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樓市量價齊升原因分析
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-6-12
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2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報告 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2009-2012年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)調(diào)研及戰(zhàn)略咨詢報 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2010年中國成都房地產(chǎn)行業(yè)應對金融危機影響 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2009年中國二手房交易市場分析及發(fā)展趨勢展 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個
據(jù)中國指數(shù)研究院信息中心的最新監(jiān)測，5月份全國30個主要城市中，成交面積環(huán)比漲幅超過10%的有17個，占到一半以上。其中環(huán)比漲幅最大的為杭州，達到55.65%，天津也高達22.22%。
一些房地產(chǎn)商幾個月前還為樓市"量價齊跌"而苦悶，但進入今年5月，宏觀經(jīng)濟政策變化帶來的樓市"小陽春"突然在一些城市急劇升溫。像杭州樓市成交量和成交價雙雙創(chuàng)出歷史新高，這在危機陰影下出乎人們意料。
是什么興奮劑讓一度凍結(jié)的樓市陡然亢奮?涌入樓市的接盤資金從何而來?
部分城市樓市"量價齊升"
今年5月，杭州樓市以幾近瘋狂的數(shù)字刷新歷史紀錄，成交量高達10058套，而2007年6月創(chuàng)下的最高紀錄不過是6000多套。連開發(fā)商們也沒想到，樓市的歷史新高會在金融危機影響還在持續(xù)的時候到來。
杭州下沙、濱江等地許多樓盤短短幾天就銷售一空。2007年底消失的房產(chǎn)公司銷售部門口排隊的景象又重現(xiàn)。杭州市產(chǎn)權(quán)交易中心兩層樓的大廳人滿為患，一位辦證人員向記者抱怨沒法休息。他說："最多的一個房產(chǎn)經(jīng)紀人一次辦了80本房產(chǎn)證。"
據(jù)中國指數(shù)研究院信息中心的最新監(jiān)測，5月份全國30個主要城市中，成交面積環(huán)比漲幅超過10%的有17個，占到城市數(shù)量的一半以上。其中環(huán)比漲幅最大的為杭州，達到55.65%，天津也高達22.22%。總體來看，全國絕大多數(shù)城市住宅成交面積都有明顯上升，成交價格也以上漲為主。
北京6月份預計有40多個樓盤項目陸續(xù)進入市場，來自協(xié)成機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，新開樓盤延續(xù)5月份的漲價趨勢，從近期開盤價看，與4月份相比每平方米普遍上漲千元以上。
"樓市庫存將被迅速消化"，杭州房地產(chǎn)管理部門有關人士表示。據(jù)統(tǒng)計，5月份杭州市新推出的房源為67萬平方米，但是成交量高達108萬平方米，存量房跌破2萬套大關。"如果按照5月份1萬多套的消化速度，杭州很快就會無房可售。"
是什么力量讓樓市突然異常活躍?記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，信貸政策由緊變松、經(jīng)濟有所回暖，是樓市出現(xiàn)"小陽春"的主要因素，但除此之外似乎另有"推手"。
抄底"游資"再現(xiàn)樓市
如果說今年一季度樓市"價跌、量升"是政策利好顯現(xiàn)的話，近一個月來部分城市房地產(chǎn)市場的急劇升溫，絕非單純的自住需求所能推動。
位于杭州濱江新區(qū)的樓盤藍色錢江，售樓小姐直言不諱地告訴記者，前來買房的大都是溫州人，說他們是"一不看房子，二不問面積，三不管戶型，只要有房就下單，一買就是一個單元，有的一口氣可以買下30多套。"一名遠在西班牙的溫州人居然一個電話就買下兩套價值上千萬元的遠郊排屋。
建設銀行一位個人貸款經(jīng)辦人說，夫妻雙方各買一套，這樣的客戶去年基本絕跡，今年又多起來，"我經(jīng)手的一個客戶甚至用家人名義一口氣買了5套房!"
