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從中國樓市現(xiàn)狀看商業(yè)銀行房貸險象分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-2
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隨著房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務產(chǎn)生的許多問題，已經(jīng)引發(fā)了監(jiān)管層擔憂。目前，在房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人按揭貸款方面還存在一些問題，需要加強管理，采取有效措施，防范風險。同時，地產(chǎn)價格回調(diào)，少數(shù)商業(yè)銀行房貸客戶還貸能力下降，違約事件有所上升，并且有些資質(zhì)較差的房地產(chǎn)企業(yè)弄虛作假，實際上將風險轉嫁給了銀行。這樣，地產(chǎn)貸款很有可能成為次級貸款，進而演變?yōu)殂y行的不良資產(chǎn)。
源于房地產(chǎn)開發(fā)商方面的風險
如果銷售不力，資金不能迅速回籠，開發(fā)商資金鏈就會比較緊張。尤其是國家緊縮銀根、整治房地產(chǎn)市場這樣的大動作，會對開發(fā)商產(chǎn)生巨大影響。有些開發(fā)商為了緩解資金壓力，就會鋌而走險。少數(shù)開發(fā)商運用各種手段，包括一些違法措施來騙取銀行貸款，如假按揭、假首付、假房價等"三假"行為，其中尤以假按揭最為普遍，危害性最大。
所謂假按揭貸款，指商業(yè)銀行經(jīng)由開發(fā)商，發(fā)放無真實借款主體且擔保不落實的長期房地產(chǎn)貸款，目的是讓開發(fā)商資金套現(xiàn)，這是商業(yè)銀行發(fā)放零售貸款中典型的違規(guī)行為。近幾年來，假按揭已蘊藏了很大風險，致使房地產(chǎn)開發(fā)過程中面臨的巨大風險轉嫁給了商業(yè)銀行。在虛假按揭貸款中，由于購房借款人的購房意愿不真實，其還款資金主要來源于房地產(chǎn)開發(fā)商，因此，一旦房地產(chǎn)開發(fā)商的資金周轉出現(xiàn)問題，購房借款人就會立即停止償還銀行貸款，導致銀行面臨以下風險：
處置風險。為盡可能多地套取銀行資金，開發(fā)商在做假按揭貸款時往往將房產(chǎn)價格抬高，即使銀行依法處置貸款抵押物，所得款項在扣除各種處置成本后也不足以清償債務；抵押的房屋為預售房時，處置抵押物所得必須優(yōu)先支付工程款，剩余部分才能歸還銀行貸款，銀行的受償風險將更大。
開發(fā)商擔保責任風險。開發(fā)商與銀行簽訂的《合作協(xié)議》中一般有階段性擔保責任或回購義務的約定，但這一義務的履行依賴于開發(fā)商的擔保能力和擔保意愿。虛假按揭風險出現(xiàn)時，開發(fā)商往往已出現(xiàn)嚴重的財務危機，此時要求開發(fā)商履行擔保責任難度很大。
購房借款人還款責任風險。從合同關系分析，購房合同的虛假并不構成住房按揭貸款合同的無效性。由于我國的信用體制尚不完善，某些借款人配合開發(fā)商制造虛假按揭，卻難受到真正的懲罰。銀行要從執(zhí)行個人財產(chǎn)中彌補資金損失，難度大，效果不佳。
源于購房者個人按揭貸款的風險
個人住房抵押貸款有價值較穩(wěn)定的房產(chǎn)作抵押品，安全性得到一定保障，且收益率較高，因此被各家銀行作為優(yōu)質(zhì)業(yè)務著力發(fā)展。在歷次房地產(chǎn)市場調(diào)控中，銀行往往限制開發(fā)商貸款，對個人按揭貸款仍然看好。然而美國次貸危機的爆發(fā)，表明商業(yè)銀行在經(jīng)濟處于上行周期時，降低個人住房貸款標準，會給銀行帶來重創(chuàng)。經(jīng)濟上行周期中金融機構風險意識弱化，簡單解讀市場信號，紛紛降低貸款標準使貸款質(zhì)量大幅下降。隨著房地產(chǎn)泡沫的破滅，這些由于非審慎借款而造成的巨大風險就暴露無遺。
在我國，由個人按揭貸款導致的銀行風險可能表現(xiàn)在以下兩個方面：
一是股市低迷，以房產(chǎn)作抵押獲得的短期消費貸款出現(xiàn)壞賬的風險增加。為了防止房屋貸款進入證券市場，早在2007年年初，銀監(jiān)會就發(fā)布《關于進一步防范銀行業(yè)金融機構與證券公司業(yè)務往來相關風險的通知》，禁止信貸資金被挪用進入股市。然而現(xiàn)實中，以房產(chǎn)作抵押獲得短期消費貸款，投資資本市場獲利成為"盤活房產(chǎn)"的流行做法。銀行出于自身利益考慮，對資金用途并沒有必要的監(jiān)管和限制。某投資咨詢有限公司的報告顯示，2007年第一、第二季度每月新增的居民短期消費貸款占新增消費總貸款的比重快速增長，所占比例高達 50%左右。這類短期貸款出現(xiàn)快速增長，大多是來自房屋抵押，而其中資金流向大多進入了證券市場。在當前股市大幅下挫的形勢下，這些貸款出現(xiàn)大量壞賬的風險在升高。
