簽購(gòu)房合同這10大事項(xiàng)要注意

• 2018年8月27日 HaoChenChong來(lái)源：房天下 1091 70
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  2018-2023年中國(guó)中等職業(yè)?？茖W(xué)校行業(yè)供需趨勢(shì)及投資風(fēng)險(xiǎn)研究報(bào)告

  在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，信息已經(jīng)是一種重要的經(jīng)濟(jì)資源，信息資源的優(yōu)先占有者勝，反之則處于劣勢(shì)。中國(guó)每年有近百萬(wàn)家企業(yè)倒閉，對(duì)于企業(yè)經(jīng)營(yíng)而言，因?yàn)槭д`而出局，極有可能意味著從此退出歷史...

買房時(shí)，簽訂購(gòu)房合同重要。合同具有法律效益，一旦發(fā)生買房糾紛需要維權(quán)，購(gòu)房合同就是維權(quán)的法律依據(jù)。很多時(shí)候購(gòu)房者在買房時(shí)，由于不懂法律且缺乏買房經(jīng)驗(yàn)，容易吃虧，造成自己維權(quán)困難、有苦說(shuō)不出的局面。

買房時(shí)，簽訂購(gòu)房合同重要。合同具有法律效益，一旦發(fā)生買房糾紛需要維權(quán)，購(gòu)房合同就是維權(quán)的法律依據(jù)。很多時(shí)候購(gòu)房者在買房時(shí)，由于不懂法律且缺乏買房經(jīng)驗(yàn)，容易吃虧，造成自己維權(quán)困難、有苦說(shuō)不出的局面。

簽購(gòu)房合同，這10大事項(xiàng)要約定好：

一、 貸款不成的約定

在簽訂購(gòu)房合同后，購(gòu)房者如果因個(gè)人信用記錄不良等原因，導(dǎo)致銀行不予放貸，則購(gòu)房者的合同履約能力就可能會(huì)出現(xiàn)問(wèn)題。如果在購(gòu)房合同中沒(méi)有事先妥善約定，則購(gòu)房者要承擔(dān)不能按約付款的違約責(zé)任。因此購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)爭(zhēng)取約定，要求開(kāi)發(fā)商在合同中注明：如果因申請(qǐng)銀行貸款達(dá)不到預(yù)期金額或銀行拒絕貸款，而導(dǎo)致購(gòu)房失敗的，買賣雙方均可解除本合同，購(gòu)房者可免責(zé)并要求開(kāi)發(fā)商退回所交款項(xiàng)。

二、明確違約責(zé)任

違約責(zé)任包括：簽約后購(gòu)房者要求退房、不按期付款;開(kāi)發(fā)商賣房后要求換房，不按期交房;達(dá)不到交房條件卻強(qiáng)行交房;開(kāi)發(fā)商存在一房二賣，將房屋抵押的情況;辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)不符合規(guī)定和約定等。

相對(duì)來(lái)講，購(gòu)房者違約的情形和可能性比較小，基本就是拖延房款而已，但開(kāi)發(fā)商違約的情況卻各式各樣，從延期交房到質(zhì)量問(wèn)題、變更規(guī)劃到辦證遇阻等等，違約的可能性也相對(duì)較大。約定違約金時(shí)，需要注意：

1、在合同里應(yīng)當(dāng)約定較高的違約金，在形式上對(duì)等的前提下實(shí)質(zhì)上對(duì)購(gòu)房者是有利的。除非購(gòu)房者對(duì)自己的付款預(yù)期實(shí)在沒(méi)有把握，可以將延期付款和延期交房的違約金約定為房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之五以上(一般開(kāi)發(fā)商會(huì)約定為萬(wàn)分之三)。

2、解除合同返還房款時(shí)將同時(shí)返還同期銀行存款利息改為銀行貸款利息，存款和貸款利息的差別大。

3、在履約延遲的情況下，務(wù)必按日累積計(jì)算違約金而不是約定一次性定額違約金，要給開(kāi)發(fā)商持續(xù)增加的壓力才對(duì)。

4、在可能的情況下，將開(kāi)發(fā)商的各種違約情形列舉出來(lái)并分別約定相應(yīng)的違約責(zé)任，比如沒(méi)有按期交房、沒(méi)有按期辦理產(chǎn)證、沒(méi)有使用約定的裝修材料、規(guī)劃設(shè)計(jì)變更未通知、質(zhì)量缺陷或質(zhì)量瑕疵等等，分別約定切實(shí)可行的違約責(zé)任或賠償損失的計(jì)算方法。

