房地產(chǎn)經(jīng)紀產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀以及行業(yè)未來市場投資規(guī)模預測

• 2018年12月21日 LiuDaiFeng來源：互聯(lián)網(wǎng) 260 9
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  市場快速增長，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展機遇大，如何驅動行業(yè)內在發(fā)展動力？

  《2018-2023年版房地產(chǎn)經(jīng)紀項目可行性研究報告》為中研普華公司獨家首創(chuàng)針對行業(yè)投資可行性研究咨詢服務的專項研究報告。報告分為：行業(yè)通用版、專業(yè)定制版。行業(yè)通用版是中研普華根據(jù)行業(yè)一般1...

房地產(chǎn)經(jīng)紀產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀以及行業(yè)未來市場投資規(guī)模預測

房地產(chǎn)經(jīng)紀是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事居間、代理等經(jīng)紀業(yè)務的經(jīng)濟活動。目前主要業(yè)務是接受房地產(chǎn)開發(fā)商的委托，銷售其開發(fā)的新商品房。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務，不僅是代理新房的買賣，還包括代理舊房的買賣，不僅代理房地產(chǎn)的買賣，還代理房地產(chǎn)的租賃業(yè)務。如果說新房市場催生的是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，那么二手房市場催生的則是房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)。因此，這里的潛在空間主要是指圍繞二手房交易所生產(chǎn)交易傭金、廣告支出和配套服務三個方面。

2018年1-6月份，商品房銷售面積77143萬平方米，同比增長3.3%，增速比1-5月份提高0.4個百分點。其中，住宅銷售面積增長3.2%，辦公樓銷售面積下降6.1%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長2.4%。商品房銷售額66945億元，增長13.2%，增速提高1.4個百分點。其中，住宅銷售額增長14.8%，辦公樓銷售額下降3.2%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長5.7%。截至2000年，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀機構已達2.5萬家，從業(yè)人員約有20多萬人;截至2017年底，保守估計房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)機構已超過10萬家，從業(yè)人員逾百萬?？梢?，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展迅速，規(guī)模不斷擴大，行業(yè)發(fā)展?jié)摿^大。

目前經(jīng)紀行業(yè)以收取服務傭金為主要收入來源，收入來源的單一性使得經(jīng)營風險較高，盈利能力偏低。為順應新形勢，經(jīng)紀機構應轉變經(jīng)營方式，開展多元化優(yōu)質延伸服務，提高抗風險能力和盈利能力。一是提供金融延伸服務。互聯(lián)網(wǎng)金融的飛速發(fā)展、資本市場對經(jīng)紀行業(yè)的親睞，為經(jīng)紀行業(yè)提供金融延伸服務提供了先決條件。近年來，世聯(lián)行、鏈家地產(chǎn)、中原地產(chǎn)、搜房網(wǎng)、房多多等經(jīng)紀機構紛紛推出金融產(chǎn)品，并提供金融服務。二是提供社區(qū)免費經(jīng)紀咨詢服務。經(jīng)紀機構可定期在社區(qū)舉辦專題講座，開設論壇或沙龍，為消費者免費提供房地產(chǎn)交易稅費、按揭貸款、政策解讀、房屋價值估算、投資組合等方面的專業(yè)咨詢，通過社區(qū)服務加深消費者對經(jīng)紀行業(yè)的了解與認同。

第一節(jié) 2017年中國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展態(tài)勢分析

我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)是伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展而發(fā)展的，截至目前，主要經(jīng)歷了五個發(fā)展階段：

1、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的萌芽階段(1993-1997年)

上個世紀90年代前期我國房地產(chǎn)業(yè)處于高速增長期，由于當時房地產(chǎn)行業(yè)市場化程度低，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營粗放、專業(yè)分工模糊，且房地產(chǎn)呈絕對賣方市場態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)商基本依靠自身力量進行房屋銷售。

