全國范圍內(nèi)保障性住房的建設(shè)和配套制度完善正悄然加力,"公租房"正由生詞變成"熱詞"。

　　在山城重慶,一個(gè)大規(guī)模的公租房建設(shè)計(jì)劃已經(jīng)啟動(dòng)。未來3年,全市將建設(shè)3000萬平方米公租房,解決50多萬戶中低收入群眾住房困難。這其中既有實(shí)體的工程建設(shè),也有完善的制度規(guī)范,有人稱其為公租房建設(shè)的"重慶模式"。目前,全市公租房建設(shè)實(shí)際開工已超過1000萬平方米。

　　安其居,才能樂其業(yè)。中共中央政治局委員、重慶市委書記薄熙來說:"住房保障是一個(gè)重大的民生工程,要讓城鄉(xiāng)老百姓都有房子住。"

　　"重慶模式"已經(jīng)引發(fā)人們對(duì)于解決中國住房問題路徑的諸多思考:其將為公租房建設(shè)與管理提供什么樣的新經(jīng)驗(yàn),將為住房制度改革和完善帶來什么樣的新思路,將為民生改善乃至整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展探索什么樣的新模式？

　　一項(xiàng)重大的制度創(chuàng)新

　　--建立市場(chǎng)供給與政府保障并舉的"雙軌制"住房體系,被視作新一輪房改的關(guān)鍵步驟,也是推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的積極探索

　　重慶大手筆建設(shè)公租房,最根本的一條理由是:建立市場(chǎng)供給與政府保障并舉的"雙軌制"住房體系。

　　近些年,"蝸居"、"蟻?zhàn)?、"房奴"……這些熱詞的流行,暴露出我國住房體系一個(gè)需要重視的問題:解決居民住房問題,究竟是用"一條腿"還是"兩條腿"走路？

　　新中國成立后,我國城鎮(zhèn)居民實(shí)行福利分房制度,由于"僧多粥少",人們?nèi)淌苤�筒子樓、大雜院、幾代同居一室的窘迫。改革開放后,住房制度開始推行市場(chǎng)化改革,1998年后停止住房實(shí)物分配,商品住房發(fā)展迅速,人們又享受著住房面積擴(kuò)大、條件改善的欣喜。

　　然而,近些年來部分城市房價(jià)過高,而保障性住房這條"腿"又有點(diǎn)短。廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障面不到總?cè)丝诘?%,加上危舊房、棚戶區(qū)、城中村改造安置房等,也量小面窄,只能小范圍"救急",尚難大面積"保障"。特別是"夾心層",既買不起商品房,也享受不到保障性住房,處在住房體系"空白區(qū)"。實(shí)踐證明,住房供應(yīng)完全由政府保障或完全由市場(chǎng)供給的"單軌制"都難以解決實(shí)際需求,用"兩條腿"走路是必然的選擇。

　　更有專家指出,從全世界范圍看,一個(gè)國家在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展時(shí)期,人口大量向城市流動(dòng)集中,住房問題就成為一個(gè)最核心、也最難處理的問題,解決不好將留下難以愈合的"傷疤",甚至成為社會(huì)一個(gè)長期的不穩(wěn)定因素。住房問題事關(guān)全局,其"不可承受之重"將可能變成整個(gè)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的"不可承受之重"。

　　"我們積極探索城市住房供應(yīng)'雙軌制',對(duì)住房制度進(jìn)行必要完善。"重慶市市長黃奇帆介紹說,重慶的基本思路是:30%-40%的中等偏下收入群體,由政府提供的公共租賃住房和棚戶區(qū)、城中村改造的安置房予以保障;60%-70%的中高收入群體由市場(chǎng)提供的商品房解決,并對(duì)高端商品房和投機(jī)性炒房采取相應(yīng)的遏制措施,形成"低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束"的制度體系,逐步實(shí)現(xiàn)住房保障的全覆蓋。