如果只是約定“一方違約的，應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ匠袚?dān)損失賠償責(zé)任”，這樣的條款有等于無(wú)。約定得越詳細(xì)越好，才能使違約條款落到實(shí)處。

三、 廣告內(nèi)容寫(xiě)入補(bǔ)充條款

很多購(gòu)房者買房，往往都是被開(kāi)發(fā)商所宣傳的廣告吸引。如果讓購(gòu)房者真正決定購(gòu)買的是廣告或樓書(shū)中的綠地、水景、會(huì)所或即將實(shí)施的市政規(guī)劃的話，則好將廣告內(nèi)容寫(xiě)入補(bǔ)充條款，使其真正成為開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任的承諾。并約定如果屆時(shí)不能實(shí)現(xiàn)，可以解除合同，并要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)一定的違約責(zé)任并明確違約金如何計(jì)算。

四、面積差異咋處理

交房時(shí)，常見(jiàn)的問(wèn)題就是套內(nèi)面積縮水。應(yīng)在合同中約定套內(nèi)建筑面積和分?jǐn)偟墓灿忻娣e多少，并約定建筑面積不變而套內(nèi)建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套內(nèi)建筑面積均發(fā)生誤差的處理方式。并約定超出此范圍怎么辦，退房或不退房;退房包括哪些費(fèi)用，不退房如何承擔(dān)違約責(zé)任等。一般誤差超過(guò)3%，可要求退房。

五、明確計(jì)價(jià)方式與價(jià)款

很多人買房都有這樣的遭遇，簽訂了購(gòu)房合同，你再去交首付的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商告訴你說(shuō)，我們的房子了，要么按照后的價(jià)格來(lái)執(zhí)行，要么退房。這就要求我們?cè)诤炗嗁?gòu)房合同時(shí)，對(duì)于價(jià)格條款的約定，要準(zhǔn)確到單價(jià)的具體數(shù)額，明確房屋的計(jì)價(jià)方式和房屋的總價(jià)。并明確萬(wàn)一了，仍然按照購(gòu)房合同上的價(jià)格來(lái)執(zhí)行。

六、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問(wèn)題

購(gòu)房者在簽約時(shí)，應(yīng)認(rèn)真推敲《商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》兩書(shū)的內(nèi)容，并將質(zhì)保書(shū)作為合同的附件。墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等進(jìn)行必要約定。

七、簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)

合同中要確定前期物業(yè)管理公司，以及雙方約定的物業(yè)管理范圍和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

八、明確費(fèi)用由誰(shuí)出

交房時(shí)，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)列出的相當(dāng)多的費(fèi)用交納清單。其中部分為合理，但有很大部分很可能為不合理收費(fèi)。除了契稅、公共維修基金、印花稅、物業(yè)費(fèi)之外，其余配套類費(fèi)用均屬于不合理收費(fèi)。

九、明確公共配套設(shè)施能否按期交付使用

買房時(shí)，承諾1：1的停車位，小區(qū)有超市、娛樂(lè)設(shè)施等各種公共配套，但這些有可能在交房時(shí)，并不能兌現(xiàn)。購(gòu)房人可要求房地產(chǎn)商在合同上寫(xiě)明，按照規(guī)劃要求配建的、醫(yī)療保健、環(huán)衛(wèi)、郵電、商業(yè)服務(wù)、社區(qū)服務(wù)、管理等公共建筑設(shè)施及房地產(chǎn)商宣傳的地下車庫(kù)和會(huì)所，與住房同時(shí)交付使用。還應(yīng)在“如果在規(guī)定日期內(nèi)未達(dá)到使用條件，雙方同意按以下方式處理”的空行中，寫(xiě)明購(gòu)房人是否可以選擇退房。如不退房，是否可在使用條件達(dá)到前拒收房屋，房地產(chǎn)商如何支付違約金及在此期間的房屋保管責(zé)任由誰(shuí)承擔(dān)等，就此做出具體約定。

十、明確基礎(chǔ)設(shè)施的使用時(shí)間

基礎(chǔ)設(shè)施包括：與小區(qū)建設(shè)相配套的供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ?電話和寬帶)、電視系統(tǒng)(公共電視天線、有線電視、衛(wèi)星電視)、道路、綠化等設(shè)施。

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