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中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷最困難時(shí)期發(fā)展情況深度分析(下)
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-4
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土地財(cái)政也在縮水
樓市下行，也影響到了地方政府的稅收增長(zhǎng)。國(guó)家稅務(wù)總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：2008年7月，國(guó)內(nèi)稅收增幅比今年上半年回落了19.7個(gè)百分點(diǎn)，其中證券、房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅收入均出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。
中國(guó)的地方財(cái)政，一直被稱為“土地財(cái)政”——地方政府深度介入房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過出讓土地，獲得土地出讓金和各種稅費(fèi)等資金收益。
1997年亞洲金融危機(jī)之后，住宅產(chǎn)業(yè)被視為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新增長(zhǎng)點(diǎn)，2003年被國(guó)務(wù)院確定為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。一方面受中國(guó)以GDP增長(zhǎng)為政績(jī)考核指標(biāo)的趨動(dòng)，另一方面是稅收體制的影響。中央政府的這一決定得到地方政府由衷的“積極響應(yīng)”。
在中國(guó)當(dāng)前的分稅制體制下，房地產(chǎn)有關(guān)稅費(fèi)歸地方政府征收并使用，共涉及營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅等13個(gè)稅種。
因此，全國(guó)各地政府不惜動(dòng)員各種資源加大房地產(chǎn)投資。1997年至2006年間，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資年均增幅超過20%，為同期GDP年均增幅的2倍。房地產(chǎn)稅費(fèi)逐漸成為地方政府財(cái)政收入的主要來源。
地方政府助推房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，主要是圍繞土地供應(yīng)來實(shí)現(xiàn)。
目前，中國(guó)實(shí)行的是土地公有制，私人只能擁有40到70年的土地使用權(quán)。天則經(jīng)濟(jì)研究中心主任張曙光認(rèn)為，而在現(xiàn)行的公有制土地制度中，國(guó)有制土地是可以直接上市交易的，農(nóng)村集體所有制也必須轉(zhuǎn)換成國(guó)有制土地后才可以上市交易。中國(guó)地方政府都設(shè)有土地儲(chǔ)備交易中心，進(jìn)行土地交易。
一些地方政府為了扶持房地產(chǎn)開發(fā)，對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的繳納采取寬松的政策——低價(jià)協(xié)議出讓土地，使開發(fā)商用很少的錢就能拿到土地開發(fā)商品房。由于地方政府違章批地，不規(guī)范用地滋生的腐敗案件也頻繁發(fā)生。
2007年12月19日，廣州市花都區(qū)國(guó)土局原局長(zhǎng)譚斌收受房地產(chǎn)開發(fā)商賄賂，違規(guī)轉(zhuǎn)讓6000多畝土地的使用權(quán)，向開發(fā)商少收取了土地出讓金3.4億元。
國(guó)土部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2000年到2006年，全國(guó)各地有近萬名官員，因?yàn)檫`法違規(guī)出讓土地，受到黨紀(jì)政紀(jì)處分或追究刑事責(zé)任。
為了遏制協(xié)議出讓土地的灰色空間，國(guó)土資源部2002年推行招、拍、掛制度，要求土地必須以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式進(jìn)行公開交易。但是，開發(fā)商當(dāng)時(shí)普遍認(rèn)為該制度會(huì)推高土地價(jià)格，于是紛紛加速囤地步伐，間接推高了土地價(jià)格——建設(shè)銀行(5.12,-0.07,-1.35%,吧)研究部的一份報(bào)告顯示，2001年初至2007年5月份，開發(fā)商只完成了手頭上40%的土地項(xiàng)目，余下的均被囤積和倒賣。
