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因城施策調(diào)規(guī)劃 安徽三四線城市暫停供地

2017年3月8日     來源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道      編輯:HeDaoHui      繁體
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今年安徽將對商品房庫存大的三四線城市進(jìn)行分類調(diào)控,減少以至?xí)和W≌玫毓?yīng)。而對出現(xiàn)泡沫的城市,則加大供給。3月6日,安徽省國土資源廳廳長孫愛民在工作會議上提出了上述要求。

安徽樓市

  今年安徽將對商品房庫存大的三四線城市進(jìn)行分類調(diào)控,減少以至?xí)和W≌玫毓?yīng)。而對出現(xiàn)泡沫的城市,則加大供給。3月6日,安徽省國土資源廳廳長孫愛民在工作會議上提出了上述要求。

  就在前一天上午,國務(wù)院總理李克強(qiáng)作政府工作報告時指出,盡管2016年房地產(chǎn)去庫存取得積極成效,但目前三四線城市房地產(chǎn)庫存依然很重,要因城施策去庫存,并支持居民自住和進(jìn)城人員購房需求。

  這在上海城市房地產(chǎn)估價有限公司數(shù)據(jù)研發(fā)部項目主管邵明浩看來,因城施策是調(diào)控出發(fā)點。安徽省內(nèi)部分三四線城市庫存壓力較大,便需要逐漸減少住宅壓力。

  邵明浩認(rèn)為,一二線城市周邊的熱點城市應(yīng)該會加大供應(yīng),三四線城市則減少供應(yīng)。不同城市要分開觀察。

  因城施策調(diào)規(guī)劃

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出,安徽三四線城市暫停供地,具有典型意義。安徽三四線城市自從2010年之后,土地供應(yīng)量大幅增長,這幾年造成了庫存壓力,通過供需調(diào)整可讓市場走向平衡。過去兩三年開始,已有一些三四線城市放緩?fù)恋爻鲎?,讓此前出讓的存量土地得到消化,未?-3年逐漸達(dá)到平衡點。

  來自同策咨詢研究部的數(shù)據(jù)顯示,2010年開始,安徽總體土地出讓數(shù)量增長放緩。2010年,安徽12個主要城市(不包括合肥市,下同)成交871幅土地,比2009年的520幅增長了67.5%;2011年猛增至2865幅,同比增長228.93%;2012年出讓4276幅地塊,同比增長49.25%;2013年同比增長14.1%;2014-2016年成交有所放緩。

  張宏偉認(rèn)為,非一線城市周邊的三四線城市,大部分存在去庫存壓力,為了 “活三四線”,政府除了鼓勵去庫存稅費、人才補(bǔ)貼之外,也需要放緩?fù)恋毓?yīng)節(jié)奏來調(diào)整供求關(guān)系。

  一線城市常駐人口增長體量巨大。如果從房地產(chǎn)角度來看,增加土地供應(yīng)可以解決新增居民居住需求;從城市發(fā)展角度看,一線城市均是從人口控制角度考慮土地供應(yīng)規(guī)模,今后供應(yīng)量不會過高。

  實際上,上海周邊的昆山、太倉等城市,已經(jīng)出現(xiàn)持續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)象,這些地方的居住人群工作、生活圈子很多是以上海為主,近期出臺限購升級的城市如杭州等,除了投資抬頭,更為重要的是當(dāng)?shù)胤績r上漲導(dǎo)致生活圈擴(kuò)大,增加了外地人口的購買數(shù)量;北京亦然,燕郊也一度成為房企蜂擁拿地的目標(biāo),去年開始燕郊便實施了限購。

  房企收縮三四線布局

  與邵明浩觀點一致的是,安徽合肥一知名房企相關(guān)人士透露,從近期合肥拍地情況來看,企業(yè)拿地都在注意控制風(fēng)險,不盲目拿高價地了?!盁狳c城市加大土地供應(yīng)是確實在落實的?!?/p>

  他進(jìn)而分析,三四線城市推地速度頻率降低是正常,因為需求量相對小且潛在供應(yīng)量大,如果加大供應(yīng),不利于這些區(qū)域去庫存。合肥等熱點城市要控制價格預(yù)期,所以反之加大供應(yīng)量。

  他指出,政府出讓土地的思路往往與開發(fā)商類似。主要從對銷售速度和價格上漲之間的關(guān)系,在供需關(guān)系的平衡上有控制。

  億翰智庫研究總監(jiān)張化東則分析指出,開發(fā)商都不愿意在三四線城市拿地。這一輪的三四線回暖主要原因是供給存在真空期。從2011年三四線市場下行開始,三四線市場進(jìn)行項目開發(fā)的開發(fā)商基本都開始采取收縮戰(zhàn)略。其一,價格下降到底部之后長期低迷,利潤率下降;其二,三四線的項目融資困難,難以加杠桿進(jìn)行開發(fā);其三,三四線城市需求一直較平穩(wěn),房屋去化周期長,無法實現(xiàn)快周轉(zhuǎn)。

  以深耕三四線城市為主的中梁集團(tuán),其品牌文化中心負(fù)責(zé)人郭憶便認(rèn)為安徽要限制三四線城市的土地供應(yīng)量,其實也是執(zhí)行國家去庫存的一種策略。尤其在一二線多個城市受限以后,房企紛紛開始轉(zhuǎn)向三四線“探路”,的確要防范地方大量供地,導(dǎo)致過熱。

  他表示,“控一線,穩(wěn)二線,活三四線(去庫存)”,加上“房子是用來住的,不是用來炒的”等表述,已經(jīng)明白無誤地傳遞出國家政策基本面。因城施策,一城一策,都是為了“控、穩(wěn)、活”和“回歸居住屬性”。由于看好嘉興是都市圈的溢出市場,中梁集團(tuán)曾在2016年在嘉興持續(xù)拿地7幅。

  郭憶指出,市場趨勢要看行業(yè)大周期中的波峰波谷。當(dāng)前來看,他預(yù)測市場整體將持續(xù)下行。但因為“一城一策”的實施,不排除有局部分化。

  多名房企人士指出,現(xiàn)在少有開發(fā)企業(yè)往下(三四線城市)走,全力撲在熱點城市的核心位置,大部分三四線城市均是當(dāng)?shù)胤科笤陂_發(fā)。

  而碧桂園可以說是特例,從中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)不難看出,碧桂園長期布局三四線城市市場,2003-2016年,碧桂園共拿地832幅,其中一線城市29幅,二線城市177幅,三四線城市626幅。然而,碧桂園近年也開始搶灘二線城市熱點板塊乃至布局一線城市。公開資料顯示,碧桂園在最近兩年已在上海拿下17個項目。

  上海中原統(tǒng)計顯示,2016年碧桂園在三四線城市共拿地224塊。而另一家今年行業(yè)三甲房企中國恒大在三四線城市布局也很明顯,2016年在三四線城市公開市場只拿了59個項目。中指院數(shù)據(jù)可見,2001-2016年間,恒大在三四線城市拿了321幅土地。

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