房貸利息怎么算 先還利息再還本金是真的嗎？

• 2018年4月25日 lihuizhen來源：房天下 1246 81
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  2018-2023年中國房地產(chǎn)投資市場深度全景調(diào)研及“十三五”發(fā)展前景預(yù)測報告

  在激烈的市場競爭中，企業(yè)及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)投資行業(yè)研究報告就是為了解行情、分析環(huán)境提供依據(jù)，是企業(yè)了解市場和把握發(fā)展方向的重要手段，是輔助企業(yè)決...

等額本金還款方式下，由于前期歸還的本金比較多，所以相對于等額本息還款方式而言，借款者支付的利息總額要少一些。不過采用這種方式是不是劃得來，卻需要好好分析。

房貸，也被稱為房屋抵押貸款。房貸，是由購房者向銀行填報房屋抵押貸款的申請，并提供合法文件如身份證、收入證明、房屋買賣合同、擔保書等所規(guī)定必須提交的證明文件，銀行經(jīng)過審查合格，向購房者承諾發(fā)放貸款，并根據(jù)購房者提供的房屋買賣合同和銀行與購房者所訂立的抵押貸款合同，辦理房地產(chǎn)抵押登記和公證，銀行在合同規(guī)定的期限內(nèi)把所貸出的資金直接劃入售房單位在該行的帳戶上。

買房子的話多數(shù)人會選擇通過貸款的方式來辦理，貸款買房是很方便的事情，緩解了多數(shù)家庭經(jīng)濟上的壓力，在貸款后多數(shù)人們對于怎么還款劃算的問題很關(guān)心。那么房貸利息怎么算?怎么還房貸更劃算一些?我們來詳細看看吧。

房貸利息怎么算?

(一)、人民幣業(yè)務(wù)的利率換算公式為(注：存貸通用)：1.日利率=年利率÷360=月利率)÷30;2.月利率=年利率÷12;

(二)、銀行可采用積數(shù)計息法和逐筆計息法計算利息。

1.積數(shù)計息法按實際天數(shù)每日累計賬戶余額，以累計積數(shù)乘以日利率計算利息。計息公式為：利息=累計計息積數(shù)×日利率，其中累計計息積數(shù)=每日余額合計數(shù)。

2.逐筆計息法按預(yù)先確定的計息公式利息=本金×利率×貸款期限逐筆計算利息，具體有三：計息期為整年(月)的，計息公式為：

①利息=本金×年(月)數(shù)×年(月)利率;計息期有整年(月)又有零頭天數(shù)的，計息公式為：

②利息=本金×年(月)數(shù)×年(月)利率+本金×零頭天數(shù)×日利率;同時，銀行可選擇將計息期全部化為實際天數(shù)計算利息，即每年為365天(閏年366天)，每月為當月公歷實際天數(shù)，計息公式為：

③利息=本金×實際天數(shù)×日利率;

3.這三個計算公式實質(zhì)相同，但由于利率換算中一年只作360天，但實際按日利率計算時，一年將作365天計算，得出的結(jié)果會稍有偏差。具體采用那一個公式計算，央行賦予了金融機構(gòu)自主選擇的權(quán)利。因此，當事人和金融機構(gòu)可以就此在合同中約定。

怎么還房貸更劃算一些?

1、現(xiàn)在有一種比較流行的說法，說銀行放貸要先收利息，月供前期還的都是利息，等利息都還完了再還本金。其實，這種說法并不正確。銀行在為借款人計算房貸還款額的時候，一般是按月計息。借款人所還的月供金額由兩部分組成，一部分是本金，一部分是利息。兩者相加，正好是每月所還的月供金額。

2、目前，銀行的房貸分為等額本息與等額本金兩種還款模式。等額本息，就是每個月還款的本+息之和始終保持不變。而等額本金，就是每月的還款總額里，本金部分始終保持不變，利息另算。另外還有一種說法，說等額本金還款方式比等額本息還款方式劃算。這種提法也存在理解的誤區(qū)。

3、假設(shè)借款人選擇等額本金還款方式，總借款100萬元，分100個月平均還本金，則每月要還本金1萬元。第1個月還：本金1萬元加上100萬元本金借1個月應(yīng)付的利息數(shù);到了下個月，還本金還是1萬元，再加上(100-1)=99萬元本金借1個月應(yīng)付的利息數(shù)。顯然，下個月的利息少于本月(本金變少)，所以總還款額也少于本月。這樣一來，以后每個月總還款金額越來越少，最后還清。

4、在等額本金還款方式下，由于前期歸還的本金比較多，所以相對于等額本息還款方式而言，借款者支付的利息總額要少一些。不過采用這種方式是不是劃得來，卻需要好好分析。

5、一旦選擇等額本金還款模式，由于借款人所借的本金數(shù)量相對于等額本息而言，本金會提前歸還。此時，借款人需要考慮資金的邊際使用效益。如果有更好的投資機會，能帶來超出支付銀行借款利息的回報，那就可以選擇等額本息方式，讓本金在手中多停留一會兒。

要辦理房屋貸款的話就要注意下貸款的細節(jié)問題，根據(jù)自己房屋貸款的金額來選擇合適的還款方式。以上就是關(guān)于房貸利息怎么算和怎么還房貸更劃算一些的相關(guān)介紹，希望對于大家辦理房屋貸款有一定幫助。

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