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2017年上海首場(chǎng)土拍 房企拿地?zé)岫纫廊徊粶p

2017年1月6日     來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道      編輯:HeDaoHui      繁體
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昨天,2017年上海首場(chǎng)土地拍賣會(huì)正式開始,房企拿地的熱情依然不減。當(dāng)天出讓兩幅地塊,分別被碧桂園和世茂拿下。其中,碧桂園22億元獲得寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)C1-2、C5-5地塊,樓板價(jià)16405元/平方米,溢價(jià)率僅為3 %;而在下午出讓的純宅地中,世茂房地產(chǎn)花了半小時(shí)擊退

土拍

  昨天,2017年上海首場(chǎng)土地拍賣會(huì)正式開始,房企拿地的熱度依然不減。當(dāng)天出讓兩幅地塊,分別被碧桂園和世茂拿下。其中,碧桂園22億元獲得寶山區(qū)羅店鎮(zhèn)老鎮(zhèn)區(qū)C1-2、C5-5地塊,樓板價(jià)16405元/平方米,溢價(jià)率僅為3 %;而在下午出讓的純宅地中,世茂房地產(chǎn)花了半小時(shí)擊退另外8家房企,以23.6億元競(jìng)得上海寶山區(qū)羅涇鎮(zhèn)區(qū)BSP0-1701單元18-02地塊,樓板價(jià)23469元/平方米,溢價(jià)率57.3%。

  一名參與現(xiàn)場(chǎng)土拍的房企相關(guān)人士透露,此次土拍最突出特點(diǎn)就是房企熱度依然很高,然而主持人三令五申強(qiáng)調(diào)房企競(jìng)買資金來(lái)源的相關(guān)規(guī)定,導(dǎo)致多家房企怕違規(guī)而最終放棄。

  上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示,基于資金管理上的準(zhǔn)入門檻,市場(chǎng)拍賣氛圍理性很多,也嚴(yán)肅很多,尤其是舉牌超過(guò)申報(bào)資金拍賣師會(huì)告誡企業(yè),既有提示更是一種心理施壓。從大基調(diào)來(lái)看土地市場(chǎng)降溫是趨勢(shì),但個(gè)別地塊還是有看點(diǎn)。

  房企屢遭警告

  新年首拍帶出一個(gè)很重要的信息:土拍制度在收緊,比如一旦房企報(bào)價(jià)高出申報(bào)的自有資金金額,必須提供各種補(bǔ)充說(shuō)明。

  2016年上海調(diào)控加碼之后,上海市規(guī)劃和國(guó)土資源管理局關(guān)于競(jìng)買主體的交易資金來(lái)源有六大規(guī)定,這些規(guī)定的嚴(yán)格程度前所未有,包括拿一塊地的資金來(lái)源不得再作為參與競(jìng)買其它地塊的資金來(lái)源重復(fù)申報(bào);在對(duì)競(jìng)買人30天的資金審查期限內(nèi),要配合審核單位、保證審核單位能夠接觸到與其申報(bào)的交易資金來(lái)源相關(guān)的所有信息、內(nèi)部人員與相關(guān)人員;地塊成交后,中國(guó)人民銀行上??偛?、上海銀監(jiān)局、上海保監(jiān)局、上海證監(jiān)局等可對(duì)競(jìng)得人申報(bào)的資金來(lái)源情況開展真實(shí)性核查。

  業(yè)內(nèi)人士指出,“不得使用包括但不限于銀行貸款、信托資金、資本市場(chǎng)融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等違反國(guó)家有關(guān)規(guī)定的資金來(lái)源繳付土地競(jìng)買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款”這一條就堵死了房企拿地融資的道路。房企表外融資用于拿地也將成為過(guò)去。

  1月5日上午,參拍的房企包括碧桂園、綠地、新城、世茂等四家。一名業(yè)內(nèi)人士透露,實(shí)際交了保證金的房企有5家,不過(guò)現(xiàn)場(chǎng)只有4家,另一家房企因合作公司放棄而主動(dòng)退出。