　　在重慶設(shè)計(jì)的"雙軌制"中,公租房建設(shè)是最關(guān)鍵的一環(huán)。重慶未來若干年將建設(shè)4000萬平方米公租房。從今年起的3年內(nèi)每年建設(shè)1000萬平方米。后幾年視社會(huì)需求再建1000萬平方米或更多面積的公租房。今年2月28日,中國傳統(tǒng)農(nóng)歷元宵節(jié),重慶首片公租房正式開工,拉開大規(guī)模公租房建設(shè)序幕。

　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,重慶大規(guī)模推出公租房,實(shí)際上可以視為住房體制進(jìn)入新一輪深化改革的關(guān)鍵步驟,也是對(duì)我國在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展進(jìn)程中如何推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的一次積極探索。

　　一項(xiàng)重要的民生工程

　　--以公租房為主體,城市中30%-40％中低收入群體將由保障房保障,逐步實(shí)現(xiàn)全覆蓋

　　幸福生活,住有所居是最重要的一條。居無定所,生活就不穩(wěn)定,也就談不上尊嚴(yán),談不上幸福。

　　住什么樣的房子才算活得幸福而有尊嚴(yán)？曾經(jīng),在許多大城市,有這么一個(gè)群體,有的本身收入低住房差,還有的或既不能享受廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房,也買不起商品房;或剛步出校門,買房一下掏不出那么多錢;或到城里打工,收入離買商品房還差老大一截……很難想象,這些人能在交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、配套齊備的居民社區(qū)安居樂業(yè)。但是,重慶首創(chuàng)的大規(guī)模興建公租房,讓他們看到了希望。

　　"等這房子建好了,我也要申請(qǐng)。"在重慶首個(gè)開工建設(shè)的公租房項(xiàng)目"民心佳園"建設(shè)工地,正在檢查鋼筋綁扎情況的施工員黃祥滿臉笑意。23歲的黃祥來自重慶涪陵農(nóng)村,今年剛大學(xué)畢業(yè),幾個(gè)月前,他在較為偏遠(yuǎn)的李家沱租了一套不到40平方米的小房子,每個(gè)月租金得600元,要花掉月收入的1/3多。

　　"住上公租房將大大改變我的生活。"黃祥算了一筆賬:一方面,公租房租金只有市場(chǎng)價(jià)的60%,可省下一筆錢;另一方面,隨著工齡增加工資會(huì)不斷上漲。"一減一增中便有了更多積蓄,我會(huì)逐步添置電視機(jī)、冰箱、空調(diào)等'大件',把家弄得舒服些。等攢足了錢,我還會(huì)買電腦,買房,買車"。

　　重慶將公租房定義為:在住房市場(chǎng)化大背景下,由政府提供政策支持,限定套型面積和提供優(yōu)惠租賃價(jià)格,由政府或政府委托的機(jī)構(gòu)持有產(chǎn)權(quán),面向在本市就業(yè)的無住房人員或住房困難家庭租賃的房屋。根據(jù)調(diào)查與規(guī)劃,以公租房為主體,未來重慶城市中30%-40%的中低收入群體將由保障房保障,既涵蓋了過去申住廉租房等保障性住房的人群,又新增了"夾心層"的保障范圍,逐步實(shí)現(xiàn)保障性住房全覆蓋。

　　按照《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》,凡年滿18周歲,在重慶有穩(wěn)定工作和收入來源及租金支付能力,單身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下的,就可申請(qǐng)公租房。"重慶公租房在準(zhǔn)入上率先打破城鄉(xiāng)和內(nèi)外差別,不設(shè)戶籍限制"重慶市國土資源和房屋管理局局長張定宇特別介紹。

　　這部分人主要包括"3+1"群體,"3"是指家庭人均住房面積在13平方米以下的城市中低收入群體、進(jìn)城務(wù)工及外地來渝工作的無住房人員、大中專學(xué)校和職校畢業(yè)在渝工作的無住房人員;"1"主要指重慶從國內(nèi)外引進(jìn)的特殊人才以及勞模等各種先進(jìn)人物中的住房困難人員。因?yàn)檫@類特殊人才可能在重慶居住3到5年,安排住公租房比較合適。

