政策高壓下，北京二手市場開始全面降溫。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，2017年5月份，北京二手房成交均價環(huán)比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12個區(qū)域中，多達8個區(qū)的成交均價都在下跌，僅有4個區(qū)的價格上漲。跌幅最大的是通州區(qū)、亦莊開發(fā)區(qū)，幅度都超過了20%。

據(jù)證券日報31日消息，據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，自3月份以來，北京二手房市場成交量連續(xù)下滑。2017年5月份，二手住宅市場實際簽單量環(huán)比4月份同期下降34.2%，新增客戶登記量也環(huán)比4月份同期下降11.9%，市場交易活躍度已跌入谷底。

偉業(yè)我愛我家愛集團副總裁胡景暉表示，面對史上最嚴格且最嚴密的樓市調(diào)控，北京二手房市場上的投資投機現(xiàn)象得到明顯遏制，不少資金實力相對有限的改善型需求也不得不放棄或延緩購房計劃，即使是剛需也要負擔比以前更高的貸款成本。因此，在一系列嚴密而嚴厲的政策疊加下，北京二手房市場有資格、有能力購房的需求明顯減少。

他進一步強調(diào)，強有力的政策已經(jīng)改變了北京二手房市場的預期，買賣雙方的博弈關系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，整個市場正在向買方市場轉(zhuǎn)變。隨著交易量的持續(xù)下滑，業(yè)主已經(jīng)無力維持強勢地位，買家不再積極，觀望情緒濃，市場議價空間在增大，曾經(jīng)堅挺的房價已經(jīng)開始松動，下跌成為了必然趨勢。

值得關注的是，二手房市場的杠桿率也在發(fā)生變化，由于政策的高壓限制，全款購房比例正在提升。

胡景暉進一步稱，經(jīng)過一系列的調(diào)控，北京樓市曾經(jīng)的恐慌情緒消失，業(yè)主不再惜售跳價，客戶不再恐慌搶房，市場理性已經(jīng)回歸。目前的市場是房源多而客戶少，所以還有意購房的客戶完全可以仔細挑選，認真尋找，整個市場的交易節(jié)奏因此變得較為緩慢。這足以說明本輪新政成效顯著，市場已經(jīng)徹底降溫。

有業(yè)內(nèi)人士也稱，北京二手住宅交易目前已經(jīng)下降到了一個非常低的水平，接下來或許還會下降，但下降的空間已經(jīng)不大，降幅會逐漸變小，低位趨穩(wěn)將成為北京二手房交易量接下來的持續(xù)走勢。價格方面，由于前期漲幅過大，所以回調(diào)的空間現(xiàn)在依舊存在，隨著交易量的持續(xù)低迷，未來房價的降幅還將進一步擴大。

連漲17個月的北京房價，還能瘋狂多久?

有句話說得好，“如果覺得沒什么可以奮斗的動力，那么就去大北京看看房子吧”，據(jù)說這句話是現(xiàn)在最新的雞湯勵志語言。缺乏斗志的青年讀到這句話，馬上會戰(zhàn)斗力爆表，立刻投入到認真的工作中。

但如果這位青年真的看了最近首都的房價，他不僅不會激發(fā)斗志，反而會立刻喪失斗志。北京房價之高，無論人們灌自己多少雞湯，一旦看到房價應該馬上就會清醒過來。根據(jù)中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會最近發(fā)布的房價行情顯示，首都房價連續(xù)17個月環(huán)比上漲。從2015年10月份以來，北京平均房價已經(jīng)由37221元每平，漲至2017年2月的60738元每平，平均漲幅高達63.18%。最近甚至還傳出學區(qū)房一晚上漲17萬的新聞。

如此瘋狂的北京房價，仿佛沒有最高只有更高，但它還會延續(xù)瘋狂，一直漲下去嗎?實際上，長期看來，盡管現(xiàn)在價格已經(jīng)高到令人難以接受，但京城房市繼續(xù)堅挺依然是未來的必然趨勢。何以見得?我們可以看到，限購政策之下，炒房的資本并沒有遠離北京，而是蟄伏于京城周圍，待機而動。加上2017年北京住宅用地計劃供應610公頃，同比減少近五成，買房者只能紛紛外撤。

這也造成北京中心城區(qū)一搞限購，周邊地區(qū)房價馬上應聲上漲。燕郊等地的價格暴漲暫且不提，就連固安、涿州、永清等起步較慢的“價值洼地”也駛入房價上漲快車道。甚至是遠在河北石家莊的樓盤，距離北京約300公里的地方，也受到首都房價“溢出效應”的影響，近期價格漲幅明顯。仿佛北京高房價輻射范圍之廣，影響著周圍大部分地區(qū)。

可以預見，未來的北京以及周邊臨近地區(qū)，房價泡沫必將繼續(xù)堅固，并持續(xù)膨脹。

到底是什么因素推動北京房價連續(xù)17個月快速上漲呢?在回答這個問題以前，我們可以知道，答案絕對不是因為居民收入增長。北京城市居民的年人均可支配收入才52530元，遠遠追不上房價。根據(jù)相關機構統(tǒng)計，北京房價收入比14.5，連續(xù)三年位列全國第一，成為全國靠工資購房難度最高的地區(qū)。我們甚至可以說，現(xiàn)在北京房價已和人們的工資收入沒有什么直接關系，那些能買得起房的人，絕大多數(shù)不可能是依靠固定工資收入來購買。

真正推動北京房價連續(xù)上漲的，其實根源還是在于貨幣。

我們以2007年為一個節(jié)點，看看這個時間段前后發(fā)生了什么。自這一年以來，中國的貨幣供應呈現(xiàn)一種前所未有的“爆發(fā)式”增長，其總量超過了日本、歐洲、美國等幾大經(jīng)濟體，貨幣量是歐洲和美國的兩倍，是日本的三倍。如果把時間稍稍拉回，我國廣義貨幣余額從2000年初的12萬億，到2015年的144 萬億，十五年里貨幣供應量增長超過12倍。

但是在此期間，中國人口的變動并不大，從1985年至今，中國人口只增長了27%，年均增長只有0.87%，但貨幣的增長卻遠遠超過合理范圍。如此天量的新增貨幣，一方面意味著社會上一定有一小部分人手里增多了大量貨幣急需進行高回報的投資，同時也必然意味著銀行的大量借債以及信用的擴張。

實際上，信貸的過度擴張早已不是秘密，中國M2與GDP之比多年來也呈現(xiàn)不斷上升的趨勢。M2與GDP在2000年為138.7%，此后上升到超過200%。不斷擴張的信貸，其實也說明整個銀行系統(tǒng)回收債務的周期過慢，因此只能在短期內(nèi)不斷擴張，瘋狂借錢給人買不動產(chǎn)，以債養(yǎng)債，來維持金融系統(tǒng)的運轉(zhuǎn)。所謂系統(tǒng)性危機，由此而來。

打開貨幣的水龍頭之后，貨幣的財富之水源源不斷因透支信用而創(chuàng)造。但這些財富必須要找一個流向，不動產(chǎn)自然是最理想最安全的去處。這種金錢的大規(guī)模流向運動必然會在中國掀起一場新的“造富運動”，誰掌握了這些承載貨幣流向的“池子”，誰就會成為財富新貴階層。

于是，貨幣就像打開的水龍頭噴出的水，流向了中國最大的三個“蓄水池”——以上海為核心的長三角城市帶，以深圳為核心的珠三角城市帶，以北京為核心的京津冀城市帶。京滬深的房價也冠絕全國，原因無他，就在于這幾個地方是全國最大最穩(wěn)定的財富蓄水池。