針對中國經(jīng)濟的過熱發(fā)展和房地產(chǎn)市場過度投機狀況，1993年前后在政府開始對房地產(chǎn)行業(yè)進行宏觀調控的背景下，全國的房地產(chǎn)二級市場出現(xiàn)大量積壓樓盤，房地產(chǎn)市場由供不應求向供過于求轉變，新開發(fā)房地產(chǎn)項目銷售緩慢。房地產(chǎn)開發(fā)商開始尋求具有專業(yè)能力的房地產(chǎn)中介機構的支持，房地產(chǎn)顧問策劃、代理銷售業(yè)務在這一階段啟動和發(fā)展起來。同時，隨著房地產(chǎn)存量市場規(guī)模的迅速擴大，二手房交易規(guī)模也隨之擴大。

2、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的起步階段(1998-2004年)

1998年開始，國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策由調控和規(guī)范向促進發(fā)展轉變，國家進行住房制度改革，實行積極財政政策，啟動住房消費，深化落實住房分配貨幣化改革，鼓勵個人換購住房，促進房地產(chǎn)市場發(fā)展，中國房地產(chǎn)行業(yè)進入新一輪發(fā)展周期。但是各個區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展不平衡，沿海地區(qū)發(fā)達城市如深圳、廣州、上海等城市的房地產(chǎn)業(yè)啟動較早，復蘇較快，相應的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)也進入局部發(fā)展階段，發(fā)達城市的房地產(chǎn)中介公司業(yè)務發(fā)展較快。這一時期的房地產(chǎn)顧問代理業(yè)務從單純的后期代理銷售轉變?yōu)榉康禺a(chǎn)項目的全程顧問策劃和代理銷售。

2002年開始，政府出臺土地招拍掛制度，規(guī)范管理土地供應行為，提高土地供應市場的市場化程度。土地市場的市場化程度的提高既促進了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也使得房地產(chǎn)開發(fā)商對項目開發(fā)決策更趨理性，由此導致房地產(chǎn)開發(fā)商對房地產(chǎn)顧問策劃和代理銷售的需求增加。隨著深圳、北京和上海等發(fā)達城市的房地產(chǎn)項目大量增加，房地產(chǎn)中介公司逐步在市場中起著主導作用，其市場占有率也逐步增加。同時，國內其它區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也逐漸加快，發(fā)達城市的中介公司憑借自身成熟的營銷模式進入這些區(qū)域，促進了全國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

房地產(chǎn)增量市場的發(fā)展和住房消費的啟動也促進了存量房地產(chǎn)市場的發(fā)展。伴隨著房地產(chǎn)二級市場代理和顧問等業(yè)務的逐漸成熟，經(jīng)紀業(yè)務也開始形成行業(yè)標準，特別是深圳、上海等發(fā)達城市，房地產(chǎn)經(jīng)紀市場交易規(guī)范性逐步提高，并獲得了消費者的認可。

3、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)的成長階段(2005—2007年6月)

2005—2007年6月，隨著土地供應的市場化程度不斷提升，房地產(chǎn)開發(fā)商向全國化和規(guī)?；l(fā)展。大型房地產(chǎn)開發(fā)商跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略的實施，導致各地房地產(chǎn)市場市場化程度提高。房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)專業(yè)分工的細化，使得對房地產(chǎn)顧問策劃和代理銷售的需求進一步深化。

房地產(chǎn)經(jīng)紀公司也開始實施跨區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，逐步布局和進入二線城市以實現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展。我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)開始向規(guī)?；?、系統(tǒng)化和專業(yè)化轉變，行業(yè)競爭也逐步加劇。

4、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)成長中的調整階段(2007年7月至2009年)

由于房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展帶來了商品房價格過快上漲、住宅供應結構不合理等問題，國家近年來陸續(xù)出臺多項措施調控房地產(chǎn)市場的發(fā)展。進入2007年以來，由于商品房價格進一步快速上漲，國家進一步出臺更為嚴厲的調控政策，包括嚴格限制第二套房的信貸政策、多次上調貸款利率等。隨著這些調控政策的效果逐步顯現(xiàn)，以及在全球金融危機的影響下，我國的房地產(chǎn)市場的形勢在2007年下半年開始出現(xiàn)逆轉，市場成交量開始持續(xù)萎縮、交易價格回落。2008年，全國商品房銷售面積6.2億平方米，同比下降19.7%;商品房銷售額24，071億元，同比下降19.5%1。房地產(chǎn)行業(yè)的調整也迅速傳導至房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)，在房地產(chǎn)一、二級市場中，房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)的代理銷售業(yè)務由于成交量的萎縮也出現(xiàn)下滑;三級市場中，房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)開始大規(guī)模的縮減店鋪規(guī)模以降低成本。整個房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)隨著房地產(chǎn)市場的調整也進入成長中的調整階段。

