延期辦理房產(chǎn)證違約金怎么計(jì)算

• 2018年6月15日 HaoChenChong來(lái)源：華律網(wǎng) 1112 71
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  2018-2024年中國(guó)隱形眼鏡護(hù)理盒行業(yè)發(fā)展前景及深度調(diào)研分析報(bào)告

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房?jī)r(jià)畸高，窮其一代人甚至幾代人積蓄購(gòu)買(mǎi)了房屋，卻沒(méi)成想又遇到開(kāi)發(fā)商不給辦理房產(chǎn)證，孩子上不了學(xué)，戶口落不下，未結(jié)的問(wèn)題層出不窮。

房?jī)r(jià)畸高，窮其一代人甚至幾代人積蓄購(gòu)買(mǎi)了房屋，卻沒(méi)成想又遇到開(kāi)發(fā)商不給辦理房產(chǎn)證，孩子上不了學(xué)，戶口落不下，未結(jié)的問(wèn)題層出不窮。

然而，辦理產(chǎn)權(quán)證是購(gòu)房者最關(guān)心的問(wèn)題。目前，開(kāi)發(fā)商延期辦理產(chǎn)權(quán)證而引起的糾紛也較多，通常情況下，延期辦理房產(chǎn)證可能是多種因素造成的。有開(kāi)發(fā)商的原因，比如有的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按時(shí)繳納土地出讓金、土地審批手續(xù)不合法、未通過(guò)驗(yàn)收;有的開(kāi)發(fā)商怠于履行辦證義務(wù);也有的開(kāi)發(fā)商因?yàn)榻?jīng)濟(jì)糾紛導(dǎo)致無(wú)法辦理房產(chǎn)證等等因素的存在。也有購(gòu)房者的原因，比如購(gòu)房者未交納契稅或者公共維修基金、未及時(shí)遞交申請(qǐng)材料等。也有第三人的原因?qū)е?，如測(cè)繪部門(mén)未及時(shí)提供相應(yīng)數(shù)據(jù)、房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)工作遲延等。總之，主要責(zé)任在開(kāi)發(fā)商較為普遍。這也就導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)法完全實(shí)現(xiàn)對(duì)所購(gòu)房屋行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

關(guān)于逾期辦證違約時(shí)間的認(rèn)定問(wèn)題

依據(jù)我國(guó)法律以及合同約定，辦理產(chǎn)權(quán)證為開(kāi)發(fā)商的附隨義務(wù)，但這個(gè)附隨義務(wù)是非常重要的，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，意味著房屋不一定完全屬于你。司法實(shí)踐中，認(rèn)定開(kāi)發(fā)商是否具有延期辦理產(chǎn)權(quán)證的依據(jù)為是否在合同約定的時(shí)間內(nèi)向房產(chǎn)交易中心遞交了辦證手續(xù)，即完成了辦理大證義務(wù)，這個(gè)時(shí)間即為開(kāi)發(fā)商是否按照合同約定的時(shí)間完成了遞交手續(xù)。一旦在合同約定的時(shí)間外遞交手續(xù)，即視為開(kāi)發(fā)商違約。

關(guān)于逾期辦證違約責(zé)任的舉證問(wèn)題

在司法實(shí)踐中，購(gòu)房者只需主張辦理完畢房產(chǎn)證的時(shí)間在合同約定時(shí)間之外即可，而不需要證明開(kāi)發(fā)商的原因造成的遲延。此時(shí)，舉證責(zé)任就由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)沒(méi)有延期辦證的舉證責(zé)任。這樣的舉證責(zé)任分配主要是基于開(kāi)發(fā)商在整個(gè)登記辦證期間對(duì)登記辦證環(huán)節(jié)具有全局性掌握，對(duì)于是否存在自己原因的免責(zé)事由也更為清楚，距離證據(jù)也較近。因此，將舉證責(zé)任分配給了開(kāi)發(fā)商，平衡雙方利益。

關(guān)于逾期辦證違約金計(jì)算方式問(wèn)題

依據(jù)《最高院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十八條規(guī)定： 由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

(一)商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;

(二)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。

合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

因此，在實(shí)踐中適用違約金標(biāo)準(zhǔn)即為(1)合同有約定從其約定。根據(jù)雙方簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定，比如自交房之日起90日內(nèi)不能完成辦證義務(wù)的，則按照購(gòu)房款的百分之一、千分之一計(jì)算違約金直至產(chǎn)權(quán)證核發(fā)之日，這樣計(jì)算方式最為清晰。

但是，如果合同約定違約金數(shù)額過(guò)低，是否可要求適當(dāng)提高違約金標(biāo)準(zhǔn)，這個(gè)司法實(shí)踐中也是有支持的。

(2)合同沒(méi)有約定從法律規(guī)定。參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。而中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)適用《中國(guó)人民銀行關(guān)于人民幣貸款利率有關(guān)問(wèn)題的通知》第三條規(guī)定：關(guān)于罰息利率問(wèn)題。逾期貸款(借款人未按合同約定日期還款的借款)罰息利率由現(xiàn)行按日萬(wàn)分之二點(diǎn)一計(jì)收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%;借款人未按合同約定用途使用借款的罰息利率，由現(xiàn)行按日萬(wàn)分之五計(jì)收利息，改為在借款合同載明的貸款利率水平上加收50%-100%。

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