  1月5日下午參與寶山純宅地拍賣的房企有9家,包括碧桂園、世茂、新城、中鐵、萬(wàn)科、金輝、卓越、綠都、招商等。盧文曦指出,上海純住宅地塊向來(lái)是房企爭(zhēng)奪重點(diǎn),所以盡管有調(diào)控壓力,但也有9家房企參與拍賣,這是近幾個(gè)月參與房企最多的一次。

  在現(xiàn)場(chǎng),主持人反復(fù)強(qiáng)調(diào):違反自有資金競(jìng)買規(guī)則的開發(fā)商,不僅罰沒保證金、定金、收回土地,其本身及其關(guān)聯(lián)方3年內(nèi)不得參加上海的土地拍賣。

  在競(jìng)拍過(guò)程中,萬(wàn)科、綠都都被警告報(bào)價(jià)超過(guò)了此次申報(bào)的自有資金金額?!斑@幅純宅地起拍價(jià)設(shè)在15億元,上午的商住綜合地起拍價(jià)定于21.76億元,就是為了降低溢價(jià)率。”上述知情人士說(shuō)。

  從競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)視頻可見。主持人也表現(xiàn)出前所未有的緊張,剛破20億的時(shí)候,有一次房企報(bào)價(jià)僅過(guò)了兩次主持人就差點(diǎn)落槌敲定結(jié)果。

  一名業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,1月只有三幅土地出讓,可以試水房企的競(jìng)價(jià)表現(xiàn)以及對(duì)今年土地市場(chǎng)的趨勢(shì)判斷。今年1月12日,上海市中心還將會(huì)有一幅商辦地塊出讓,位于徐匯區(qū)黃浦江南延伸段WS5單元188S-C-4、188S-D-1地塊,起始價(jià)為22.4億元。農(nóng)歷春節(jié)后的2月16、17、21日,上海將陸續(xù)拍賣6幅住宅地塊,位置在臨港新城、金山新城、金山工業(yè)區(qū)、金山楓涇。目前正在審查競(jìng)買人的自有資金,同時(shí)有關(guān)部門要求競(jìng)買人的報(bào)價(jià)不得超過(guò)其申報(bào)的自有資金。

  擴(kuò)張與資金困局

  碧桂園在2016年最后一次宅地土拍收官之時(shí)攬下兩幅地塊,開年又拿下一幅,可見其布局上海的決心。事實(shí)上,碧桂園有四大事業(yè)部都在爭(zhēng)搶上海市場(chǎng)。碧桂園去年提出布局回歸一二線核心城市,于是包括上海事業(yè)部、江蘇事業(yè)部、滬蘇事業(yè)部、浙江事業(yè)部同時(shí)都在關(guān)注上海市場(chǎng)土地。

  “實(shí)際上就是一個(gè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制問(wèn)題,公司以搶占上海市場(chǎng)份額為前提,并默認(rèn)一個(gè)規(guī)則:上海事業(yè)部不能去外地拿地,外地事業(yè)部可以進(jìn)入上海拿地?!币幻咏坦饒@管理層的知情人士透露,碧桂園設(shè)有一線城市事業(yè)部、二線城市事業(yè)部,在北京、深圳、廣州等大區(qū)也是這樣的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。

  碧桂園在1月5日下午的競(jìng)拍中,與世茂房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)到最后才放棄。而與碧桂園情況不同的是,世茂房地產(chǎn)在去年一線城市拿地寥寥無(wú)幾,因此該公司進(jìn)入2017年有開始發(fā)力之勢(shì)。

  值得關(guān)注的是,房企擴(kuò)張的同時(shí)也要面臨資金成本的提升。同策咨詢部數(shù)據(jù)顯示,2016年12月,房企融資額度相較于上月增幅近1倍,主要源自于股權(quán)融資額度。債權(quán)融資額度相較于上月略有增長(zhǎng),環(huán)比增加22.97%。2016年底,在大部分房企國(guó)內(nèi)融資額度、渠道均受到限制的情況下,境內(nèi)銀行貸款相較于其他融資方式融資總額并不特別突出。同樣,從房企發(fā)布的融資計(jì)劃來(lái)看,多家房企的融資方式仍集中于公司債、中期票據(jù)和短期融資券,而銀行貸款則僅限于海外銀團(tuán)貸款。

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