由于今年第一季度樓市曾經(jīng)一度出現(xiàn)觀望氣氛，加之金融系統(tǒng)存款準(zhǔn)備金率一再提高，導(dǎo)致多家房企現(xiàn)金壓力加大。

    高負(fù)債房企今年很危險(xiǎn)

    財(cái)匯資訊數(shù)據(jù)顯示，在已經(jīng)披露年報(bào)的59家房地產(chǎn)公司中，一季度共有44家上市公司業(yè)績(jī)?yōu)檎�。�?8家公司凈利潤(rùn)較去年一季度存在不同程度的增長(zhǎng)。其中20家公司凈利潤(rùn)同比增幅超過100%，西藏城投等6家公司凈利潤(rùn)較2009年一季度增長(zhǎng)甚至超過10倍。

    但環(huán)比看，不少公司的季度收益均出現(xiàn)不同比例的下跌態(tài)勢(shì)。如招商地產(chǎn)（000024.SZ）環(huán)比下跌45.00%、金地集團(tuán)（600383.SH）比去年第四季度下跌39.53%、保利地產(chǎn)（600048.SH）則有68.63%的環(huán)比跌幅。

    但在房地產(chǎn)類上市公司凈利潤(rùn)同比普遍上漲的同時(shí)，58家公司中每股現(xiàn)金流增長(zhǎng)的只有26家，其中萬好萬家每股現(xiàn)金流不足1分錢。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，雖然直到最近一次政策調(diào)控前國(guó)內(nèi)主要城市房?jī)r(jià)一直處于上漲狀態(tài)，但部分上市公司雖然盈利現(xiàn)金流卻為負(fù)，這說明這幾家公司的利潤(rùn)僅僅停留在賬面上。

    從凈利潤(rùn)現(xiàn)金含量來看，多家房企出現(xiàn)了負(fù)比態(tài)勢(shì)。招商地產(chǎn)在這一數(shù)值上體現(xiàn)為-188.68%；金地集團(tuán)則為-81.19%；保利地產(chǎn)更是高達(dá)-247.33%�！爸笜�(biāo)越大，說明財(cái)務(wù)壓力越小，反之則說明資金壓力加大。”一位上市房地產(chǎn)公司投資部負(fù)責(zé)人稱。

    對(duì)開發(fā)商而言，成交量和較低的資金成本是業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的兩個(gè)不可或缺的因素。類似去年那樣的資金成本以后幾乎很難再見。

    從各家房企的融資規(guī)模來看，不少屬于金融系統(tǒng)眼中的“質(zhì)優(yōu)”企業(yè)，在“籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量”方面，仍然表現(xiàn)搶眼。這也意味著，雖然經(jīng)歷市場(chǎng)成交低迷，但不少房企手中仍然握有重金。

    潘石屹對(duì)此持有相同觀點(diǎn)，他指出，滬深兩市70%的上市房地產(chǎn)企業(yè)手上現(xiàn)金超過100億元，因此房地產(chǎn)商主動(dòng)降價(jià)可能性很少。

    機(jī)構(gòu)大幅減持地產(chǎn)股

    但在A股市場(chǎng)，受政策影響，投資者已經(jīng)開始大量拋售地產(chǎn)股。

    大智慧數(shù)據(jù)顯示，從去年12月1日起截至昨天收盤，在不到半年的時(shí)間里，大智慧房地產(chǎn)指數(shù)累計(jì)跌幅高達(dá)23%。其間共有216.97億元資金從該板塊凈流出，占期間市場(chǎng)資金凈流出總量的15%。

    對(duì)于A股市場(chǎng)的主力資金而言，今年上半年瘋狂的房?jī)r(jià)并未提起它們對(duì)房地產(chǎn)股票的興趣。從去年年末開始，就有市場(chǎng)人士對(duì)房?jī)r(jià)的瘋狂上漲表示了擔(dān)憂，進(jìn)而看空地產(chǎn)股。

    上海一大型基金研究總監(jiān)就曾表示，當(dāng)他看到房?jī)r(jià)不停上漲，他就擔(dān)心會(huì)有政策打壓。政策越不出臺(tái)，他就越擔(dān)心。“之前聽說一地產(chǎn)開發(fā)商老總因房?jī)r(jià)超出預(yù)期而設(shè)宴款待公司員工，我就覺得房地產(chǎn)不行了。連開發(fā)商老總都摸不透房?jī)r(jià)了，誰還能理解？”該人士表示。

    上述基金研究總監(jiān)的觀點(diǎn)或許代表了當(dāng)時(shí)基金公司的一種普遍心態(tài)，這種擔(dān)心或許正是此前地產(chǎn)股一直遭到機(jī)構(gòu)大幅減持的內(nèi)在原因。

    浙商證券認(rèn)為，隨著以“國(guó)十條”為核心的新政的進(jìn)一步深入，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回調(diào)、萎縮將在5月份日益顯現(xiàn)。

    上海佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，在宏觀調(diào)控嚴(yán)厲措施出臺(tái)之后的第一周，即4月19日至25日期間，上海商品住宅成交面積17.3萬平方米，與前一周相比大跌50%。細(xì)分來看，上海全市均價(jià)低于2萬元單價(jià)的樓盤，成交量?jī)H為7.0萬平方米，環(huán)比跌幅高達(dá)六成。

    國(guó)泰君安認(rèn)為，新政出臺(tái)后，一二線主要城市房?jī)r(jià)和銷量將經(jīng)歷一次中期調(diào)整，平均跌幅可能會(huì)達(dá)20%左右。

    但國(guó)泰君安認(rèn)為目前A股主流房地產(chǎn)公司估值尚在合理范圍內(nèi)。一線地產(chǎn)股2010年市盈率約為13倍，二線地產(chǎn)股2010年市盈率約為14倍。整體主流地產(chǎn)公司開發(fā)類2010年市盈率為14倍，市凈率為3倍；出租類2010年市盈率21倍，市凈率為2.7倍。

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