華邦地產(chǎn)信息部主任韓偉軍認為，從近期杭州等地成交情況分析，大約一半是自住型消費，單純投資炒房的約占三成，還有一部分購房者是兼具投資和自住雙重目的�？傮w看，帶有投資性的購房接近50%。
不少專家分析說，刺激投資者"抄底"樓市的主要原因，除了房價一度下降、交易成本降低外，寬松的貨幣政策對投機資金非常有誘惑力。以一套100萬元房產(chǎn)，首付20萬元計算，今年與去年相比不僅首付可以省下20萬元，每個月還可以少付給銀行大約1000元。
幾個月前還信奉危機下"現(xiàn)金為王"的炒房客卷土重來，與眾多國內(nèi)外機構(gòu)對"中國經(jīng)濟率先復蘇之后率先進入通脹"的預測有直接關系。
一些"抄底"購房者坦言，現(xiàn)實的證據(jù)就是國內(nèi)流動性持續(xù)充足，原材料價格迅速回升。與上一輪經(jīng)濟景氣周期一樣，嗅覺異常敏銳的投資客首先想到了炒房。"通脹到來之際，也就是樓市、股市大漲之時。"
樓市回暖能否持續(xù)
從2008年的市場低谷到今年一季度"小陽春"，再到二季度一些地方的快速拉升。短短一年間，在危機中劇烈震蕩的國內(nèi)樓市，讓不少開發(fā)商經(jīng)歷了生死大輪回。
北京一位不愿透露姓名的開發(fā)商說，狄更斯有句名言，"這是一個最壞的時代，也是一個最好的時代"，它道出了許多開發(fā)商的心情。
"開發(fā)商目前面臨著幾年來最好的政策環(huán)境，新的利好似乎還并未停止。"北京的開發(fā)土地最近又拍出"天價"，似乎印證了開發(fā)商的樂觀情緒。
的確，去年底以來，過去針對房地產(chǎn)行業(yè)不斷推出的土地、金融、稅收等調(diào)控政策，已在實質(zhì)上"松綁"，并且部分政策的"利好"程度已超過調(diào)控前水平。如房貸利率下調(diào);開發(fā)項目資本金比例下降;公積金最高貸款限制由40萬元提高到60萬元，等等。
種種跡象表明，由于一些銀行放貸門檻一松再松，加之貸后監(jiān)管不力，為"游資"炒房、假按揭等行為提供了可乘之機，應引起足夠重視。
記者在杭州、北京等地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，如今二套房貸的變相放開已經(jīng)成為"公開的秘密"，首付兩成、利率打折的優(yōu)惠條件，購房者輕易可以取得。企業(yè)購置非住宅類商品房原來不允許辦理按揭，現(xiàn)在許多銀行也大開方便之門，允許五成首付后給以貸款。
采訪中，多家銀行的個人貸款經(jīng)理告訴記者"效益可以掩蓋風險"�，F(xiàn)在銀行更關心"一旦形勢好轉(zhuǎn)，誰家圈到的市場大"。
客觀地說，今年一季度的樓市"小陽春"，雖然有經(jīng)濟回暖影響的因素，但本質(zhì)上是一輪輪"利好"措施推動的"政策市"，受刺激政策的短期影響，去年積累的剛性需求一段時間內(nèi)得到集中釋放。
"目前一些城市房價瘋狂上漲只能是曇花一現(xiàn)。"趙杭生說。他認為，下半年樓市瘋漲的"幕后推手"將逐步消失：第一，上半年放出天量的銀行信貸下半年將明顯減弱;第二，積累一年的樓市剛性需求集中釋放后也將明顯萎縮。
專家指出，房價最終取決于經(jīng)濟基本面。由于國際金融危機尚未見底，不能輕言國內(nèi)經(jīng)濟已經(jīng)明顯復蘇，樓市回暖的根基是不穩(wěn)的，"拔苗助長只會帶來更大的問題。" - ■ 與【樓市量價齊升原因分析】相關新聞
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