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房地產(chǎn)市場的非市場因素分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-7-17
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房地產(chǎn)市場很難說是個完整的市場，因為政府本身是土地的所有者，也是土地的供應(yīng)者，政府本身也是市場中的一個主體，而非僅僅是制定規(guī)則，監(jiān)督規(guī)則執(zhí)行，因此，很難完全按照市場化原則來監(jiān)管市場
2009-2012年中國豪宅市場投資分析及深度研究咨詢 雖然2008年別墅市場出現(xiàn)了明顯的波動，但是進(jìn)入2009年后，中國整體經(jīng)濟(jì)雖然受金融風(fēng)暴的影2009-2012年中國住宅行業(yè)投資策略分析及競爭戰(zhàn)略 2009年1-5月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資10165億元，同比增長6.8%，比2008年同期2009-2012年中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)投資策略分析及競爭 經(jīng)濟(jì)大環(huán)境對商業(yè)市場的影響自2008年年底逐漸擴(kuò)大和蔓延，對于不同階段的商業(yè)項目的影響亦有所2009-2012年中國太陽能建筑產(chǎn)業(yè)運(yùn)行動態(tài)及投資前 【出版日期】 2009年6月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個 【印地王頻出，房價攀升，終于引起政府部門關(guān)注。有消息稱，為了預(yù)防企業(yè)將運(yùn)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給社會，國土部門將對“地王”開發(fā)進(jìn)行全程監(jiān)管，包括從合同簽訂到開工竣工期間的各個環(huán)節(jié)，“要從頭查到尾，監(jiān)管到底”。又有消息說，北京１５家因捂盤惜售的開發(fā)商被市住建委約談告誡，并要求在七日內(nèi)完成整改。同時，市住建委公布了舉報電話和網(wǎng)址供公眾舉報監(jiān)督。
金融危機(jī)給予我們的一個教訓(xùn)就是，市場經(jīng)濟(jì)并非自由放任經(jīng)濟(jì)，它也需要加強(qiáng)監(jiān)管。因此，有關(guān)部門加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)管，無可非議。亡羊補(bǔ)牢未為晚矣，出了問題自然應(yīng)該加強(qiáng)監(jiān)管，但未雨綢繆，在問題尚未出現(xiàn)前就做好監(jiān)管豈不更好，在這方面，我們還有很多事要做。
政府監(jiān)管，最主要的工作是制定好規(guī)則，并經(jīng)常性地加以檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。土地賣出天價，政府樂見其成，但有時候，也未必是好事。以前就有開發(fā)商到處天價拿地，開始政府頗為高興，但不久就發(fā)現(xiàn)，該開發(fā)商沒那么多錢，結(jié)果怎么辦呢，要么重新跟他談條件，這正是開發(fā)商早已算計好的，要么成為爛尾，即所謂將運(yùn)營風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給社會。也有開發(fā)商拿地后，有錢也不急于開發(fā)，而是等待地價上漲后，再倒手出售，或者等待房價上漲時再開發(fā)。本來應(yīng)該政府所得的土地溢價收益，進(jìn)了開發(fā)商的腰包。還有一些開發(fā)商膽子大些，眼看按照買地時與政府商定的條件開發(fā)要虧損，就悄悄地通過關(guān)系改規(guī)劃，改用途，改容積率，或者干脆偷偷地多蓋幾層，以降低買地成本。更有甚者，不少企業(yè)在市場不好時將地退還給政府，或者要求政府延期。總之，市場風(fēng)險全讓政府承擔(dān)，而開發(fā)商只坐收其利。
在中國，房地產(chǎn)市場很難說是個完整的市場，因為政府本身是土地的所有者，也是土地的供應(yīng)者，政府本身也是市場中的一個主體，而非僅僅是制定規(guī)則、監(jiān)督規(guī)則執(zhí)行，因此，很難完全按照市場化原則來監(jiān)管市場。
上述問題的出現(xiàn)，實際就是政府既要謀利，又要監(jiān)管這一兩難處境的表現(xiàn)。如果政府只是市場中的甲方，照例土地賣給開發(fā)商，風(fēng)險都應(yīng)該有開發(fā)商承擔(dān)，政府可以不管它。這就跟鋼鐵廠買了高價鐵礦石，遇到鋼價下降，不可能再去跟礦業(yè)公司談價格，更不可能將已買的鐵礦石退回去，是一個道理。為何政府又要跟他談條件呢，一是擔(dān)心到手的利益無法保障，二是害怕承擔(dān)政治后果。因此，就只好不按出讓土地時約定的規(guī)則辦事了。他帶頭壞了自己定下的規(guī)則，有了第一例，就會有第二例。最后買地就變成一場開發(fā)商和政府之間的游戲。
有了規(guī)則，不執(zhí)行是一個方面，還有一個方面是，規(guī)則本身有問題，很難執(zhí)行到位。如政府規(guī)定，土地閑置兩年不開工將收回，這個規(guī)定，本來是要防止開發(fā)商坐收土地自然升值坐收漁利，防止項目爛尾，用心可謂良苦，但政府制定的規(guī)則太籠統(tǒng)，并沒有詳細(xì)規(guī)定開工標(biāo)準(zhǔn)，最后這樣的規(guī)定形同虛設(shè)，囤地成為普遍現(xiàn)象�，F(xiàn)在，政府加強(qiáng)監(jiān)管，在土地出讓時，除了規(guī)定開工期限，還規(guī)定了竣工期限，甚至還規(guī)定了開盤銷售的期限，看起來，已經(jīng)沒有空當(dāng)了，但如果沒有細(xì)節(jié)，還是無法落實。比如，開盤銷售時點好確定，但開盤銷售速度卻不是政府所能控制的了�？雌饋�，政府監(jiān)管不到位，既有監(jiān)管措施過粗的問題，也有監(jiān)管措施太細(xì)的問題，政府還需提高監(jiān)管的水平和能力。
有時，監(jiān)管措施是好的，監(jiān)管力度也適當(dāng)，但執(zhí)行力不夠。很多時候，監(jiān)管發(fā)現(xiàn)問題后，大都罰款了事，而所罰的款與開發(fā)商不當(dāng)獲利相比，簡直是小巫見大巫。而罰多少，還是可以商量的。這就看開發(fā)商與政府的談判能力了，其中更多的要看關(guān)系了。這次北京市住建委規(guī)定，要對違規(guī)捂盤的房企和經(jīng)營管理者新的市場準(zhǔn)入資格加以限制或禁止，也許會比罰款更有威懾力一些。
有規(guī)則，也按規(guī)則辦了，規(guī)則制定得也很好，執(zhí)行也到位，但也有可能因為政出多門而流產(chǎn)。在中國，土地歸國土資源部門管，房地產(chǎn)市場歸住建部管，兩個部門打架的事常有發(fā)生。這既讓開發(fā)商無所適從，又讓開發(fā)商如魚得水。有時候，兩個部門倒不打架，但你怎么執(zhí)行的我不知道，我怎么執(zhí)行的你也不知道。比如，開發(fā)商改容積率、改規(guī)劃，無需找土地部門就可辦理，土地部門很可能無從知道。
房地產(chǎn)市場的非市場因素，還有很多，無法一一列舉，很多問題還不僅僅是技術(shù)問題。因此，房地產(chǎn)業(yè)市場化還任重道遠(yuǎn)，注定還要在市場和政府之間搖擺。但愿這樣的搖擺不要頻率太高，幅度不要太大，時間不要太長。
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