上海證券報(bào)評(píng)論部主任時(shí)寒冰，在今年8月底召開的后奧運(yùn)時(shí)代高峰論壇上表示，協(xié)議出讓制改成招、拍、掛制，事實(shí)上造成了地方政府壟斷土地，是導(dǎo)致此輪房?jī)r(jià)暴漲的重要原因。
地價(jià)確實(shí)不斷攀升。
2007年全國(guó)各大城市地價(jià)的平均水平為1751元/平方米，較2000年增長(zhǎng)了四分之三。
開發(fā)商和地方政府合力推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)水漲船高，與此同時(shí)，房屋拆遷糾紛案件也呈大幅上升趨勢(shì)。
湖北省司法廳稱，2008年上半年，該省房屋拆遷案件超過5600件，主要原因是拆遷安置中安置補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)及解決糾紛的依據(jù)不統(tǒng)一。早在2005年底，湖北省發(fā)改委就認(rèn)為，該省房屋拆遷量過大，客觀上刺激了居民的購(gòu)房需求，導(dǎo)致房?jī)r(jià)的快速上漲。省會(huì)武漢的房?jī)r(jià)，從2005年到2008年，上漲了近一倍。在此期間，湖北省每年房屋拆遷量多達(dá)2000多萬平方米。
在土地經(jīng)營(yíng)管理上，中國(guó)中央政府采取了與地方政府截然不同的措施。為打擊開發(fā)商過度囤地行為，2008年1月，國(guó)務(wù)院辦公廳宣布，土地閑置滿兩年堅(jiān)決無償收回。同時(shí)還要求，2008年6月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國(guó)務(wù)院作出專題報(bào)告。
此舉雖然是圍繞土地問題展開，但卻是“意在房?jī)r(jià)”。促使房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)定期限內(nèi)開發(fā)土地，增加房屋供給，這是國(guó)家實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“增加供給、抑制需求”調(diào)控思路的具體表現(xiàn)。
然而，一些地方政府紛紛出臺(tái)措施，從信貸支持、稅收扶持、報(bào)建費(fèi)減免、鼓勵(lì)土地轉(zhuǎn)讓、地價(jià)款緩繳等方面支持開發(fā)商。2008年7月中旬，南京市國(guó)土局決定將出讓的土地規(guī)模從原先的200畝左右降低到100畝以下，部分企業(yè)土地出讓金付款期限被延長(zhǎng)到一年。該局稱此舉旨在“促進(jìn)土地市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”。
盡管如此，中央政府宏觀調(diào)控力度加強(qiáng)，地方政府運(yùn)作空間收窄，房地產(chǎn)市場(chǎng)上的主體力量明顯受到了制約。業(yè)內(nèi)人士告訴《中國(guó)新聞周刊》，中央政府當(dāng)前的宏觀調(diào)控政策應(yīng)該還會(huì)延續(xù)。
炒房團(tuán)因素被“高估”
眼下，受宏觀經(jīng)濟(jì)下行、樓市蕭條影響，炒房團(tuán)離場(chǎng)跡象也日益明顯。但事實(shí)上，與制造了樓市泡沫的開發(fā)商、銀行、地方政府相比，投資客其實(shí)只是推高房?jī)r(jià)的一個(gè)次要因素。
民眾對(duì)于炒房團(tuán)“興風(fēng)作浪”樓市的印象，始于名噪一時(shí)的溫州炒房團(tuán)。2003年，溫州炒房團(tuán)大規(guī)模購(gòu)買福州房產(chǎn)，3年后，福州大多數(shù)樓盤價(jià)格上漲了一倍以上，部分甚至達(dá)到了150%。
此后，溫州炒房團(tuán)的足跡，又循著上海、北京等沿海發(fā)達(dá)城市，向內(nèi)陸二、三線城市遷移。此間，恰逢全國(guó)性房?jī)r(jià)上漲期。由此，溫州炒房團(tuán)的“走到哪，漲到哪”的名聲開始流傳。國(guó)土資源部2004年就指出，個(gè)別地方游資炒作房地產(chǎn)造成房?jī)r(jià)泡沫，造成非理性上漲。
溫州炒房團(tuán)，事實(shí)上只是中國(guó)高達(dá)數(shù)萬億元的民間閑散資金，尋求投資渠道的一個(gè)縮影。2003年急劇拉升的房地產(chǎn)投資，對(duì)民間資金來說，是暗示了這一市場(chǎng)的潛在升值空間。所謂資本逐利而動(dòng)，炒房團(tuán)自然應(yīng)運(yùn)而生。
不過，近日地產(chǎn)中介公司我愛我家提供的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2008年7月，北京市擁有2套以上住房的顧客，已經(jīng)主動(dòng)將房屋售價(jià)下調(diào)了20%。
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