產(chǎn)權(quán)式酒店緣何“水土不服”

　　上海五合智庫(kù)總經(jīng)理鄒毅表示，目前產(chǎn)權(quán)式酒店在中國(guó)出現(xiàn)的“水土不服”有多方面深層次的原因：首先是產(chǎn)權(quán)式酒店的誠(chéng)信危機(jī)。部分開發(fā)商開發(fā)產(chǎn)權(quán)式酒店的動(dòng)機(jī)并不單純，有的開發(fā)商是為了盤活許多停建多年的“半拉子”樓盤，更有部分開發(fā)商建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店的目的就是為了圈錢融資，緩解自身的資金壓力，還有部分開發(fā)商重開發(fā)輕管理，致使酒店經(jīng)營(yíng)不善，對(duì)投資者的承諾成為泡影，為日后的利益糾紛埋下隱患。

　　其次，中國(guó)有關(guān)產(chǎn)權(quán)式酒店的法律法規(guī)還很不健全。投資者一旦與開發(fā)商發(fā)生糾紛和分歧，可能面臨自身利益得不到有效保障的情況。這也導(dǎo)致了部分開發(fā)商有恃無(wú)恐、欺騙投資者的情況屢屢發(fā)生。

　　另外，產(chǎn)權(quán)式酒店的價(jià)格偏高。據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店標(biāo)準(zhǔn)間一般標(biāo)價(jià)20萬(wàn)元到40萬(wàn)元之間。就我國(guó)居民的平均收入水平而言，多數(shù)工薪階層不具備購(gòu)買能力。

　　五合國(guó)際集團(tuán)總顧問(wèn)劉力博士分析后認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)式酒店在分時(shí)度假方面照搬外國(guó)模式，與中國(guó)實(shí)際不符，投資者分時(shí)度假受限很多。此外，目前中國(guó)的產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)比較混亂，重復(fù)建設(shè)、盲目上馬的現(xiàn)象比較普遍。在國(guó)外，產(chǎn)權(quán)式酒店主要位于著名風(fēng)景名勝區(qū)，且數(shù)量有限，但在中國(guó)，產(chǎn)權(quán)式酒店近幾年的放量呈井噴態(tài)勢(shì)。不僅在風(fēng)景名勝區(qū)星羅棋布，而且在大中城市中遍地開花，泥沙俱下的現(xiàn)實(shí)注定了很多產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)慘淡。

產(chǎn)權(quán)式酒店價(jià)值將被重新認(rèn)識(shí)

　　“雖然目前中國(guó)的產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)出現(xiàn)了諸多問(wèn)題，但也有部分產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營(yíng)狀況良好，如北京第一城、海航產(chǎn)權(quán)式酒店等，未來(lái)的投資前景依然可以用樂(lè)觀來(lái)形容。”鄒毅向記者表示，經(jīng)歷了近十年的發(fā)展，產(chǎn)權(quán)式酒店的價(jià)值將被重新認(rèn)識(shí)，未來(lái)有三大利好消息將加速推動(dòng)產(chǎn)權(quán)式酒店在中國(guó)走向成熟：

    第一， 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境有利于產(chǎn)權(quán)式酒店的發(fā)展。產(chǎn)權(quán)式酒店誕生于20世紀(jì)70年代，當(dāng)時(shí)正值歐美發(fā)達(dá)國(guó)家逐步進(jìn)入“豐裕社會(huì)”，中產(chǎn)家庭成為社會(huì)主流，因此從市場(chǎng)背景來(lái)看，產(chǎn)權(quán)式酒店的產(chǎn)生，是富裕人群興起、度假旅游模式發(fā)展趨向成熟的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物。而從當(dāng)前國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展形勢(shì)來(lái)看，以長(zhǎng)三角、環(huán)渤海灣為代表的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)正呈現(xiàn)出許多與當(dāng)時(shí)歐美國(guó)家類似的特征，而這一階段正是產(chǎn)權(quán)式酒店產(chǎn)生以及高速發(fā)展的黃金時(shí)代。以環(huán)渤海灣地區(qū)為例，作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)區(qū)域之一，產(chǎn)權(quán)式酒店已經(jīng)呈現(xiàn)繁榮發(fā)展態(tài)勢(shì)�；�本已經(jīng)形成北京延慶、通州的旅游區(qū)產(chǎn)權(quán)式酒店群和北京、天津、大連、青島等城市的產(chǎn)權(quán)式酒店群。由于擁有優(yōu)美的風(fēng)景、深厚的文化積淀和龐大的消費(fèi)群，環(huán)渤海灣特別是大北京區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)發(fā)展成熟度也位居中國(guó)前列。