　　一個(gè)科學(xué)的建設(shè)規(guī)劃

　　--公租房與商品房"混建",使公租房住戶與整個(gè)城市和社會(huì)有機(jī)融合,避免出現(xiàn)"貧民窟"和人為造成社會(huì)割裂

　　大規(guī)模建設(shè)公租房,有兩個(gè)難題繞不過去:土地,資金。政府實(shí)施多年的土地儲(chǔ)備制度和現(xiàn)代化社會(huì)融資方式,就如同"兩翼",共同支撐重慶公租房建設(shè)順利向前推進(jìn)。

　　先說土地。2002年,重慶就建立了土地整治儲(chǔ)備中心,對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。2003年,又在土地儲(chǔ)備中心的基礎(chǔ)上成立了"重慶地產(chǎn)集團(tuán)",由市政府注資,建立了政府主導(dǎo)型的土地儲(chǔ)備供應(yīng)機(jī)制。手中有地,建房有底。這次重慶大規(guī)模建設(shè)公租房,其中主城就從儲(chǔ)備地中拿出3萬畝作為劃撥地投入。

　　再說資金。建設(shè)3000萬平方米公租房,約需成本1500億元。由于公租房用地以劃撥方式供應(yīng),減免土地出讓金,加上免征城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅,免征城市建設(shè)配套費(fèi)等行政事業(yè)性收費(fèi)和政府性基金,可直接減少一半資金投入,實(shí)際投資在700多億元。

　　對(duì)這700多億資金,大概200億元由政府投入,主要有幾個(gè)來源,一是土地全部劃撥,土地成本作為國有資產(chǎn)注入;二是把每年土地出讓收益的5%用于公租房建設(shè),每年有10多億元;三是中央下?lián)艿膶ｍ?xiàng)資金和市里每年安排的財(cái)政預(yù)算資金。另外500多億則通過社會(huì)融資渠道籌集。由于公租房具有源源不斷的租金收入,因此對(duì)于銀行、保險(xiǎn)以及社�；�金等來說,具有相當(dāng)強(qiáng)的吸引力。

　　"在公租房建設(shè)上,我們確保做到規(guī)劃布局均衡、交通出行便利、配套設(shè)施齊全、居住環(huán)境宜居。"張定宇介紹,在重慶內(nèi)環(huán)與外環(huán)之間的上好地段,此前已規(guī)劃好21個(gè)大型聚居區(qū),此次公租房都分布在這21個(gè)聚居區(qū)中,與商品房"混建","這樣使公租房住戶與整個(gè)城市和社會(huì)有機(jī)融合,避免出現(xiàn)'貧民窟'和人為造成社會(huì)割裂。"

　　公租房所在地段一般都有軌道交通支撐,周邊城市配套設(shè)施較為完善。綠化率達(dá)35%左右,公建配置的建筑面積達(dá)10%。套型建筑面積在30-80平方米之間,其中60平方米以下的占85%,可滿足不同類型人群和家庭人數(shù)的基本居住需求。

　　在"民心佳園"工地看到,小區(qū)配套有小學(xué)、幼兒園、社區(qū)管理、商業(yè)用房和適量停車位等。2011年將建成的軌道3號(hào)線距離小區(qū)西側(cè)不到500米,遠(yuǎn)期規(guī)劃的軌道4號(hào)線就位于小區(qū)東側(cè)。四種戶型的樣板間,從31.14平方米的單間配套,到79.35平方米的三室一廳,每種戶型都體現(xiàn)了科學(xué)設(shè)計(jì):起居廳盡量寬大,最大的達(dá)到了17.26平方米;房間盡量考慮采光;每種戶型都有陽臺(tái)。樣板間都配備了全套的廚房和衛(wèi)浴設(shè)施。

