承租人的優(yōu)先購買權(quán)被哪些條件限制？

• 2018年8月21日 HaoChenChong來源：房天下 836 51
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俗話說“買賣不破租賃”，當(dāng)遇到有租賃情況的時候什么情形會限制優(yōu)先購買權(quán)?承租人的優(yōu)先購買權(quán)期限是多久?

俗話說“買賣不破租賃”，當(dāng)遇到有租賃情況的時候什么情形會限制優(yōu)先購買權(quán)?承租人的優(yōu)先購買權(quán)期限是多久?

優(yōu)先購買權(quán)受到限制的情形有哪些?

①共有人優(yōu)先購買。共有人主張優(yōu)先購買權(quán)的時候，共有人優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人，承租人優(yōu)先購買權(quán)不能對抗共有人的優(yōu)先購買權(quán)。因共有人對房屋擁有的是權(quán)，即使是按份共有，對外而言，每個共有人也都是房屋的權(quán)人。

②出租人基于特殊身份出賣租賃物。如果是特殊人身關(guān)系的人與賣方建立買賣關(guān)系，與其他普通買賣關(guān)系不同，因為要考慮身份關(guān)系。即僅僅是基于這種特殊的身份關(guān)系，出租人才會給出較優(yōu)惠的出賣條件。沒有這些特殊的身份，出租人就不會給出這樣的出賣條件，也就不存在承租人同等條件下的優(yōu)先購買問題。

③租賃物以特定方式發(fā)生權(quán)屬變化。出租人將房屋贈與他人的，房屋被強(qiáng)制征收、征用的，以及房屋被強(qiáng)制執(zhí)行等等。

承租人優(yōu)先購買權(quán)形式期限是多少?

①一般情形下，承租人應(yīng)自接到通知之日起15日內(nèi)行使;期滿未行使的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán);

②拍賣出租房屋的，承租人應(yīng)自接到通知之日起5日內(nèi)行使。

買賣不破租賃是否有例外?

租賃物在租賃期間發(fā)生權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買賣不破租賃”原則，若無法定或約定的除外情形，該原則即應(yīng)被適用。

抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時在同一標(biāo)的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存，先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生權(quán)變動的，仍應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則。涉及到法院依法查封的場合下，若查封在先，租賃在后，則法院強(qiáng)制拍賣時不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先，查封在后，可以使用該原則。

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