    第二， 產(chǎn)權(quán)式酒店將逐步走向正規(guī)化。隨著產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)的規(guī)范以及法律法規(guī)的相對(duì)完善，市場(chǎng)和法律的推手必然將沖刷泥沙，留下真金。部分不良開發(fā)商的短期行為將被遏止，將有更多知名的中外開發(fā)商進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。正是由于知名開發(fā)商的行業(yè)規(guī)范效應(yīng)，產(chǎn)權(quán)式酒店的本來(lái)面貌將被還原。

　　最后，從物業(yè)經(jīng)營(yíng)和房產(chǎn)投資角度來(lái)看，產(chǎn)權(quán)式酒店與住宅或一般商鋪產(chǎn)品相比，最顯著的不同就是酒店客房作為面向旅游的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)，通常具有較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，從而使物業(yè)的保值、增值得到了更為可靠的保證。尤其是一些位于著名旅游景區(qū)內(nèi)、具有良好的規(guī)劃設(shè)計(jì)水平和鮮明文化特色的項(xiàng)目，其現(xiàn)金流的穩(wěn)定性將更加顯著。因此，從投資的角度來(lái)看，在市場(chǎng)成熟的條件下，產(chǎn)權(quán)式酒店投資的穩(wěn)定性和抗風(fēng)險(xiǎn)能力較一般住宅和普通商鋪產(chǎn)品而言具有相對(duì)顯著的優(yōu)勢(shì)，更適宜于長(zhǎng)線投資。

五大問(wèn)題值得投資者注意

　　劉力表示，投資者在投資產(chǎn)權(quán)式酒店時(shí)應(yīng)該冷靜思考和分析。有以下幾個(gè)問(wèn)題值得投資者注意：

　　首先，應(yīng)了解產(chǎn)權(quán)式酒店開發(fā)商的背景，選擇知名開發(fā)商可以得到更大的保障。由于知名開發(fā)商注重企業(yè)形象，對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目一般追求長(zhǎng)期投入，在裝修、酒店檔次和規(guī)模等方面有嚴(yán)格的把關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

　　其次，應(yīng)該對(duì)產(chǎn)權(quán)式酒店本身物業(yè)進(jìn)行考量。要根據(jù)物業(yè)的地理位置、經(jīng)營(yíng)方式對(duì)酒店的發(fā)展前景進(jìn)行深入分析。如果項(xiàng)目的位置較偏僻，經(jīng)營(yíng)方式落后，不能吸引游客入住，則將對(duì)投資者收益產(chǎn)生直接影響。

    第三， 應(yīng)選擇由知名酒店管理公司管理的產(chǎn)權(quán)式酒店。好的酒店管理公司的管理模式和營(yíng)銷方法會(huì)提高酒店的收益率。如今越來(lái)越多的著名酒店管理公司介入到中國(guó)的產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)，如北京的中欣戴斯酒店、昆明的中城速8酒店等，目前經(jīng)營(yíng)狀況良好，基本兌現(xiàn)了酒店銷售前的投資回報(bào)承諾。

    第四， 應(yīng)該考慮產(chǎn)權(quán)式酒店的退出機(jī)制。產(chǎn)權(quán)式酒店投資屬不動(dòng)產(chǎn)投資，投資者要考慮其變現(xiàn)能力如何。產(chǎn)權(quán)式酒店大多是分期付款，可以通過(guò)轉(zhuǎn)按揭的方式進(jìn)行變現(xiàn)，還有的酒店可以替業(yè)主進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

    第五， 理性對(duì)待投資回報(bào)率。一般而言，開發(fā)商為了吸引投資者，總是打著高回報(bào)率的旗號(hào)，而這個(gè)投資回報(bào)率往往計(jì)算的是最樂(lè)觀的狀況。國(guó)外的產(chǎn)權(quán)式酒店一般投資回報(bào)率在6%至8%左右，目前中國(guó)的產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)率一般低于這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。如果開發(fā)商承諾的投資回報(bào)率遠(yuǎn)高于8%，投資者就應(yīng)該理性分析對(duì)待。

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