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東莞房?jī)r(jià)暴跌原因分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-3-4
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- 中研網(wǎng)訊：
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樓市大跳水 降幅超三成
萬(wàn)科率先發(fā)起,多家房地產(chǎn)商跟進(jìn),2月均價(jià)與2006年10月前后持平
東莞樓市在2月的最后一天突然“雪崩”：由品牌發(fā)展商萬(wàn)科旗下的城區(qū)主力樓盤(pán)萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)率先上演了“跳水”秀―――該樓樓盤(pán)推出一棟96套的“建行東莞分行團(tuán)購(gòu)價(jià)”單位，在原有基礎(chǔ)上7折跳水，最低價(jià)4182多元/平方米，毛坯均價(jià)5500元/平方米。此價(jià)格相對(duì)于去年9月23日推出的一批精裝修房均價(jià)7800元（含每平方米800元裝修）比，降幅達(dá)20%.
在萬(wàn)科的示范效應(yīng)下：光大地產(chǎn)、豐泰城等也分別推出了一批最低價(jià)4000多元/平方米起，均價(jià)5500元/平方米左右的“特價(jià)房”或新組團(tuán)。
同比去年這兩樓盤(pán)10月份的均價(jià)降幅也在20%左右。目前甚至有東城區(qū)某樓盤(pán)推出“現(xiàn)樓3980元起”的震撼價(jià)！
據(jù)記者對(duì)目前市場(chǎng)的調(diào)查，2月底至3月初，東莞樓市中心城區(qū)將涌現(xiàn)出一批貨量不少于1000套的4000多元/平方米的住宅。這一價(jià)格比起去年7月份峰值為6837元/平方米，已經(jīng)直降了2500多元/平方米，降幅超過(guò)30%.而就2月份東莞銷(xiāo)售額排在前十名的樓盤(pán)均價(jià)來(lái)看，已經(jīng)回到了5500元/平方米左右，而這一價(jià)格正好與2006年10月前后持平，消費(fèi)者稱(chēng)：東莞房?jī)r(jià)開(kāi)始“雪崩”！
驚聞
主力樓盤(pán)7折甩賣(mài)
2月29日，東莞市萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)針對(duì)建設(shè)銀行東莞分行的客戶推出一批7折優(yōu)惠的團(tuán)購(gòu)房，雖然這批房前面朝向農(nóng)民房，后面對(duì)著工廠，但是最低價(jià)4182多元/平方米的“震撼消息”仍然吸引了一批消費(fèi)者連夜排隊(duì)購(gòu)房。
萬(wàn)科此舉是一石激起千層浪。雖然1月20日也曾有金色華庭4680元的“重磅”炸彈投入市場(chǎng)，但是萬(wàn)科在行業(yè)內(nèi)的品牌和影響力還是更令業(yè)界及消費(fèi)者震動(dòng)！果然，光大地產(chǎn)29日連夜召開(kāi)緊急會(huì)議，在上周六、周日兩天加入“戰(zhàn)圈”，對(duì)建行、工行、中行、農(nóng)行、廣發(fā)等五大銀行的東莞分行員工推出一批團(tuán)購(gòu)房源，最低價(jià)也達(dá)到4000多元，整體均價(jià)5600多元，相比之前推出的價(jià)格也有7折左右。3月1日，東城東的豐泰城推出新一批“觀園”組團(tuán)，最低價(jià)4300多元，整體均價(jià)5000多元。而同在運(yùn)河片區(qū)的田禾?塞納河畔也宣布：“田禾塞納河畔新春5600元起！少量特價(jià)8.5折優(yōu)惠�！倍鴵�(jù)記者最新采訪東莞新世紀(jì)地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人，他們也表示：新世紀(jì)星城二期推出在即，二期也有一批靠近路邊的單位4000多元/平方米起。不過(guò)，由于新世紀(jì)星城去年在路邊的一些單價(jià)也有3800多元/平方米的，因此算不上降價(jià)。
