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中國豪宅怪象:北上廣漲幅全球前三 樓市調(diào)控不起作用?

2017年6月6日     來源:中國經(jīng)濟(jì)周刊      編輯:YuanDaiYang      繁體
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在去年國內(nèi)各地不斷祭出打壓房價的政策,尤其是一線城市嚴(yán)格執(zhí)行限貸、限購的背景下,依據(jù)萊坊調(diào)查結(jié)果顯示,中國豪宅市場價格仍以難以想象的增長幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了全球豪宅的價格增幅。

豪宅價格成迷


全球豪宅漲幅前四名中國占三席,廣州漲幅全球第一

以往,如果拉一張環(huán)球豪宅清單,紐約曼哈頓中城、舊金山太平洋高地、倫敦肯辛頓社區(qū)鐵定占據(jù)前三。西方老牌財閥和財富新貴們都熱衷于在這些地方“圈地”,就連最早躋身于中國財富榜單前列的知名企業(yè)家們也紛紛在這些地段置業(yè),“順手”將當(dāng)?shù)胤績r推上千萬美元級別的巔峰。

但如今,全球豪宅地圖悄然東移,國內(nèi)明星城市的豪宅市場異軍突起。

2016年下半年,上海一棟單價34萬元、總價2.42億元的別墅成了蘇河灣的名片,無數(shù)人將之與泰晤士河、哈德孫河類比。事實上,單從價格看,就連紐約、倫敦的多數(shù)豪宅也有所不及,而這個價格卻能在北京海淀覓得知音。

“目前北京、上海頂級豪宅的門檻已經(jīng)達(dá)到5000萬元/套,這個價格就算是在硅谷科技富豪麇集的舊金山灣區(qū),也能買到金門大橋附近的豪宅了,這可是全美最昂貴的地產(chǎn)板塊。”一家商業(yè)地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)董事告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者,“國內(nèi)一線城市普通二手豪宅平均單價已由‘10萬+’逼近了20萬。 ”

更令人吃驚的是,在全國性樓市調(diào)控堅持了一年多,執(zhí)行效果逐漸步入“深水區(qū)”的大背景下,中國式豪宅的價格上升勢頭有增無減,甚至在今年一季度打遍全球無敵手??偛课挥趥惗氐牟粍赢a(chǎn)顧問公司萊坊(Knight Frank)2017年第一季全球豪宅指數(shù)顯示,經(jīng)過對41個城市售價前5%的樓盤調(diào)查發(fā)現(xiàn),前四個漲幅最大的城市中,中國城市占據(jù)了三席之多。

那么,誰是國內(nèi)豪宅漲漲不休的背后推手?豪宅的逆勢上漲又對調(diào)控有何影響?這成為了隱藏在這場財富之巔的神秘游戲有待揭曉的謎題。

“85后”買手漸成新主力

4月底,麥子(化名)第三次踏入位于上海北外灘板塊中心地帶的某個新樓盤。他本身已經(jīng)是這個開發(fā)商的“擁躉”,早在2010年就購入了它的二期房源作為婚房,2015年上海樓市暴漲前夕,他以2800萬總價再將兩套兩居室收入囊中。而一年后的這次“踩盤”被他戲稱為“三進(jìn)宮”。

“之前看中的那棟最終沒有開盤,開的那一棟我們一開始嫌棄設(shè)計有些小缺陷,244平方米的大平層,三個廁所中有兩個是暗衛(wèi),朝北的兩個臥室大小也不一樣。誰知道整棟樓總價最高的高區(qū)最先被搶光,我們一遲疑就買不到了,當(dāng)天就只剩下了極少數(shù)房源?!丙溩訉Α吨袊?jīng)濟(jì)周刊》記者說,開盤當(dāng)日的“清盤”速度相當(dāng)之快。據(jù)他介紹,這個樓盤的開盤均價為11萬元/平方米,因為是大戶型,所以單套總價都在2500萬元以上。

對于政府施以重拳的樓市調(diào)控,位于財富金字塔頂端的麥子表現(xiàn)得并沒有那么在意。他告訴記者,2015年出手時的邏輯是要為自己在互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)和股市積累的大筆財富找一個安放之處,即使看到了政府在2016年堅決的調(diào)控姿態(tài),他依然認(rèn)為稀缺性的優(yōu)質(zhì)房源具有保值功能,成交下滑的當(dāng)下反而是入手時機(jī)。

