中國(guó)商業(yè)物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模以及行業(yè)未來(lái)投資商機(jī)分析

• 2018年12月11日 LiuDaiFeng來(lái)源：互聯(lián)網(wǎng) 1009 64
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  抓住機(jī)遇，加快發(fā)展！商業(yè)物業(yè)行業(yè)更需要變中求穩(wěn)，難中求易！

  風(fēng)險(xiǎn)投資是在創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展初期投入風(fēng)險(xiǎn)資本，待其發(fā)育相對(duì)成熟后，通過(guò)市場(chǎng)退出機(jī)制將所投入的資本由股權(quán)形態(tài)轉(zhuǎn)化為資金形態(tài)，以收回投資，取得高額風(fēng)險(xiǎn)收益。全球風(fēng)險(xiǎn)資本市場(chǎng)已進(jìn)入新一輪快速...

中國(guó)商業(yè)物業(yè)行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模以及行業(yè)未來(lái)投資商機(jī)分析

商業(yè)物業(yè)是指能同時(shí)供眾多零售商和其他商業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)租賃，用于從事各種經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)的大型收益性物業(yè)。商業(yè)物業(yè)有兩層含義：一是以各種零售商店(或柜臺(tái)、樓面)組合為主，包括其他商業(yè)服務(wù)和金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)的建筑群體;二是購(gòu)物中心的樓層和攤位是專供出租給商人零售商品作為經(jīng)營(yíng)收入的物業(yè)?，F(xiàn)代商場(chǎng)百業(yè)陳雜，不僅有多家零售商店、專業(yè)商店，還有各種服務(wù)業(yè)、娛樂場(chǎng)所、銀行等。

商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理行業(yè)是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。商業(yè)地產(chǎn)，即作為商業(yè)用途的地產(chǎn)，區(qū)別于以居住功能為主的住宅房地產(chǎn)和以工業(yè)生產(chǎn)功能為主的工業(yè)地產(chǎn)等，通常指用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑等經(jīng)營(yíng)用途的房地產(chǎn)形式。商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)多樣，主要包括購(gòu)物中心、百貨商店、超市、專賣店、便利店、寫字樓、酒店、商場(chǎng)等。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)起步較晚，從產(chǎn)生至今大致經(jīng)歷了以下三個(gè)階段：20世紀(jì)80年代至20世紀(jì)90年代初的產(chǎn)生階段、20世紀(jì)90年代至21世紀(jì)初的興起階段、21世紀(jì)至今的發(fā)展階段

伴隨經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定可持續(xù)增長(zhǎng)，我國(guó)居民消費(fèi)水平快速提高，社會(huì)消費(fèi)品零售總額迅速增加。新型城鎮(zhèn)化穩(wěn)步推進(jìn)刺激市場(chǎng)對(duì)行業(yè)的需求。商業(yè)物業(yè)面積快速增加推動(dòng)行業(yè)發(fā)展。近年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展較快。2017年商業(yè)物業(yè)新增面積2030萬(wàn)平方米。國(guó)內(nèi)消費(fèi)持續(xù)強(qiáng)勁，推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)展。2017年全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到36.6萬(wàn)億元，比2016年凈增3.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.2%，連續(xù)第14年實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長(zhǎng)。最終消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為58.8%，連續(xù)第四年成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的第一驅(qū)動(dòng)力，繼續(xù)發(fā)揮著對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)性作用。數(shù)據(jù)顯示，2017年商業(yè)地產(chǎn)的投資熱情尤為高漲。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房11710億元，同比增長(zhǎng)1.4%

未來(lái)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理行業(yè)將呈現(xiàn)輕資產(chǎn)化、經(jīng)營(yíng)規(guī)模化以及互聯(lián)網(wǎng)化的發(fā)展趨勢(shì)。所謂輕資產(chǎn)化趨勢(shì)，即商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理的運(yùn)營(yíng)模式將由當(dāng)前重開發(fā)、輕運(yùn)營(yíng)的重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式向重運(yùn)營(yíng)、輕投資的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變。所謂經(jīng)營(yíng)規(guī)?；?，即具有品牌知名度、資源優(yōu)勢(shì)和技術(shù)優(yōu)勢(shì)的企業(yè)逐步并購(gòu)或淘汰業(yè)內(nèi)規(guī)模小、專業(yè)水平低的企業(yè)，以提高專業(yè)化程度，降低經(jīng)營(yíng)成本。所謂互聯(lián)網(wǎng)化，是指物業(yè)經(jīng)營(yíng)者將O2O、大數(shù)據(jù)等互聯(lián)網(wǎng)思維及技術(shù)應(yīng)用于商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理。充分利用互聯(lián)網(wǎng)的社交屬性、信息傳播與分享屬性、直接交易支付屬性等，使消費(fèi)者獲得更好、更直接、更豐富的消費(fèi)體驗(yàn)。