2008年我國的經(jīng)濟發(fā)展受到一定的影響，為應對全球金融危機，保持我國經(jīng)濟平穩(wěn)的增長，2008年下半年我國中央政府和各地方政府紛紛出臺政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的發(fā)展，推動房地產(chǎn)市場回暖。隨著2008年下半年積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策的及時推出與貫徹實施，購房貸款利率的大幅下調，商品住房銷售價格的調整，我國的房地產(chǎn)市場在2009年上半年成交量顯著活躍，房地產(chǎn)市場開始逐步復蘇。

5、房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)成長過渡階段

隨著我國經(jīng)濟發(fā)展進入下行通道，房地產(chǎn)行業(yè)進入“白銀”時代，各級城市逐漸步入以存量房交易為主的時代，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)面臨新的發(fā)展機遇。同時，伴隨經(jīng)紀行業(yè)的發(fā)展，諸如虛假房源泛濫、經(jīng)紀服務質量不高、惡意賺取差價等行業(yè)困境依然存在。

第二節(jié) 2017年中國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)發(fā)展特點分析

1、存量房交易將占主導

我國各級城市正在梯次進入存量房占主導的交易格局。數(shù)據(jù)顯示，2009年北京一、二手房成交之比為1：1.37，2018年第一季度末該比值達到1：6.6。2017年上海一、二手房成交之比為1：1.58。2015年，深圳二級市場轉移登記65931筆，三級市場轉移登記147694筆，分別同比增長10.18%、106.82%，一、二手房成交之比為1：2.24。這些數(shù)據(jù)表明一線城市房地產(chǎn)交易已進入了以存量房交易為主的時代。由于市中心土地的稀缺性，未來其他城市存量房交易占主導也將是必然趨勢。存量房時代的到來，將對房地產(chǎn)經(jīng)紀的行業(yè)地位和內部格局造成重要影響。

一是開發(fā)商地位弱化，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)地位提高。房地產(chǎn)交易由此前開發(fā)商主導的新房交易，逐漸向房地產(chǎn)經(jīng)紀機構主導的存量房交易過渡，人們對于“房地產(chǎn)”的潛意識將由“房地產(chǎn)開發(fā)商”慢慢向“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構”轉變，房地產(chǎn)經(jīng)紀在未來房地產(chǎn)行業(yè)將起統(tǒng)領作用。

二是新房代理機構業(yè)務量萎縮，房地產(chǎn)代理公司將面臨巨大的市場壓力。近年來，我國新建商品房規(guī)模不斷縮小，2017年全國房屋新開工面積同比下降7.0%，竣工面積下降4.4%。增量房市場的萎縮直接影響了新房代理機構的業(yè)務量，新房代理機構將加緊向存量房市場轉移或滲透，轉型升級將是大勢所趨。2015年3月，原以新房代理業(yè)務為主的北京思源地產(chǎn)，成立了房通網(wǎng)經(jīng)紀公司，開始涉足二手房經(jīng)紀業(yè)務。與此同時，世聯(lián)行入股Q房網(wǎng)，并欲借助其平臺介入存量房交易市場。同年5月，以新房代理為核心業(yè)務的高策地產(chǎn)與主要從事存量房交易的鏈家地產(chǎn)合并，合并之舉表明新房代理機構正在向存量房行業(yè)滲透。

2、消費行為趨向網(wǎng)絡化

在消費行為網(wǎng)絡化的大背景下，房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)正在有機融合。從政府層面，交易網(wǎng)簽、市場信息披露、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記等制度的陸續(xù)實施，提高了房地產(chǎn)交易的安全性。從企業(yè)層面，房地產(chǎn)開發(fā)類企業(yè)的廣告發(fā)布、客戶積累等多依賴于互聯(lián)網(wǎng)媒體電商平臺;房地產(chǎn)中介服務類企業(yè)正在使用的各種ERP管理系統(tǒng)、房客源信息發(fā)布和搜尋系統(tǒng)、移動APP平臺、大數(shù)據(jù)平臺等大大提升了房地產(chǎn)中介行業(yè)的服務效率和服務質量。從用戶層面，消費者的消費習慣和消費行為逐漸趨向網(wǎng)絡化，購房者對網(wǎng)絡和移動互聯(lián)網(wǎng)的接受度和依賴度呈現(xiàn)高速增長，互聯(lián)網(wǎng)已成為用戶搜索房產(chǎn)信息的第一媒介。

