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碧桂園3000億后的暗礁:現(xiàn)金流承壓 負債上升

2017年3月2日     來源:北京商報      編輯:wenshicai      繁體
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從500億元到3000億元級房企,碧桂園這匹黑馬僅用幾年時間。如今,去年首次邁過3000億元門檻、一躍進入行業(yè)三甲的碧桂園,無論是年初銷售勢頭還是土地市場上的表現(xiàn),已然顯露出問鼎“一哥”的野心。

碧桂園3000億后的暗礁:現(xiàn)金流承壓 負債上升

從500億元到3000億元級房企,碧桂園這匹黑馬僅用幾年時間。如今,去年首次邁過3000億元門檻、一躍進入行業(yè)三甲的碧桂園,無論是年初銷售勢頭還是土地市場上的表現(xiàn),已然顯露出問鼎“一哥”的野心。然而,伴隨銷售的高歌猛進和拿地拿到手軟,公司核心利潤率低迷、現(xiàn)金流承壓以及負債率上升等一處處暗礁也在時刻逼近碧桂園。

驚叫的目標

近期,碧桂園迅速增長的體量成為行業(yè)內(nèi)熱門話題之一。

據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布的《2017年1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP 100》排行榜披露的數(shù)據(jù)顯示,2017年1-2月,在TOP 10房企榜單上,碧桂園以872億元的銷售額領先排在第二位的萬科13億元。

碧桂園從2015年的1401億元到2016年的3088.4億元,實現(xiàn)了業(yè)績120%的增長。2017年碧桂園設定了一個可能讓外界尖叫的銷售目標,具體數(shù)額還未公布,但是據(jù)說碧桂園的內(nèi)部指標很可能是“翻番” 。

碧桂園方面在回復北京商報記者采訪時表示,本月下旬公司將發(fā)布年報,目前處于緘默期,按照規(guī)定,很多信息尚不方便透露。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出,碧桂園之所以在2016年如此積極擴張,一是銷售高增長背后亟須補倉,二是擅長操作郊區(qū)大盤的碧桂園在三四線的投資布局模式效果比較顯著。

來自中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2016年,在國內(nèi)典型40家上市企業(yè)中,碧桂園拿地規(guī)劃建筑面積達到3238.12萬平方米,排在首位。而碧桂園管理層也表示,2016年碧桂園3088億元銷售金額的含金量很高,無一項目虧損。

同時,為了管理未來更大的“帝國”,2016年碧桂園營銷首次推行了大區(qū)制,完成7個大區(qū)建設,原35個營銷區(qū)域分拆裂變,新增為56個。碧桂園總部負責做服務支撐和管控,大區(qū)精準幫扶區(qū)域平臺建設,合伙人機制帶來動力也持續(xù)發(fā)酵。包括碧桂園公司推行的SSGF體系也力求盡可能縮短項目的工期,從而加快項目周轉速度。

拿地相對論

如果說“一天拿一塊地”是碧桂園去年的拿地節(jié)奏,那么今年拿地節(jié)奏則必定是有過之而無不及。近日,碧桂園接連在中山、滁州、柳州等地取得土地。而年初至今,碧桂園在全國拿地已超40宗,耗資達到230億元,在房企拿地榜單上名列前茅。

善于郊區(qū)作戰(zhàn)的碧桂園多年來一直瞄準三四線城市,也由此曾避開了激烈的土地競爭。但三四線城市升值乏力也是不爭的事實,近年來,碧桂園調(diào)整策略,從2016年銷售和拿地情況來看,碧桂園從“以三四線城市為主,同時投資布局二線城市近郊、一線城市周邊”的整體定位,調(diào)整為“以二線城市中心、一線城市周邊”為主。

在北京周邊,先后布局燕郊、薊州、霸州、武清、大廠等區(qū)域,環(huán)京項目近20個。在上海周邊,碧桂園也采取“農(nóng)村包圍城市”的路線,先后進入蘇州、太倉、啟東、昆山等地。

碧桂園在取得公司規(guī)??焖贁U展的同時,問題卻依舊存在。從近日碧桂園新增土地來看,除了上海、深圳外,碧桂園拿地相當一部分仍來自二三四線城市。其中,不乏江門、柳州、中山、滁州等三四線城市。

業(yè)內(nèi)人士分析,“農(nóng)村包圍城市”的策略有利于速度,但三四線城市產(chǎn)品溢價空間有限,碧桂園利潤率較低與此關系緊密。有機構預計,碧桂園2016-2018年的核心盈利率仍較低,為7.5%-8%,2016財年的核心利潤將同比下降4%。

從開發(fā)商拿地規(guī)模排名來看,2015年前四名分別為碧桂園、萬科、保利以及萬達,這四個房企總拿地規(guī)模占前100名房企拿地規(guī)模的33.56%,而碧桂園一家的拿地規(guī)模就占14.49%。去年底,碧桂園的土地成本預期已超過1000億元,使得公司的現(xiàn)金流繼續(xù)承壓。

而且,隨著調(diào)控深化,今年一二線城市樓市升溫將受到抑制,而三四線城市的高庫存依舊承壓,在相當一段時間內(nèi),一些三四線城市,甚至是二線城市都曾將眾多龍頭房企深度套牢,這些城市將是碧桂園未來的“糧倉”還是“陷阱”都似乎充滿變數(shù)。

海外戰(zhàn)略幾成勝算

此外,被碧桂園看做公司新利潤增長點的海外項目,在取得突破的同時也暗含危機。

碧桂園方面披露的信息顯示,馬來西亞的森林城市在2016年實現(xiàn)了180億元的銷售金額,凈利潤率高達20%。但隨著項目的推進,眾多負面新聞也不斷被披露,后續(xù)銷售節(jié)奏能否保持有待觀察,但項目投資成本巨大、天價營銷推廣費用都為外界所詬病。其中,華僑生聯(lián)考、海外資產(chǎn)配置、海外教育等概念炒作也讓外界評價不高。

同時,填海、淡水設施引進、網(wǎng)絡配套設施建設、跨海大橋工程等龐雜系統(tǒng)性建設和20年的超長開發(fā)周期都讓項目存在諸多變數(shù),馬來西亞政策的不穩(wěn)定因素以及與周邊其他房企海外項目的競爭,也讓這個超級大盤存在諸多挑戰(zhàn)。

目前,碧桂園已在馬來西亞、澳大利亞、印尼落地7個項目,同時公司還將繼續(xù)拓展印度、英國、泰國、緬甸、老撾、俄羅斯、越南等市場。但海外項目究竟能給碧桂園帶來多少效益,短期來看仍然很有限。倘若海外戰(zhàn)略過于冒進,可能會拖累公司的整體局面。


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