度，他認(rèn)為，盡管印度地產(chǎn)市場(chǎng)受到股票市場(chǎng)的下跌、央行利率的提高、印度盧比走強(qiáng)、全球經(jīng)濟(jì)受美國(guó)拖累和進(jìn)口原材料成本增加等因素的影響，但是穩(wěn)定的GDP增長(zhǎng)率將使印度國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)需求保持穩(wěn)定。
由于看到印度房地產(chǎn)股票大跌三成的有利空間，一些國(guó)際投資銀行紛紛打算投資印度，計(jì)劃抄底印度房地產(chǎn)股票。4月28日，美國(guó)投資銀行黑石集團(tuán)宣布，同意投資約1800萬(wàn)美元購(gòu)買印度Synergy置業(yè)開發(fā)服務(wù)私人有限公司的少數(shù)股份，并獲得該公司董事會(huì)代表席位。黑石集團(tuán)選擇在印度房地產(chǎn)公司股票價(jià)格已下跌近30%的時(shí)候高調(diào)進(jìn)入，被認(rèn)為是看中了印度房地產(chǎn)良好的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。其他分析人士認(rèn)為，由于印度是類似中國(guó)的新興發(fā)展國(guó)家，長(zhǎng)期來(lái)看房屋供應(yīng)依然是供不應(yīng)求，所以在目前房地產(chǎn)發(fā)展陷入低谷之時(shí)進(jìn)入，是一個(gè)不錯(cuò)的投資機(jī)遇。
世界房屋市場(chǎng)綜述
由于受美國(guó)次貸危機(jī)的拖累、美元匯率持續(xù)下跌、石油價(jià)格上漲等不利因素的影響，美國(guó)、西歐等發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展都陷入低谷，增長(zhǎng)緩慢，甚至出現(xiàn)下跌。東歐等新興國(guó)家也由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)進(jìn)入調(diào)整期，房屋市場(chǎng)波動(dòng)較大。相比之下，亞洲市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)前景普遍優(yōu)于歐洲和美國(guó)，而且人口基數(shù)龐大，長(zhǎng)期住房需求旺盛，這讓亞洲樓市價(jià)格實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)定快速的增長(zhǎng)幅度。
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