網(wǎng)絡化消費行為對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的影響：一是提高信息傳播效率，提升營銷精準度。互聯(lián)網(wǎng)時代，經(jīng)紀行業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)信息平臺進行房源發(fā)布、搜索和交易配對，大大提高了房源的曝光率和房客源的匹配率。此外，經(jīng)紀行業(yè)還可以利用大數(shù)據(jù)定位目標客戶，發(fā)現(xiàn)客戶需求，并通過經(jīng)紀人的專業(yè)服務滿足客戶的差異化需求，提高營銷的精準度。

二是顛覆經(jīng)紀行業(yè)的盈利模式。目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)收入來源較為單一，其主要收入來自于撮合成交所獲取的服務傭金?；ヂ?lián)網(wǎng)時代下經(jīng)紀傭金將大幅降低甚至免傭，未來經(jīng)紀機構的收入更多的來源于其他增值服務和延伸服務。因此，經(jīng)紀機構將改變收費模式，探索收入來源的多元化，提高盈利空間。

三是催生大型交易撮合平臺的誕生。不管在新房代理領域，還是在二手房經(jīng)紀行業(yè)，我國目前的房地產(chǎn)電商平臺尚未承擔起交易撮合的功能，往往只是企業(yè)發(fā)布樓盤廣告信息的媒介。在新房代理領域，這些電商平臺遍布著鋪天蓋地的樓盤廣告。在二手房經(jīng)紀領域，既有以發(fā)布房源廣告為主的媒體電商平臺，如安居客、搜房網(wǎng)等;也有以單個經(jīng)紀機構為載體的ERP管理系統(tǒng)，但該系統(tǒng)僅僅是經(jīng)紀機構對自己的經(jīng)紀業(yè)務和員工進行內部管理的控制系統(tǒng)，缺乏開放性和共享性。而隨著互聯(lián)網(wǎng)技術在經(jīng)紀行業(yè)的深入開發(fā)，未來中國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)會出現(xiàn)類似美國REALTOR.com、MLS等大規(guī)模的房地產(chǎn)在線信息平臺，所有需求方、供給方和經(jīng)紀方都可以在該平臺上進行信息的發(fā)布、搜尋和匹配。

四是創(chuàng)新經(jīng)營模式，加速企業(yè)變革步伐?；ヂ?lián)網(wǎng)時代，經(jīng)紀企業(yè)將面臨經(jīng)營模式變革，以開店、招人、拉業(yè)務為主的傳統(tǒng)地鋪模式，與新興的互聯(lián)網(wǎng)模式正在有機融合，形成線上線下一體的經(jīng)營模式。一類是傳統(tǒng)線下地鋪模式正在對接互聯(lián)網(wǎng)線上平臺。如北京偉業(yè)、我愛我家等傳統(tǒng)經(jīng)紀機構通過開發(fā)APP平臺、移動版網(wǎng)站、呼叫中心等實現(xiàn)線上交易服務;鏈家地產(chǎn)在推行異地擴張的同時，正在積極實施O2O平臺化戰(zhàn)略;另一類是以搜房網(wǎng)、搜狐網(wǎng)為代表的往昔互聯(lián)網(wǎng)線上平臺大佬正在積極布局線下門店，向線下的二手房市場延伸。

