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2008年1月份東莞樓市監(jiān)測(cè)報(bào)告（一）
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-2-16
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▼本月透視
成交價(jià)量大幅下挫 東莞樓市進(jìn)入最低迷期
▼相關(guān)宏觀信息
2007年中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)公布
——GDP增速11.4%，居民消費(fèi)價(jià)格上漲4.8%
2007年?yáng)|莞市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況
國(guó)家發(fā)改委12月房屋銷售價(jià)格公布
——70個(gè)大中城市同比上漲10.5%， 廣深房?jī)r(jià)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)
央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)至15%
國(guó)務(wù)院辦公廳：城鎮(zhèn)居民不得買小產(chǎn)權(quán)房
▼土地動(dòng)態(tài)
中央生活區(qū)一期地塊6月整體拍賣 起拍價(jià)70.8億元
可營(yíng)利性地塊的起拍樓面地價(jià)高達(dá)4285元/平米
▼樓市動(dòng)態(tài)
08年樓市嚴(yán)寒中拉開序幕 供需全線飄綠
第一部分：宏觀信息綜述
本月透視
■成交價(jià)量大幅下挫 東莞樓市進(jìn)入最低迷期
隨著罕見的凍災(zāi)，東莞的樓市溫度也降到冰點(diǎn)。2008年1月東莞全市新增住宅供應(yīng)約6181套，供應(yīng)面積約56.1萬平方米，環(huán)比07年12月縮水超五成；1月東莞全市住宅成交僅2681套，成交面積24.7萬平方米，簽約面積無論是環(huán)比07年12月還是同比07年1月均大幅縮水，縮水幅度達(dá)五成，1月成交價(jià)格亦表現(xiàn)低迷，全市商品住宅均價(jià)約6400元/平方米，環(huán)比07年12月下降約4%。
降價(jià)頻繁出現(xiàn)
城區(qū)的價(jià)格仍然主要集中在6000-8000元/平方米，地處南城東片區(qū)的新中銀花園突然以4850元/平方米低價(jià)出貨，給整個(gè)東莞樓市造成了較大的沖擊，而位置更佳的西城樓華府以均價(jià)6500元的低價(jià)出手，銷售不甚理想；各家樓盤紛紛用送物業(yè)、補(bǔ)差價(jià)的方式，變相降價(jià)，但都難以挽回看跌房?jī)r(jià)的潛在購(gòu)房者。鎮(zhèn)區(qū)東莞樓市價(jià)格依然主要分布在4000-6000元/平方米的價(jià)位，瑟瑟冷風(fēng)中看房寥寥遑論買房。
二月份將延續(xù)頹勢(shì)
2007年，中央銀行六度加息十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，并在9月27日和12月5日分別出臺(tái)旨在限制房地產(chǎn)信貸的各項(xiàng)政策和補(bǔ)充規(guī)定，隨后年底東莞宣布取消購(gòu)房入戶，政策宏觀調(diào)控政策面日益嚴(yán)峻。東莞樓市經(jīng)歷了前三季度的價(jià)格暴漲，面對(duì)種種利空政策后勁乏力，潛在購(gòu)房者紛紛看空樓市，樓盤的小幅降價(jià)和優(yōu)惠促銷措施使人們更有理由等待樓價(jià)的進(jìn)一步下滑。天氣因素也是影響樓市成交比往年大幅下滑的重要原因，由于惡劣天氣的影響，看房的人越來越稀少，樓盤促銷活動(dòng)難以開展，多年未見的寒冬天氣使樓市真正進(jìn)入低迷期。
需要時(shí)間化解持續(xù)的利空政策
由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退跡象加劇進(jìn)一步降息，以及今年災(zāi)區(qū)重建工作需要，中央銀行有可能會(huì)稍微放寬前期的貨幣政策限制，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展注入新能量。但春節(jié)月份歷來是東莞樓市較冷清的月份，每個(gè)過快發(fā)展的行業(yè)和企業(yè)，都意味著大量問題的累積，毫無疑問累積了許多問題的東莞樓市，二月份乃至三月份量?jī)r(jià)齊跌的頹勢(shì)仍將延續(xù)。一月份，許多樓盤采取的變相降價(jià)措施，效果不甚明顯。在目前普遍成交低迷、預(yù)期價(jià)格價(jià)格下跌、觀望情緒嚴(yán)重的春節(jié)冷凍月份，如果優(yōu)惠幅度不能一舉達(dá)到消費(fèi)者的心理底線的話，非但拉升成交效果非常有限，而且將增強(qiáng)消費(fèi)者的降價(jià)預(yù)期。因此目前大部分樓盤仍不宜采取幅度較小逆市強(qiáng)銷的促銷手段，需要時(shí)間等待利空政策被消化，觀望情緒減輕后，未來第二季度再采取促銷和降價(jià)手段，引爆市場(chǎng)。