　　一套嚴(yán)密的監(jiān)管機(jī)制　　--公租房永遠(yuǎn)姓"公",實(shí)施"封閉運(yùn)轉(zhuǎn)",做到規(guī)范透明,確保資金平衡,實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)

　　前不久,重慶市公共租賃房管理局正式掛牌成立,該機(jī)構(gòu)專司住房保障的規(guī)劃、分配和監(jiān)管等工作。

　　按照重慶的設(shè)計(jì),公租房的建設(shè)主體是市政府和各區(qū)縣政府,公租房產(chǎn)權(quán)由重慶地產(chǎn)集團(tuán)等國有投資集團(tuán)或區(qū)縣政府性投資公司持有,運(yùn)行、維護(hù)、監(jiān)管等則由政府房屋主管部門和住房保障機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)。"這些制度設(shè)計(jì),確保了公租房永遠(yuǎn)姓'公',動(dòng)態(tài)地讓住房困難群體享用。"黃奇帆說。

　　誰"入"誰"出",同樣是公租房監(jiān)管難題。重慶創(chuàng)新手段和模式,建立房管、民政、社保、工商、稅務(wù)等多部門共享的信息平臺(tái),形成部門聯(lián)動(dòng),提高審核準(zhǔn)確度和效率。同時(shí),及時(shí)向社會(huì)公開保障性住房房源信息,采用公開搖號(hào)方式進(jìn)行配租,接受社會(huì)各界監(jiān)督。

　　重慶公租房建設(shè),涵蓋了過去的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房,實(shí)現(xiàn)公共租賃住房與廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的一體化。此后,重慶將不再單獨(dú)集中新建廉租房,符合廉租房保障對(duì)象的家庭可申請(qǐng)租住公租房,租金按廉租房租金標(biāo)準(zhǔn)支付。公租房承租以5年為一租期,其間隨時(shí)可退出。租滿5年之后,需要續(xù)租的需提前3個(gè)月重新申請(qǐng);符合條件的,也可按經(jīng)濟(jì)適用房標(biāo)準(zhǔn)購買,轉(zhuǎn)換成有限產(chǎn)權(quán)的經(jīng)濟(jì)適用房。

　　"當(dāng)然,如果你買了公租房,后來又想把房子賣掉,那么只能賣給公租房管理局,回購價(jià)格以購房價(jià)加利息計(jì)算,然后再作為公租房流轉(zhuǎn)使用。"重慶市國土房管局副局長孫力說,這種"封閉運(yùn)轉(zhuǎn)",可有效遏制以前經(jīng)濟(jì)適用房監(jiān)管中出現(xiàn)的利益輸送。

　　孫力解釋說,購買經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格是每平方米3000元,而周邊商品房是6000元,5年后轉(zhuǎn)讓,周邊的商品房可能已升值到每平方米1萬元了。那么經(jīng)濟(jì)適用房也按每平方米1萬元的價(jià)格賣出去,5年前購買的人就發(fā)了大財(cái)。"現(xiàn)在通過明確政府回購與價(jià)格,那買房人就發(fā)不了大財(cái)。"

　　經(jīng)測(cè)算,重慶將公租房租金價(jià)格原則上控制在市場(chǎng)租金價(jià)的60%以內(nèi)。如果一個(gè)月收入2000元單身人士租住30平方米公租房,租金300多元;月收入3000元的兩口或三口之家租住40平方米公租房,租金400多元,租金占月收入比基本都在15%左右,應(yīng)該都可承擔(dān)。

　　"可以說,公租房不會(huì)成為政府的負(fù)擔(dān)。"張定宇說,3000萬平方米公租房本身是一筆優(yōu)質(zhì)房產(chǎn),同時(shí)每年租金加上少量配套的商業(yè)開發(fā),收入將超過30億,可以平衡融資利息和維護(hù)費(fèi)用。當(dāng)然,還要合理綜合運(yùn)作,不僅確保資金平衡,還能擴(kuò)大再生產(chǎn),最終實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