麥子的觀點(diǎn)還需要時間來檢驗,但像他這樣的“85后”買手已然是豪宅市場的生力軍,也正因為這群財富新貴的存在,成為了支撐豪宅價格不降反增的支點(diǎn)?!斑@幾年豪宅買家市場發(fā)生的最明顯變化就是購買人群年齡的下移,已經(jīng)快速從‘70后’向‘85前’延伸,對一線城市和強(qiáng)二線城市豪宅更感興趣的是新生代精英?!蹦硞€第一梯隊豪宅品牌一線營銷人士陳麟對記者解釋。

盡管去年國內(nèi)各地不斷祭出打壓房價的政策,尤其是一線城市嚴(yán)格執(zhí)行限貸、限購,但萊坊調(diào)查結(jié)果還是顯示,今年一季度全球豪宅價格增幅排行榜上,全球41個主要城市的豪宅價格年增幅為4.3%,廣州以年增幅36.2%登頂、北京年增幅22.9%隨后、上海也實現(xiàn)了19.8%的年增長幅度,成為整張榜單中最耀眼的“中國兵團(tuán)”。

記者注意到,包括麥子在內(nèi),這群出現(xiàn)在豪宅市場的年輕面孔大多來自互聯(lián)網(wǎng)、IT、新金融等新興行業(yè),他們都抓住了被投資圈笑稱“豬都能起飛”的行業(yè)風(fēng)口,并成功迅速造富。曾操盤深圳灣豪宅盤的一位營銷總監(jiān)表示,早年豪宅客戶主要是改革開放時期的紅利繼承者,“很多都是來自外貿(mào)、電子等實體經(jīng)濟(jì)的工廠主,現(xiàn)在互聯(lián)網(wǎng)和新金融的創(chuàng)業(yè)人成了財富積累最快的一群客戶,所以連續(xù)出現(xiàn)30歲左右的買家個案?!?/p>

麥子也告訴記者,在他的豪宅鄰居中,僅通過微博、微信粉絲經(jīng)濟(jì)起家的成功創(chuàng)業(yè)者就有多位,其中一位更是一口氣買下了整個樓面。另據(jù)記者了解,上海本土有幾個著名公號的創(chuàng)始人都在湯臣一品、仁恒濱江等老牌豪宅社區(qū)置業(yè),麥子本人也是網(wǎng)紅博主。

“在過去10年中,財富強(qiáng)勁增長,催生出成千上萬的新富豪,我們預(yù)計未來10年,中國超高凈值人士的數(shù)量將增長140%,新增人數(shù)將超過20000人,增幅接近美國?!比R坊高級董事及中國國際資本市場部及國際投資部主管王璐預(yù)測說。

“地王”成幕后推手?

就在一片由限購、限貸等“限字訣”造成的市場急凍中,業(yè)內(nèi)人卻將2016年稱為中國的“豪宅元年”,國內(nèi)豪宅市場逆勢進(jìn)入了增長期。萊坊統(tǒng)計顯示,去年12月,100萬美元在上海只能買到46平方米豪宅,在北京也僅能買到58平方米豪宅。北京、廣州和上海三城去年的漲幅將舊金山和紐約甩在身后。作為全球技術(shù)中心,舊金山房價增幅僅為1.8%,略高于身為金融中心的紐約,紐約漲幅僅為1.7%。

值得一提的是,所謂“元年”更體現(xiàn)在成交量的“逆天”增長上,豪宅的受眾群大大增多。根據(jù)亞豪君悅會數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2016年全年北京公寓豪宅市場“10萬+”豪宅成交611套,同比將近翻3倍。

難怪去年7月的北京,頂級豪宅項目一改往日的低調(diào)作風(fēng),龍湖、葛洲壩、招商蛇口等房企順勢聯(lián)盟,舉辦了北京內(nèi)城頂豪首區(qū)的發(fā)布會。

“未來定位在豪宅的房源只會越來越多,你只要摸索一下去年拍出的地王數(shù)量,就知道未來的豪宅化產(chǎn)品,甚至頂級豪宅化產(chǎn)品會是一個趨勢?!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉對記者分析。