二是變現(xiàn)困難，銀行關于違約貸款的處置成本高昂。一旦個人按揭貸款出現(xiàn)借貸人無力還貸的情況，由于變現(xiàn)渠道不通暢和存在法律障礙，銀行的變現(xiàn)能力又受到很大的制約。2004年最高人民法院根據(jù)民事訴訟法出臺的司法解釋規(guī)定，被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必須的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債；到了2005年，這一情況發(fā)生了變化，抵押房屋可以拍賣、變賣或者抵債，但作為惟一居住類房屋，申請執(zhí)行人必須為被執(zhí)行人及家屬提供臨時住房，對已經(jīng)產(chǎn)生的租金，從房屋拍賣或者變賣價款中優(yōu)先扣除。這樣，銀行不僅要面對多套房屋投資者的違約風險，更要面對第一套房屋購買者因支付能力不足而形成的違約風險及抵押物的損失風險。銀行在處理無法還款的抵押房屋時，會產(chǎn)生高額的處置成本，潛在壓力和風險顯而易見。
根據(jù)國際經(jīng)驗，中長期個人住房抵押貸款的風險往往是在業(yè)務大規(guī)模發(fā)展后的 3～8年才集中地暴露和顯現(xiàn)，當前正是這個風險暴露和顯現(xiàn)的高危時期�，F(xiàn)在已有跡象表明風險確實存在。
商業(yè)銀行風險防范對策
通過上述分析可以看出，無論是源于房地產(chǎn)開發(fā)商的風險還是源于購房者個人的風險，我國商業(yè)銀行面臨的風險形勢都十分嚴峻，迫切需要認真考慮防范風險的對策。
第一，銀行要完善制度建設，加強自身的管理控制。建立按揭貸款風險報告制度和披露制度，對潛在的風險早發(fā)現(xiàn)、早處理，防患于未然；對于職業(yè)道德風險，包括信貸人員的道德風險和決策者的道德風險，要依法嚴懲，或進行公開譴責。在制度建設方面，上海的一些銀行采取了一個比較好的做法是，一手房銷售要采取網(wǎng)上備案制度。這樣一來，銀行可以通過查證政府相關部門管理信息，來摸清房屋銷售的合理價值范圍以及開發(fā)商的真實銷售情況，警惕開發(fā)商通過虛抬房價更多地套取銀行貸款以及通過虛構合同、虛增交易量粉飾銷售情況誤導銀行判斷等問題。
第二，銀行必須嚴格貸前審查。銀行需嚴格執(zhí)行住房按揭貸款的有關規(guī)定，堅決杜絕為了業(yè)務競爭而變相降低按揭貸款門檻的行為發(fā)生，嚴格的貸前審查不可或缺，主要包括對開發(fā)商和個人貸款者的審查。對開發(fā)商的審查重點應放在開發(fā)商的資質(zhì)能力、企業(yè)實力、資金實力、信譽狀況等要素上；對個人貸款者的審查重點應放在購房行為的真實性上，對借款人的資金來源、收入與貸款后月償還比率、借款人社會信用等嚴格審查。
第三，銀行要積極進行戰(zhàn)略轉型，減少對信貸業(yè)務的依賴。面對盈利壓力加大的形勢，商業(yè)銀行的戰(zhàn)略轉型已迫在眉睫。為克服資金緊缺的困難，保持較快的業(yè)績增長，商業(yè)銀行可以進一步加快從以公司銀行業(yè)務為絕對主導，向零售銀行業(yè)務及投資銀行業(yè)務傾斜的業(yè)務轉型，特別是個人中間業(yè)務、銀行卡業(yè)務甚至私人銀行業(yè)務等，今后一段時期應得到快速發(fā)展。
第四，銀行可嘗試金融創(chuàng)新，如資產(chǎn)證券化。住房按揭貸款一定程度上影響了銀行資產(chǎn)的流動性，尤其是近年來，個人住房貸款在房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的帶動下獲得了迅猛發(fā)展，規(guī)模在銀行資產(chǎn)中的比重迅速上升。銀行可以進行資產(chǎn)證券化，即將缺乏流動性但未來現(xiàn)金流量可預測的住房抵押貸款進行組合，形成一個"資產(chǎn)池"。以這個"資產(chǎn)池"產(chǎn)生的現(xiàn)金流為基礎，經(jīng)過信用提升和信用評級以后，向投資者發(fā)行住房按揭貸款債券，以降低自身的流動性風險。
第五，加強信用制度建設，加速建立個人信用管理體系。一方面，在全社會大力開展誠信教育，鼓勵誠信行為；另一方面通過法律、經(jīng)濟等措施，加大對失信行為的懲罰力度。
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