今年1月起，上海拉開了全面清理類住宅市場的大幕。1月7日，上海市住建委公告表示對全市商業(yè)辦公項目進行集中核查，期間暫停此類項目的網(wǎng)上簽約。近日，上海對類住宅較為集中的閔行、嘉定兩區(qū)開始試點整治。

此次整治要求違規(guī)的項目對具有居住功能的隔層、燃?xì)夤艿?、上下水進行拆除。整改方案曝出后，位于閔行區(qū)的上海綠地“商改住”項目“峰尚匯”向業(yè)主提供了相關(guān)補償方案。據(jù)網(wǎng)易財經(jīng)了解，該方案在推進過程中實則面臨重重阻礙，300多名已入住業(yè)主普遍不接受退房，也不認(rèn)同上海綠地給出的賠償方案。

有關(guān)專家向網(wǎng)易財經(jīng)表示，由于2016年住宅市場限購加碼，部分房企借商辦物業(yè)打“過渡性產(chǎn)品”概念擦邊球，“類住宅”概念被逐漸炒熱?！吧虾ｎ愖≌袌?、2月的交易量和去年12月相比減少50%以上。此次整治對消費者心理有較大影響，隨著整治范圍的擴大，未來相關(guān)項目的成交量會有明顯縮水。”上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示。

“峰尚匯”補償方案難獲業(yè)主認(rèn)同

今年1月，上海住建委便發(fā)布了集中清理核查商業(yè)辦公項目并暫停此類項目網(wǎng)上簽約的通知，目前上海共有128個商住項目被暫停銷售。而上海針對于違規(guī)商業(yè)辦公項目的整改工作，目前僅以閔行、嘉定兩區(qū)開始試點，并未在全市范圍內(nèi)展開。綠地“峰尚匯”便在整治名單之中。

現(xiàn)在，上海綠地“峰尚匯”項目的宣傳廣告以及推盤信息在網(wǎng)上已蹤跡難尋。業(yè)主李女士告訴網(wǎng)易財經(jīng)，“峰尚匯”項目2014年開盤，她在2015年11月以1.9萬每平米的價格購入。李女士表示，當(dāng)時銷售人員向購房者承諾入住后會通煤氣，此外由于房間為4.4米挑高設(shè)計，裝修時可以加裝隔層增加使用面積。然而在整改方案曝出后，當(dāng)初的賣點卻統(tǒng)統(tǒng)踩進了“雷區(qū)”：根據(jù)閔行區(qū)住房保障和房屋管理局等多個部門聯(lián)合下發(fā)《“類住宅”專項整治聯(lián)合告知書》，“峰尚匯”被要求其接到告知書15日內(nèi)自行整改至規(guī)劃許可核準(zhǔn)的方案，拆除具有居住功能的插層、隔墻、上下水和燃?xì)夤芫€等設(shè)施，恢復(fù)商辦用途。

按照李女士的說法，該項目最終已經(jīng)于2016年10月14日交房，小區(qū)500多戶業(yè)主中，有300戶以上正在裝修或者已經(jīng)入住。根據(jù)2016年綠地集團半年報，截止2016年6月，綠地“峰尚匯”的可供出售面積為33375平米，已預(yù)售面積為26647平方米。網(wǎng)易財經(jīng)從多名業(yè)主處了解到，目前上海綠地向業(yè)主提出的補償方案難以獲得業(yè)主認(rèn)同。

有業(yè)主向網(wǎng)易財經(jīng)展示了3月2日閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)人民政府向“峰尚匯”業(yè)主下發(fā)的《告知書》，文件稱上海通盈置業(yè)有限公司擅自改變該項目法定規(guī)劃批準(zhǔn)用途，違法建設(shè)并以住宅用途對外進行銷售。公開資料顯示，上海盈通置業(yè)成立于2013年8月，唯一股東為綠地集團。

根據(jù)綠地公布的處理方案，業(yè)主可以根據(jù)自我意愿選擇是否退房，選擇退房的業(yè)主可以拿回房款，而不同意退房的業(yè)主需要根據(jù)相關(guān)部門要求進行整改，“峰尚匯”方面會以房屋簽約總價的1%及600元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)進行補償，已經(jīng)裝修的業(yè)主額外再減免三年物業(yè)管理費?！皩G地的給出的上述兩套方案無法接受，也不接受退房退款?！睒I(yè)主Jacky告訴網(wǎng)易財經(jīng)，“首先自己的時間成本無法考量，另外裝修已經(jīng)砸了十幾萬，這部分的損失也無法計算?！?/p>

上?！邦愖≌遍_年成交慘淡

受2016年上海“325”樓市新政對住宅限購影響，類住宅作為“過渡性住宅產(chǎn)品”成交量自2016年二季度開始出現(xiàn)明顯提升。上海中原地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至12月27日，上海類住宅2016年成交201萬平方米，同比增加76%;成交均價23404元/平方米，同比漲幅12.4%。

同策咨詢部研究數(shù)據(jù)顯示，2016年12月一個月之內(nèi)，上海酒店式公寓市場成交面積16.33萬平米，成交均價則達(dá)到31448元/平米，呈現(xiàn)20%的環(huán)比上揚態(tài)勢，同比上揚幅度也達(dá)26%。而截至2月15日，2017年上?！邦愖≌表椖夸N售共計成交481套，成交面積為30331平米，成交金額為7.57億元，成交均價僅為25301元/平米。受政策影響，2017年1月上?！邦愖≌绷愎?yīng)，存量房合計成交量為3.51萬平米，環(huán)比、同比分別大幅下滑78%、76%，創(chuàng)2015年3月以來的最低值，成交均價也環(huán)比下滑3個百分點至30589元/平米。

由于上海限購條件的存在，公寓式辦公樓一直被看做是住宅市場重要的組成部分。部分城市郊區(qū)商業(yè)用地開發(fā)后去化困難，開發(fā)商便嘗試將商業(yè)類物業(yè)包裝成為住宅產(chǎn)品的形式來促進銷售。

“住宅市場熱銷引起了一些亂象。這次集中整治的類住宅物業(yè)，主要指的是持商業(yè)性質(zhì)產(chǎn)證作住宅用途。由于類住宅本身地價便宜，加之有些loft類型做了挑高設(shè)計，可以加改隔層，因此總價算下來遠(yuǎn)低于住宅?！北R文曦表示，“商辦物業(yè)的投資性質(zhì)遠(yuǎn)弱于住宅，政府為之前的亂象踩下“剎車”后，不排除未來有價格松動的可能?！?/p>