■ 以下信息將對(duì)您的高端不動(dòng)產(chǎn)投資產(chǎn)生影響……
■2007年中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行指標(biāo)公布
——GDP增速11.4%，居民消費(fèi)價(jià)格上漲4.8%
國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)整體狀況
2007年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值246619億元，比上年增長(zhǎng)11.4%，加快0.3個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)五年增速達(dá)到或超過10%。年末國(guó)家外匯儲(chǔ)備余額達(dá)到1.53萬億美元，比上年增長(zhǎng)43.3%。
居民收入快速增長(zhǎng)，就業(yè)增加較多。全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13786元，比上年增長(zhǎng)17.2%，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng)12.2%，加快1.8個(gè)百分點(diǎn)。
消費(fèi)價(jià)格上漲較快，房屋銷售價(jià)格上漲較多。全年居民消費(fèi)價(jià)格上漲4.8%，漲幅比上年提高3.3個(gè)百分點(diǎn)(12月上漲6.5%)。全年70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格比上年上漲7.6%，漲幅比上年提高2.1個(gè)百分點(diǎn)。
貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)較快，貸款增加較多。金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款比年初增加36323億元，比上年多增4482億元。各項(xiàng)存款比年初增加53878億元，比上年多增4599億元。全年投放現(xiàn)金3262億元，比上年多投放221億元。
房地產(chǎn)開發(fā)投資同比上年增長(zhǎng)三成
其中第三產(chǎn)業(yè)增加值96328億元，增長(zhǎng)11.4%，加快0.6個(gè)百分點(diǎn)。固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)投資明顯加快。全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資137239億元，比上年增長(zhǎng)24.8%，加快0.9個(gè)百分點(diǎn)。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，比上年增長(zhǎng)30.2%，加快8.4個(gè)百分點(diǎn)。
國(guó)務(wù)院認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的主要問題是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由偏快轉(zhuǎn)為過熱的風(fēng)險(xiǎn)依然存在，價(jià)格上漲壓力加大，結(jié)構(gòu)性矛盾仍較突出，經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式比較粗放，體制機(jī)制不夠健全等。新的一年，要按照控總量、穩(wěn)物價(jià)、調(diào)結(jié)構(gòu)、促平衡的指導(dǎo)思想，實(shí)施穩(wěn)健的財(cái)政政策和從緊的貨幣政策，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，促進(jìn)結(jié)構(gòu)調(diào)整。
■2007年?yáng)|莞市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況
2007年全市生產(chǎn)總值達(dá)3151億元，比上年增長(zhǎng)18.1%。財(cái)政收入539.54億元，比上年增長(zhǎng)32.7%。
金融信貸穩(wěn)健，部分居民儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)向投資。12月末全市各項(xiàng)人民幣存款余額3751.83億元，比年初增長(zhǎng)11.5%；各項(xiàng)人民幣貸款余額2154.77億元，增長(zhǎng)24.5%。
根據(jù)抽樣調(diào)查的結(jié)果顯示，2007年城市居民人均可支配收入27025元，增長(zhǎng)12.2%；城市居民人均消費(fèi)性支出21545元，增長(zhǎng)18.2%。農(nóng)民人均純收入11606元，增長(zhǎng)8.9%；12月末全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額2120.74億元，比年初增加107.38億元。