萬(wàn)科、光大、新世紀(jì)，是去年?yáng)|莞銷(xiāo)售排名三甲的開(kāi)發(fā)商；而且運(yùn)河?xùn)|一號(hào)、景湖灣畔、新世紀(jì)星城都是城區(qū)品牌洋房的代表作，這次三家主流發(fā)展商三個(gè)項(xiàng)目同時(shí)推出4000多元/平方米的住宅，對(duì)2008年的樓市影響深遠(yuǎn)。
據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，目前東莞城區(qū)市場(chǎng)上4000-5000元/平方米的住宅已經(jīng)超過(guò)了1000多套，而在去年8月3日本報(bào)做過(guò)的“尋找城區(qū)6000元以下的洋房時(shí)”，尚不足1000套。根據(jù)東莞這幾年的數(shù)據(jù)，每個(gè)月東莞房地產(chǎn)可賣(mài)房3000套左右，這樣一來(lái)3月份東莞將有1/3的房源均價(jià)在5000元以下。對(duì)比東莞中原市場(chǎng)研究部的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2007年7月份東莞商品房均價(jià)達(dá)到上漲的峰值為6837元/平方米，那么這批品牌發(fā)展商推出的所謂“特價(jià)房”、“團(tuán)購(gòu)房”，以4500元/平方米的均價(jià)算，降幅已經(jīng)達(dá)到了34%.如果以東莞市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)公布的全年商品房均價(jià)5148元計(jì)算，跌幅也達(dá)到12.58%.
說(shuō)法
多種因素導(dǎo)致跳水
是什么原因造成了2月底、3月初東莞城區(qū)樓市，一批主力樓盤(pán)也出現(xiàn)價(jià)格跳水呢？業(yè)內(nèi)人士分析了五種原因。
世聯(lián)地產(chǎn)東莞分公司總經(jīng)理柴園表示：“一方面是2008年市場(chǎng)的供應(yīng)量太大了，尤其是經(jīng)過(guò)去年下半年不少發(fā)展商出于對(duì)市場(chǎng)的觀望放慢推貨速度，因此今年上半年將出現(xiàn)一個(gè)集中的推盤(pán)高峰，供應(yīng)加大而消費(fèi)者仍然在觀望，因此供求關(guān)系決定了一部分發(fā)展商必須降價(jià)來(lái)吸引成交。另一方面，由于今年為數(shù)不少的臺(tái)資、港資等企業(yè)撤離東莞，人民幣升值、勞動(dòng)合同法的實(shí)施等，再加上東莞的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，東莞市的經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)一個(gè)小拐點(diǎn)，因此一批企業(yè)管理人員、中高層可能會(huì)對(duì)東莞市場(chǎng)失去信心，因此2008年?yáng)|莞市場(chǎng)可能需求不足，主流發(fā)展商對(duì)這些現(xiàn)象看得比一般消費(fèi)者要透，因此主流發(fā)展商主動(dòng)降價(jià)也是盡早吸引購(gòu)買(mǎi)的聰明之舉。”
而今年1、2月份持續(xù)影響南方的罕見(jiàn)寒冷天氣，造成了前2個(gè)月很多樓盤(pán)看房的客戶和成交持續(xù)慘淡，再加上春節(jié)大部分樓盤(pán)都處于休假狀態(tài)，2月5日至2月13日春節(jié)前后9天，東莞全市僅成交住宅3套……這一系列因素使得很多公司第一季度財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)不靈，尤其是萬(wàn)科這樣的上市公司財(cái)務(wù)報(bào)表“會(huì)很難看”，因此也促成了大部分樓盤(pán)開(kāi)始在2月底、3月初降價(jià)。
