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買二手房“一房多賣”該怎么處理?

  • 2018年6月22日 HaoChenChong來源:房天下 1319 86
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在房產(chǎn)交易過程中,有一些二手房賣家為了追逐利益會(huì)不守承諾,私自將房賣給另外的買家,于是就出現(xiàn)了“一房多賣”的現(xiàn)象。

在房產(chǎn)交易過程中,有一些二手房賣家為了追逐利益會(huì)不守承諾,私自將房賣給另外的買家,于是就出現(xiàn)了“一房多賣”的現(xiàn)象。

一、買房前,查詢房產(chǎn)的所有人

選好了房子之后,與賣方進(jìn)行交易的時(shí)候,要確定房產(chǎn)所有權(quán)人是和你交易的賣家是同一個(gè)人,一套房子不可能同時(shí)歸屬到很多人名下,除非是公有產(chǎn)權(quán)人,其他沒有例外。交易時(shí),和賣家一同去房管部門進(jìn)行查詢產(chǎn)權(quán)的歸屬。如果你要求查詢房子的產(chǎn)權(quán)情況,賣家卻以各種方式推脫,那么你就要小心了。

二、先進(jìn)行預(yù)告登記

根據(jù)《物權(quán)法》第20條規(guī)定:“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議,為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)的,不發(fā)生物權(quán)效力?!?/p>

這條規(guī)定是告訴人們,當(dāng)事人簽訂房屋買賣協(xié)議后,按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后,未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意,處分該不動(dòng)產(chǎn)是不發(fā)生物權(quán)效力的。也就是說該房只能賣給預(yù)告登記的購房人,預(yù)告登記后面的其他任何買賣人都不能再取得此房產(chǎn)權(quán)。

只不過需要注意的是,根據(jù)第20條“預(yù)告登記后,債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的,預(yù)告登記失效”的規(guī)定,3個(gè)月內(nèi)要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記,否則預(yù)告登記就失效了。

三、購房時(shí),要及時(shí)網(wǎng)簽

網(wǎng)簽是指在房地產(chǎn)領(lǐng)域網(wǎng)簽就是交易雙方簽訂合同后,到房地產(chǎn)相關(guān)部門進(jìn)行備案,并公布在網(wǎng)上。然后會(huì)給個(gè)網(wǎng)簽號(hào),用戶可以通過網(wǎng)簽號(hào)在網(wǎng)上進(jìn)行查詢。根據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定,二手房網(wǎng)簽可以使房產(chǎn)交易透明化,通過規(guī)范合同文本,充分保障買賣雙方當(dāng)事人的合法利益,通過備案有效防止一房二賣。

網(wǎng)簽可以使交易過程中的資金將會(huì)更加安全,同時(shí),買房者在簽訂購房合同時(shí),應(yīng)盡量能夠明確“一房二賣”等禁止性規(guī)定,并加重此種行為的違約責(zé)任。只要簽訂了網(wǎng)簽之后,便隨時(shí)可以網(wǎng)上實(shí)時(shí)查詢,得知房子的信息。

四、視情況約定(高額)違約金

“一房多賣”問題的產(chǎn)生,無非是利益作祟,即賣家想賣一個(gè)更高的價(jià)格或者本來就預(yù)謀要把一個(gè)房屋賣予多人以謀取利益最大化。因此,買房人有必要在與賣家簽訂合同時(shí),約定一個(gè)比較高數(shù)額的違約金以警惕賣家不敢隨意違約。

按照《合同法》第113條、114條和《合同法》司法解釋二第29條的規(guī)定,買賣雙方可以這樣約定:“任何一方不履行本合同約定義務(wù),致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的,守約方有權(quán)選擇定金罰則或要求對方支付該房地產(chǎn)總價(jià)款30%的違約金。”當(dāng)然,買賣雙方也可以在房地產(chǎn)總價(jià)款30%以內(nèi)進(jìn)行協(xié)商。

五、通過中介公司進(jìn)行交易

在和賣家交易時(shí),如果實(shí)在不放心,可以去尋找當(dāng)?shù)刂闹薪檫M(jìn)行房屋交易。在交易的過程中,讓中介寫清楚“如果出現(xiàn)了房屋糾紛,一房多賣的情況,賣家要負(fù)全部責(zé)任”。雖然中介會(huì)收取一定的費(fèi)用,但是這樣保障會(huì)更強(qiáng),通過中介協(xié)助買賣雙方制定較為明確、細(xì)致的合同條款。

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