3、資本參與重構市場新秩序

房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)是通過人力資本提供信息服務從而獲取傭金收入的輕資產(chǎn)行業(yè)，其資金密集度低，持有資產(chǎn)相對較少，因此傳統(tǒng)經(jīng)紀行業(yè)鮮有大規(guī)模的融資活動。但隨著房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)地位的不斷提升，經(jīng)紀行業(yè)正在受到資本市場的青睞。如以房多多、Q房網(wǎng)、愛屋吉屋、搜房網(wǎng)等為代表的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)紀機構正在加速融資。2015年9月，房多多完成第3輪融資，搜房網(wǎng)獲得IDG、凱雷集團數(shù)億美元的投資。截至2015年底，愛屋吉屋已累計融得3.5億美元資金。2016年初鏈家地產(chǎn)完成兩輪融資，并已啟動上市計劃。經(jīng)紀行業(yè)的融資規(guī)模不斷擴大，融資難度不斷降低，對行業(yè)發(fā)展有如下影響：一是加速企業(yè)并購重組，提高行業(yè)集中度。

近兩年，各地房地產(chǎn)經(jīng)紀企業(yè)獲得融資后，加速并購步伐，擴大企業(yè)規(guī)模，提高市場占有率。鏈家先后與成都伊誠地產(chǎn)、上海德佑地產(chǎn)、深圳中聯(lián)地產(chǎn)、北京高策機構、杭州盛世管家、重慶大業(yè)興、廣州滿堂紅等達成戰(zhàn)略合并協(xié)議。2015年3月，58同城宣布并購安居客，世聯(lián)行投資4.2億元入股Q房網(wǎng)。二是資本的大量介入將改變房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的生產(chǎn)結構和競爭格局，資本將成為影響行業(yè)變化與發(fā)展的關鍵性變量，未來經(jīng)紀企業(yè)之間的競爭將轉變成資本和人才的角逐。

存量房交易占主導、消費行為網(wǎng)絡化和資本參與這幾股力量的疊加將使未來房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的變化與重組更加激烈。

第三節(jié) 2017年中國房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)市場供需分析

2017年，房地產(chǎn)政策堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”基調，地方以城市群為調控場，從傳統(tǒng)的需求端抑制向供給側增加進行轉變，限購限貸限售疊加土拍收緊，供應結構優(yōu)化，調控效果逐步顯現(xiàn)。同時，短期調控與長效機制的銜接更為緊密，大力培育發(fā)展住房租賃市場、深化發(fā)展共有產(chǎn)權住房試點，在控制房價水平的同時，完善多層次住房供應體系，構建租購并舉的住房制度，推動長效機制的建立健全。

3月兩會政府工作報告堅持宏觀政策要穩(wěn)、產(chǎn)業(yè)政策要準、微觀政策要活、改革政策要實、社會政策要托底的政策思路，堅持以推進供給側結構性改革為主線，適度擴大總需求，加強預期引導，深化創(chuàng)新驅動，全面做好穩(wěn)增長、促改革、調結構、惠民生、防風險各項工作，保持經(jīng)濟平穩(wěn)健康發(fā)展和社會和諧穩(wěn)定。10月18日，十九大報告中，針對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，提出“房子是用來住的、不是用來炒”的基調，堅持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。未來樓市政策仍會延續(xù)“房子是用來住的，不是用來炒的”這一明確的主線，堅持調控目標不動搖、力度不放松，保持房地產(chǎn)市場調控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，繼續(xù)嚴格執(zhí)行各項調控措施，防范化解房地產(chǎn)市場風險。

2017年中國房地產(chǎn)竣工面積達101486.41萬平方米，較2016年同期下降4.4%。其中，商品住宅竣工面積達71815.12萬平方米，較2016年下降7.0%;辦公樓竣工面積達4006.54萬平方米，較2016年增長10.4%;商業(yè)營業(yè)用房竣工面積達12670.26萬平方米，較2016年增長1.2%。2018年前五月(1-5月)房地產(chǎn)竣工面積達30483.78萬平方米，較2017年同期下降10.1%。

據(jù)中國統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2017年中國商品房銷售面積累計達169407.82萬平方米，較2016年同期增長7.66%。其中，商品住宅銷售面積達144788.77萬平方米，較2016年同期增長5.3%;辦公樓銷售面積達4756.21萬平方米，較2016年同期增長24.3%;商業(yè)營業(yè)用房銷售面積達12838.14萬平方米，較2016年同期增長18.7%。2014-2017年中國商品房銷售面積年復合增速達8.9%，到2018年前五月(1-5月)中國商品房銷售面積達56409.09萬平方米，較2017年同期增長2.9%。

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