一、中國(guó)商業(yè)物業(yè)行業(yè)發(fā)展歷程

商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的物業(yè)，它包含了購(gòu)物中心、商業(yè)街、商場(chǎng)、寫字樓、酒店、批發(fā)市場(chǎng)等，商業(yè)物業(yè)大致可分為辦公物業(yè)、酒店物業(yè)、商貿(mào)物業(yè)、娛樂休閑物業(yè)等。以下為商業(yè)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析。

目前，商業(yè)物業(yè)有兩種說(shuō)法，即廣義和狹義之分。廣義的商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)用途或者具備商業(yè)功能的物業(yè)，它包含了購(gòu)物中心、商業(yè)街、商場(chǎng)、寫字樓、酒店、批發(fā)市場(chǎng)等。而狹義的商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)服務(wù)的物業(yè)形式，主要有零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、休閑等商業(yè)業(yè)態(tài)，它們?cè)陂_發(fā)模式、經(jīng)營(yíng)模式和功能用途等方面都有別于住宅、公寓、寫字樓、酒店等物業(yè)類型。所以說(shuō)，商業(yè)物業(yè)包括各類商場(chǎng)、購(gòu)物中心、購(gòu)物廣場(chǎng)及各種專業(yè)性的市場(chǎng)等，其中，集商業(yè)購(gòu)物、餐飲、娛樂、金融等各種服務(wù)功能于一體的大型商場(chǎng)物業(yè)也稱公共性的商業(yè)物業(yè)。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，商業(yè)的現(xiàn)代化水平也在不斷提高，現(xiàn)在各大城市涌現(xiàn)了一大批商業(yè)物業(yè)。因此，對(duì)商業(yè)物業(yè)建設(shè)得是否合理化的要求也越來(lái)越高，對(duì)商業(yè)物業(yè)的布局、規(guī)模、功能、檔次等方面都要求更加合理，更加適合經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。受到城市進(jìn)程加速的因素驅(qū)動(dòng)，中國(guó)城市規(guī)模和建設(shè)面臨新的需求，未來(lái)幾年，預(yù)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模將會(huì)進(jìn)行一個(gè)放量擴(kuò)展階段。伴隨著我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，我國(guó)商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展空間巨大。

通過(guò)對(duì)商業(yè)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析，伴隨我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模也不斷擴(kuò)大。尤其是2009年以后，商業(yè)地產(chǎn)投資增速遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)住宅投資增速，存量規(guī)模迅速擴(kuò)大。從開發(fā)投資看，2009-2014年，全國(guó)辦公樓年開發(fā)投資額從1377億元提高至5641億元，年均增長(zhǎng)率達(dá)到26.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房年開發(fā)投資額從4181億元提高至14346億元，年均增長(zhǎng)率為22.8%，而同期住宅開發(fā)投資的年均增長(zhǎng)率為16.6%。

從供應(yīng)規(guī)?？矗?009-2014年，全國(guó)辦公樓年施工面積從9985萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到29928萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)率為20.1%;2017年1-10月全國(guó)辦公樓新開工施工面積進(jìn)行監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)顯示：2017年1-10月全國(guó)辦公樓新開工施工面積(累計(jì)值)為4943.41萬(wàn)平方米，累計(jì)增長(zhǎng)-9.1%。2017年1-12月全國(guó)辦公樓銷售面積進(jìn)行監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)顯示：2017年1-12月全國(guó)辦公樓銷售面積(累計(jì)值)為4756.21萬(wàn)平方米，累計(jì)增長(zhǎng)24.3%。

圖表：2017年全國(guó)辦公樓銷售面積

數(shù)據(jù)來(lái)源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

圖表：2017年1-12月全國(guó)辦公樓銷售面積統(tǒng)計(jì)分析圖

數(shù)據(jù)來(lái)源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

2009-2014年，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房年施工面積從34440萬(wàn)平方米增長(zhǎng)到94320萬(wàn)平方米，年均增長(zhǎng)率達(dá)18.3%，而同期住宅施工面積年均增長(zhǎng)率為12.7%。商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量的快速增長(zhǎng)，導(dǎo)致部分地區(qū)出現(xiàn)階段性供大于求、競(jìng)爭(zhēng)加劇的狀況。

2018年2月全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工施工面積進(jìn)行監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)顯示：2018年2月全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工施工面積(累計(jì)值)為1820.75萬(wàn)平方米，累計(jì)增長(zhǎng)-15.8%。

圖表：2018年2月全國(guó)商業(yè)營(yíng)業(yè)用房新開工施工面積累計(jì)值

數(shù)據(jù)來(lái)源：中研普華產(chǎn)業(yè)研究院

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