一季度，全國(guó)樓市持續(xù)分化。

一線城市樓市受到持續(xù)調(diào)控的影響成交量下降，漲幅趨緩，而二、三線城市樓市仍然需求旺盛，三線城市取代一、二城市，一季度成為全國(guó)房?jī)r(jià)上漲的主力軍。

在全國(guó)樓市“需求旺盛，預(yù)期未改”的情況下，越來越多的二、三線城市也加入調(diào)控的行列。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自3月份以來，已經(jīng)有超過50個(gè)城市出臺(tái)或者加碼樓市調(diào)控政策。

三線城市漲幅居前

在持續(xù)的調(diào)控政策下，一季度，全國(guó)成交面積同比小幅下行，但絕對(duì)規(guī)模仍處歷史同期較高水平;百城均價(jià)保持上漲趨勢(shì)，累計(jì)漲幅持續(xù)收窄，但3月單月環(huán)比漲幅略有擴(kuò)大，城市分化顯著。

一線城市受調(diào)控影響漲幅收窄幅度最大，據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，一季度一線城市房?jī)r(jià)僅累計(jì)上漲 0.80%，較去年四季度收窄 1.3%，其中深圳房?jī)r(jià)自 2016 年 11 起已連續(xù)五個(gè)月環(huán)比下跌，今年一季度累計(jì)下跌 1.23%。

二線城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲 2.19%，較去年四季度收窄 0.70 %。其中，具備優(yōu)良旅游資源的?？凇⑷齺喴患径确?jī)r(jià)領(lǐng)漲百城，青島、揚(yáng)州等地量?jī)r(jià)亦大幅上漲。而南京、蘇州等地因限價(jià)調(diào)控、限制高端項(xiàng)目入市致使價(jià)格出現(xiàn)小幅下調(diào)。

值得注意的是，由于春節(jié)行情，吸引大量投資和回鄉(xiāng)置業(yè)需求入市，推動(dòng)三線城市房?jī)r(jià)整體上漲，一季度三線代表城市累計(jì)上漲 2.57%，在各線城市中漲幅最為突出，其中處于核心城市輻射圈范圍的這類三線城市依舊領(lǐng)漲，如中山、廊坊等。

中國(guó)指數(shù)研究院分析稱，在調(diào)控持續(xù)收緊背景下，預(yù)計(jì)未來一二線城市成交仍難見起色，價(jià)格整體平穩(wěn)甚至部分城市下跌;而三四線城市在政策托底效應(yīng)下，年內(nèi)有望繼續(xù)保持回溫趨勢(shì)。

“限售”或?qū)⒊蓸?biāo)配

在樓市需求仍然旺盛的情況下，調(diào)控政策也在不斷升級(jí)，繼“限購(gòu)”、“限貸”后，“限售”也升級(jí)為樓市調(diào)控的關(guān)鍵詞。

3月24日，二線城市中房?jī)r(jià)最高的廈門發(fā)布樓市調(diào)控新規(guī)，“新購(gòu)住房需取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易”。在廈門之后，先后有福州、青島、杭州、廣州、惠州、常州等城市加入到限售隊(duì)伍行列，截止發(fā)稿，限售城市已經(jīng)增加到9個(gè)。

其中，廣東省惠州市還上調(diào)了限售的年限，自 4月9日起，在惠州新購(gòu)買的商品住房(含新建商品住房和二手住房)須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年方可轉(zhuǎn)讓。

作為打擊投機(jī)性購(gòu)房的利器，“限售”或?qū)⒊蔀槔^限購(gòu)限貸后樓市調(diào)控的標(biāo)配。業(yè)內(nèi)資深分析師盧文曦認(rèn)為：“限制銷售的做法主要對(duì)投資者心理上進(jìn)行打擊，三年鎖定，如果市場(chǎng)下跌，高杠桿的投資者可能面臨‘吃套’的風(fēng)險(xiǎn)，不排除未來有更多的城市效法跟進(jìn)?！?/p>

第一太平戴維斯簡(jiǎn)可補(bǔ)充分析稱：“限售對(duì)自住需求影響不大，兩年或者三年的短期限制打擊的主要是投機(jī)性需求?！?/p>

除了“限售”外，近期出臺(tái)調(diào)控政策的城市在不同層面上彌補(bǔ)了之前的政策短板，體現(xiàn)了“因城施策”的特征，例如一、二線城市諸如北京、廣州、等地實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”、“商住房”限購(gòu)、“離婚一年內(nèi)買房為二套”等，重在彌補(bǔ)政策的短板;而熱點(diǎn)二三線城市和一線城市的周邊城市則是加強(qiáng)社保年限和提高首付比例，為樓市降溫并進(jìn)一步遏制投資性需求。