央行掌門人“兩會(huì)”講話關(guān)注度極高，因?yàn)樗嬖V你今年“錢袋子”松還是緊，這對(duì)樓市很重要。2015年以來，熱點(diǎn)城市樓市火爆，“加杠桿”造成投資和投機(jī)炒作泛濫，被認(rèn)為是罪魁禍?zhǔn)住?016年，近40%的信貸投向房地產(chǎn)，房貸增長(zhǎng)了38%，并占到了商品房銷售額的45%，關(guān)鍵指標(biāo)都刷新記錄。

面對(duì)路透社記者關(guān)于杠桿激增的刁鉆提問，周行長(zhǎng)表態(tài)，“房貸增長(zhǎng)有助于居民買房，有助于降庫存，但又容易使房?jī)r(jià)上升。總的來說，房貸未來還會(huì)增加，但確實(shí)要適當(dāng)平衡，隨著住房政策調(diào)整，估計(jì)會(huì)適當(dāng)放慢”?？磥?，加杠桿驅(qū)動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，未來要控制杠桿，這兩點(diǎn)在管理層已是共識(shí)。

大家可能還記得，去年同一時(shí)期，周行長(zhǎng)指出，“我國個(gè)人住房貸款占銀行總貸款的比重還是相對(duì)偏低的，有很多國家個(gè)人貸款，特別是住房貸款可能占總貸款的40%~50%，中國只有百分之十幾，比例比較低。所以，銀行系統(tǒng)也覺得個(gè)人住房抵押貸款還是相對(duì)比較安全的產(chǎn)品，有發(fā)展的機(jī)會(huì)”。

有人要說了，周行長(zhǎng)前后兩次表態(tài)不同，去年“加杠桿”是主旨，今年“降杠桿”是主旨。但筆者告訴大家的是，并非房貸政策變了，而是差別化真正“落地”，分類調(diào)控真正“落地”，樓市認(rèn)識(shí)要客觀。始于2014年9月的樓市激勵(lì)，一開始就強(qiáng)調(diào)分類調(diào)控、地方主體責(zé)任，但“落地”效果不佳。

首先，經(jīng)濟(jì)回落、風(fēng)險(xiǎn)釋放有突破底線的危險(xiǎn)。分類調(diào)控落地時(shí)，相比抑制，“托”的一面有意無意占了上風(fēng);其次，金融創(chuàng)新如火如荼，“一行三會(huì)”下監(jiān)管出現(xiàn)空白，囿于“各掃門前雪”的監(jiān)管困境，資金套利失控;最后，樓市去行政化不等于不管，但卻異化為“一股腦”地松綁。

去年7月26日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，整個(gè)監(jiān)管思路開始統(tǒng)一，“防風(fēng)險(xiǎn)”地位提升(甚至有人認(rèn)為其已取代“穩(wěn)增長(zhǎng)”)，10月份各地整齊劃一地拋出重磅政策。但注意的是，樓市風(fēng)險(xiǎn)不在樓市自身，而在于監(jiān)管缺失，如地方主體責(zé)任、分類調(diào)控落地效果不好，再如監(jiān)管不足，游資如入無人之地般肆虐。

打擊投機(jī)炒作需求，堵住金融監(jiān)管空白，泡沫風(fēng)險(xiǎn)就控制住了。但同時(shí)，合理需求要支持，去庫存與城鎮(zhèn)化契合，不能借刺激讓庫存積重難返，這就是“分類調(diào)控”。目前，熱點(diǎn)城市均重啟限購、強(qiáng)化限貸，凡冒頭者都被拍死，如近期環(huán)北京、環(huán)上海啟動(dòng)限購，住建部也明確了還有調(diào)控儲(chǔ)備政策。

同時(shí)，被廣為詬病的資金監(jiān)管有了進(jìn)展，周行長(zhǎng)在“兩會(huì)”上表態(tài)，金融監(jiān)管協(xié)調(diào)機(jī)制已形成，比如對(duì)資產(chǎn)管理產(chǎn)品的定義、范疇、監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)等取得了共識(shí)，統(tǒng)一的債券交易監(jiān)管辦法也要出爐。熱點(diǎn)城市樓市“摁住了”，資金監(jiān)管空白“堵住了”，樓市政策就應(yīng)該轉(zhuǎn)向分類調(diào)控的另一面。

相比10年前，樓市量?jī)r(jià)、交投等各個(gè)指標(biāo)都翻了5~10倍。樓市這個(gè)“龐然大物”些許變化，對(duì)上下游諸多行業(yè)、對(duì)固定資產(chǎn)投資、對(duì)消費(fèi)等，影響都是巨大的，很多城市80%的投資來自房地產(chǎn)。新興產(chǎn)業(yè)尚弱小，而過去20年樓市銷售和投資均保持20%的高增長(zhǎng)，樓市回落要緩慢，影響要掂量。

周行長(zhǎng)說，“房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)很長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈，帶動(dòng)一系列產(chǎn)業(yè)供給，所以房貸不能簡(jiǎn)單看作是買房子，實(shí)際上會(huì)傳遞到相當(dāng)大的產(chǎn)業(yè)鏈上?！比绯鲆晦H的觀點(diǎn)，也出現(xiàn)在“兩會(huì)”前的銀監(jiān)會(huì)新聞發(fā)布會(huì)。其時(shí)，銀監(jiān)會(huì)副主席王兆星說，“房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展對(duì)中國經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)、財(cái)政稅收以及銀行資產(chǎn)與利潤(rùn)增長(zhǎng)都有巨大貢獻(xiàn)，故房地產(chǎn)在不出現(xiàn)大泡沫、大波動(dòng)的環(huán)境中穩(wěn)定健康增長(zhǎng)，是銀行界樂于看到的?！?/p>

這就是對(duì)樓市的客觀認(rèn)識(shí)，也是不得不承認(rèn)和面對(duì)的現(xiàn)實(shí)。要控制資產(chǎn)泡沫，但情緒般地打壓樓市，教科書式地談如何去樓市依賴，都不現(xiàn)實(shí)。該監(jiān)管的都到位了，合理的需求還是要支持，城鎮(zhèn)化潛力也很大。銀行信貸積極介入，對(duì)增長(zhǎng)和轉(zhuǎn)型，對(duì)穩(wěn)定和風(fēng)險(xiǎn)防范，都是應(yīng)有之義。