　　一份長遠(yuǎn)的發(fā)展效益

　　--推動(dòng)形成一個(gè)良好的社會(huì)生態(tài),進(jìn)一步改善投資環(huán)境,促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展

　　"大規(guī)模建設(shè)公租房,無疑將促進(jìn)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。"張定宇說,近兩年,重慶市年銷售商品房3000萬平方米,現(xiàn)在及今后三年每年開工建設(shè)1000萬平方米公租房,肯定將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響,但其影響主要在投資與投機(jī)性購房方面,"這非常符合中央對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施調(diào)控的意旨與方向。"

　　而且,公租房建設(shè)還將有力推動(dòng)形成"低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束"的調(diào)控體系,低端收入人群的住房由政府提供的大規(guī)模公租房予以保障;中端收入人群的住房由市場(chǎng)調(diào)節(jié),將房價(jià)與"雙職工"家庭年收入比穩(wěn)定在6-7左右;高端住房將征收房產(chǎn)稅。

　　"我們不僅要算當(dāng)前賬,也要算長遠(yuǎn)賬,做到中長期平衡;不僅要算經(jīng)濟(jì)賬,還要算社會(huì)賬,做到綜合平衡。要看到,當(dāng)前的投入在未來會(huì)產(chǎn)生的巨大效益。"在談到公租房建設(shè)等民生工作時(shí),黃奇帆說。

　　重慶公租房建設(shè),兩個(gè)數(shù)字很關(guān)鍵,一是未來三年將建設(shè)3000萬平方米,勢(shì)必將帶動(dòng)建筑、鋼材、水泥等相關(guān)行業(yè)市場(chǎng)需求,對(duì)刺激消費(fèi)絕對(duì)"利好";更重要的是,將解決50多萬戶中低收入群體住房困難,無疑將讓潛在的"房奴"從房貸重壓中解脫出來,拿出原本計(jì)劃用于買房的那部分積蓄,改善生活,提高當(dāng)前生活質(zhì)量,從而有力刺激消費(fèi)。

　　一邊是土地財(cái)政,一邊是民生幸福,重慶堅(jiān)定選擇了后者,這體現(xiàn)出一種執(zhí)政智慧:公租房不僅解決廣大中低收入者的居住問題,還能進(jìn)一步改善投資環(huán)境,吸引更多企業(yè)來渝投資,推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展。

　　在采訪中,一些從沿海轉(zhuǎn)移到重慶發(fā)展的企業(yè)都不約而同談到這樣一個(gè)看法:從沿海來到重慶,不僅是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的整體趨勢(shì)使然,重慶良好的生活與投資環(huán)境也是一個(gè)重要因素。

　　因?yàn)楣�租房建設(shè)以及其他方面的大力度民生投入,正推動(dòng)重慶形成一個(gè)良好的社會(huì)生態(tài),非常有助于新生代大學(xué)生和外來打工群體等生活上的安頓和工作上的安心。這對(duì)許多企業(yè)尤其是那些勞動(dòng)密集型企業(yè)來說,無疑是一個(gè)長期的"利好"消息。

　　張潔是云南人,畢業(yè)于西南政法大學(xué),本有機(jī)會(huì)到北京、昆明、深圳等地工作,但最終選擇留在重慶交通開投集團(tuán)工作�，F(xiàn)在,她越來越覺得當(dāng)初的選擇是明智的:這些年,重慶推動(dòng)內(nèi)陸開放高地和"五個(gè)重慶"建設(shè),今年又推出公租房建設(shè)等"十大民生工程",不僅這座城市顯示出越來越大的可持續(xù)發(fā)展動(dòng)力和勃勃生機(jī),而且市民的生活、工作環(huán)境也越來越好了。"我們對(duì)自己和生活的這座城市的未來充滿信心!"

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