投資分產(chǎn)業(yè)看，2007年第二產(chǎn)業(yè)完成投資額362.47億元，占投資總額的43.1%；第三產(chǎn)業(yè)完成投資額478.61億元，占56.9%。
2007年，第三產(chǎn)業(yè)增加值1348.04億元，增長(zhǎng)22.0%，比第二產(chǎn)業(yè)快6.5個(gè)百分點(diǎn)。三大產(chǎn)業(yè)比重為0.4：56.8：42.8。在第三產(chǎn)業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，服務(wù)業(yè)出現(xiàn)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。2007年房地產(chǎn)業(yè)增加值比上年增長(zhǎng)27.6%，其它服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)26.3%。
2007年全市完成固定資產(chǎn)投資總額841.11億元，比上年增長(zhǎng)19.2%。其中基本建設(shè)投資344.84億元，增長(zhǎng)18.4%；更新改造67.46億元，下降6.4%。房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)增長(zhǎng)，投資額達(dá)209.42億元，增長(zhǎng)27.5%。商品房屋建筑施工面積1521.61萬平方米，增長(zhǎng)5.9%。商品房屋實(shí)際銷售面積573萬平方米，增長(zhǎng)50.0%；商品房屋實(shí)際銷售金額295億元，增長(zhǎng)82.9%。
另外，2007年?yáng)|莞先后獲得中國(guó)優(yōu)秀創(chuàng)新型城市、中國(guó)最具投資價(jià)值新銳金融生態(tài)城市、廣東省社會(huì)治安綜合治理工作優(yōu)秀市等榮譽(yù)，連續(xù)第五次被評(píng)為全國(guó)科技進(jìn)步先進(jìn)城市，全國(guó)雙擁模范城實(shí)現(xiàn)六連冠。在中國(guó)社科院《城市發(fā)展報(bào)告》中，東莞科學(xué)發(fā)展綜合評(píng)價(jià)位居全國(guó)地級(jí)以上大城市第二名。在省社科院《2007年廣東區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)估分析報(bào)告》中，東莞綜合競(jìng)爭(zhēng)力名列全省首位。
■國(guó)家發(fā)改委12月房屋銷售價(jià)格公布
——70個(gè)大中城市同比上漲10.5%， 廣深房?jī)r(jià)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)
據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2007年12月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.5%，漲幅與上月持平；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月降低0.6個(gè)百分點(diǎn)。
一、新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比上月低0.8個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月低0.7個(gè)百分點(diǎn)。分類別看，經(jīng)濟(jì)適用房、普通住房和高檔住房銷售價(jià)格同比分別上漲3.9%、12.1%和11.8%，環(huán)比分別上漲0.0%、0.3%和0.2%。
二、二手住房銷售價(jià)格同比上漲11.4%，漲幅比上月高2.1個(gè)百分點(diǎn)；與上月比， 二手住房銷售價(jià)格與上月持平。
值得注意的是，經(jīng)過連續(xù)暴漲以后的深圳廣州房?jī)r(jià)，本月環(huán)比開始出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，廣州新建商品房同比去年同期增長(zhǎng)5.7％，十二月份環(huán)比增長(zhǎng)－1.4％；深圳新建商品房同比增長(zhǎng)16.4％，十二月環(huán)比增長(zhǎng)－0.1％。
■央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)至15%
為落實(shí)從緊的貨幣政策要求，繼續(xù)加強(qiáng)銀行體系流動(dòng)性管理，抑制貨幣信貸過快增長(zhǎng)，中國(guó)人民銀行決定從2008年1月25日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。
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