在豪宅井噴的背后,高昂的地價成本,確實會成為開發(fā)商蜂擁而入開發(fā)高端產(chǎn)品的最重要原因。以上海為例,去年8月,閩系房企融信以110.1億元的成交價格拿下靜安區(qū)某地塊,該地塊每平方米樓板價突破10萬元,可售部分的樓板價超過14萬元/平方米,如此高的開發(fā)成本,可以想見未來大概率要以豪宅配置來設(shè)計產(chǎn)品。

再以廣州為例,去年底廣州荔灣區(qū)白鵝潭畔的某個豪宅盤揭開面紗,該樓盤所在的廣鐵南站地塊本身是廣州首宗“三舊改造”用地,在2010年被拍下時的樓板價是1.7萬元/平方米,當(dāng)時業(yè)界預(yù)測售價僅微高于3萬元/平方米。但在去年底的開盤現(xiàn)場,它最終以5萬~7萬元/平方米的報價刷新荔灣區(qū)樓價,加上全部都是300平方米以上的大戶型,“最低準(zhǔn)入門檻”達(dá)到了1500萬元,而之所以會遠(yuǎn)超預(yù)期售價,正是因為開發(fā)商為之貼上了私家一公里江岸、帶1.2萬元/平方米豪華裝修等豪宅標(biāo)簽,樓盤被華麗包裝成豪宅產(chǎn)品來出售。

中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜則認(rèn)為,除了高地價的因素外,敢于拿區(qū)域地王的開發(fā)商基本都是大型房企,資金實力雄厚,它們做這些項目未必全然為了利潤,也是為了打造標(biāo)桿物業(yè)樹立品牌形象。新富階層的旺盛需求,加上開發(fā)商的盈利考量,成為豪宅市場供需兩旺的抓手。

調(diào)控之下,中高產(chǎn)仍在“買買買”?

5月底的上海,空氣漸漸變得黏濕,雨滴拖泥帶水,叫人總有一口呼不出的悶氣。按照慣例,樓市也即將進(jìn)入一年中最慘淡的“黃梅季”。而今年的情況理應(yīng)更冷清些,距離開啟第一次樓市大調(diào)控已經(jīng)一年多,許多人此時都在焦灼地等待著價格拐點(diǎn)的真正到來,他們企盼的是,房價會走上2011年底的舊路,各種樓盤會再現(xiàn)30%的跌幅。

而市場對豪宅的追捧卻似乎事與愿違,高凈值人群仍在用腳投票選擇扎根這座魅力之城,就記者采訪的實際情況看,大多數(shù)中高產(chǎn)的確仍在“買買買”。

記者注意到,從表面數(shù)據(jù)看,上海4月房價出現(xiàn)了微跌,據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院報告,上海新房和二手房成交面積均處于近5年同期低位,新房成交均價環(huán)比確實下跌0.7%。

但耐人尋味的是,這個價格是在堅持了整整一年調(diào)控政策,并且不斷出臺堵漏政策之后,同比來看,房價依然大漲了45.7%。據(jù)記者了解,價格的收斂更多是由于近期上海市政府加強(qiáng)了對新房預(yù)售證發(fā)放的審核管理,部分高端項目入市受阻,所以新房價格維持著平穩(wěn)的態(tài)勢。

從區(qū)域來看,2017年前4個月,剛需盤扎堆的上海郊區(qū)房價漲幅普遍較大,其中松江、崇明、寶山、金山同比漲幅均在55%以上,調(diào)控對價格的影響并不明顯。

北京的情況也大同小異。5月19日,國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊發(fā)布了最新一期住房銷售價格指數(shù),顯示4月北京中戶型(90~144平方米)的二手住宅價格雖然比3月下滑了0.2%,但新房價格同比仍然上漲了16%。

一位不愿具名的房地產(chǎn)交易中心人士對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者表示,上海二手房價格表面上看起來控制住了漲勢,但這有一部分原因是“總價天花板”造成的,今年以來外環(huán)外和近郊樓盤推出量增多,拉低了被統(tǒng)計在內(nèi)的房價。記者注意到,上月上海外環(huán)外成交套數(shù)確實達(dá)到了其他區(qū)域成交套數(shù)的2倍多,而從掛牌均價看,外環(huán)外價格僅為中外環(huán)間的一半,是內(nèi)環(huán)內(nèi)的三分之一。

上海、北京這樣的超級明星城市,房價走向仍是一個謎。

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