哪些問題會讓房產(chǎn)無法過戶？

• 2018年8月15日 HaoChenChong來源：房天下 386 18
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  2018-2024年中國房產(chǎn)交易管理行業(yè)市場前瞻與未來投資戰(zhàn)略分析報告

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過戶是買房后的關(guān)鍵一步。從法律上講，產(chǎn)權(quán)過完戶，房子才是你的，沒過戶就還是算賣家的。那么，什么是房屋過戶?

過戶是買房后的關(guān)鍵一步。從法律上講，產(chǎn)權(quán)過完戶，房子才是你的，沒過戶就還是算賣家的。那么，什么是房屋過戶?

一、什么是房屋過戶?

房屋過戶是指房屋買賣、房屋贈予等情況發(fā)生時，原所有權(quán)人將房屋的所有權(quán)轉(zhuǎn)移到新所有權(quán)人名下，而在房地產(chǎn)交易中心所辦理的登記。

二、辦理二手房過戶時，哪些情況無法過戶?

情況1、賣家無法提供房產(chǎn)證

沒有房產(chǎn)證的二手房是過不了戶的，到房管局辦不了手續(xù)。只有房產(chǎn)證能證明房屋歸屬，如果買沒有房產(chǎn)證的房子，要承擔(dān)很大風(fēng)險，權(quán)利也沒有保暄。

情況2、賣方未經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人同意出售的房產(chǎn)

如果房子有多個共有產(chǎn)權(quán)人，買房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的，買賣無效。即使完成了過戶，之后產(chǎn)權(quán)人追究起來，你也只能退房。因此，過戶時必須要讓所有共有產(chǎn)權(quán)人到場簽字，有人來不了，要讓對方提供經(jīng)過公證的授權(quán)委托書，盡可能的降低毀約風(fēng)險。

情況3、被有關(guān)部門查封的房產(chǎn)

買被查封的房子有可能無法交易，或者你支付的房屋首付款打水漂。房子被查封的原因很復(fù)雜，有惡意的也有無意的。買家常常防不勝防，如果涉及訴訟房屋被保全，查封周期會很長，房屋被查封期間無法過戶。

情況4、未解除抵押的房產(chǎn)

現(xiàn)在不少賣家的房子都是貨款買的，未還清銀行貨款的房子叫抵押房。根據(jù)《物權(quán)法》第一百九十一條規(guī)定：抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

根據(jù)此條，已設(shè)立抵押權(quán)的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，須征得抵押權(quán)人同意或提前清償?shù)盅簷?quán)人。對不動產(chǎn)來說，必須先將抵押權(quán)撤銷以后方能辦理過戶。所以，購買此類房子，賣家需要先到銀行辦解押。如果房子還做了其他擔(dān)保欠款，賣家必須還清擔(dān)保的錢，才能辦理解押。

情況5、產(chǎn)權(quán)因為違規(guī)搭建被凍結(jié)

如果房屋有違建，按照《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十三條規(guī)定，有下列情形之一的，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)作出不予登記的決定：屬于違章建筑的;屬于臨時建筑的;法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

在違建拆除、恢復(fù)原樣之前，房子是不能買賣、不能過戶、不能通過任何合法途徑抵押貨款的。

情況6、正在出租的房屋

我國法律有“買賣不破租賃”的規(guī)定，也就是說房屋買賣不能對抗在先成立的租房買賣。即使房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生變更，只要租房合同還沒到期，租客就有權(quán)力住在里面，原租賃合同對承租人和新房主繼續(xù)有效。

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