持續(xù)“利空”的宏觀調(diào)控和消費(fèi)者的觀望情緒，也是東莞這一輪房?jī)r(jià)“跳水”的主要原因。有發(fā)展商表示：2008年全國(guó)金融政策為“從緊”，春節(jié)后金融系統(tǒng)傳來(lái)的消息對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的增量仍是重點(diǎn)審查和控制，再有廣州限價(jià)房開(kāi)售，廣州、深圳、上海、重慶等多個(gè)城市房?jī)r(jià)都在下跌等，發(fā)展商開(kāi)始對(duì)市場(chǎng)失去信心；而在去年10-12月多個(gè)樓盤(pán)一系列小幅度促銷(xiāo)后，反而更刺激了消費(fèi)者的等待心態(tài)，如果價(jià)格不是一次降到位，消費(fèi)者是不會(huì)出手的，這一輪“4000元”房就是在這種背景下出臺(tái)。
影響
可能出現(xiàn)樓市“負(fù)翁”
從2000至2007年，東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處在上升態(tài)勢(shì)中。而經(jīng)過(guò)2008年這一輪主力發(fā)展商的“跳水”價(jià)格后，東莞房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)繼續(xù)下跌，東莞樓市有沒(méi)有可能出現(xiàn)像香港“金融風(fēng)暴”中一樣的大量樓市“負(fù)翁”，許多購(gòu)房者都在擔(dān)心著東莞樓市的后續(xù)發(fā)展。
以萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)為例，去年9月23日萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|一號(hào)推出了一批精裝修兩房三房，均價(jià)7800元/平方米，不少消費(fèi)者是以8000多元/平方米的價(jià)格買(mǎi)入。以一套120平方米的三房8000元/平方米買(mǎi)入計(jì)算，房產(chǎn)總價(jià)96萬(wàn)，首付三成后銀行貸款為67萬(wàn)。如果房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，比如說(shuō)該套房產(chǎn)在二手市場(chǎng)或者到銀行估價(jià)時(shí)，毛坯價(jià)格只能值4500元/平方米（就算計(jì)上裝修款800元/平方米），房產(chǎn)總價(jià)也只有63.6萬(wàn)左右。也就是說(shuō)有可能房產(chǎn)的總值也不及所欠銀行按揭款―――即出現(xiàn)負(fù)資產(chǎn)情況。有東莞銀行界人士表示：一旦東莞樓市出現(xiàn)大量“負(fù)資產(chǎn)”情況，可能造成已經(jīng)供樓的消費(fèi)者斷供，從而產(chǎn)生一系列的社會(huì)及金融問(wèn)題。
那么東莞樓價(jià)會(huì)否繼續(xù)下跌呢？發(fā)展商與業(yè)內(nèi)人士也發(fā)生了嚴(yán)重的分歧。金地、萬(wàn)科等主流發(fā)展商在接受采訪里都表示：房?jī)r(jià)不可能持續(xù)下跌，從開(kāi)發(fā)成本來(lái)看，2008年主要建材的報(bào)價(jià)，鋼筋、水泥、沙、磚、碎石等無(wú)一不漲價(jià)，《勞動(dòng)合同法》實(shí)施后人力成本也上漲千元左右；再加上地價(jià)，東莞市從2000年開(kāi)始試行土地的招拍掛制度，目前中心區(qū)地價(jià)基本都在2000元/平方米左右，因此中心區(qū)品牌樓盤(pán)樓價(jià)5000-6000元已經(jīng)是相對(duì)合理的價(jià)位，不可能再降了。但是世聯(lián)地產(chǎn)及瑞峰地產(chǎn)等的資深顧問(wèn)表示，2008年房?jī)r(jià)降價(jià)的“底線”在哪里目前還真不說(shuō)清。因?yàn)闁|莞是一個(gè)很特殊的市場(chǎng)，不排除一些當(dāng)年以“零地價(jià)”或者很低的地價(jià)拿地的發(fā)展商進(jìn)一步低價(jià)爭(zhēng)搶市場(chǎng)；還有一些小項(xiàng)目或者單體樓，這些發(fā)展商本身就是從別的行業(yè)轉(zhuǎn)投地產(chǎn)，他們也很有可能抱著“少虧則是賺”的心態(tài)從市場(chǎng)潰逃。因此，2008年?yáng)|莞樓市后續(xù)發(fā)展如何，還要看消費(fèi)者的心態(tài)與市場(chǎng)大環(huán)境。
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