城市商業(yè)銀行資金清算中心王世豪上周日在上海交通大學(xué)地產(chǎn)金融論壇稱，銀行給予房地產(chǎn)業(yè)的各類貸款已高達(dá)20萬億元，今后不太可能再給開發(fā)商放貸，開發(fā)商融資渠道從此改變。

　　清科研究中心提供給本報的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年1-8月，共有12只可投資于中國的私募房地產(chǎn)基金完成募集，募資總額為12.77億美元(合人民幣82億元)。其中，人民幣私募房地產(chǎn)基金11只，募資8.77億美元，外幣基金1只，募資4億美元。

　　市場突進(jìn)，風(fēng)險亦在累積。路林表示，房地產(chǎn)信托已出現(xiàn)兌付風(fēng)險，房地產(chǎn)基金目前尚未出現(xiàn)，但兌付也是風(fēng)險點(diǎn)之一。為此，各基金公司采取的通常做法是三層“保險”：擁有股權(quán)及股權(quán)質(zhì)押、母公司擔(dān)保和資產(chǎn)處置與戰(zhàn)略合作方一直從事再開發(fā)處置。

　　開發(fā)融資格局生變

　　近期部分銀行私人銀行部關(guān)閉房地產(chǎn)基金募資通道，將令市場承受壓力。

　　國內(nèi)開發(fā)商躺著吃銀行低息資金，高杠桿融資獲利的時代或?qū)⒁蝗ゲ粡?fù)返。

　　王世豪表示，銀行投放房地產(chǎn)的貸款已超20萬億，其中，開發(fā)貸款6萬億，住房按揭貸款6萬億，土地儲備貸款5萬億，經(jīng)營性物業(yè)貸款3萬億-4萬億。這20萬億在目前銀行業(yè)50萬億貸款中占比已足夠大。

　　建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹表示，2010年的房地產(chǎn)投資是2001年的7.6倍，全產(chǎn)業(yè)鏈對銀行貸款資金依賴度約70%，未來貨幣政策預(yù)期將縮緊，開發(fā)商融資應(yīng)轉(zhuǎn)型，“過去注重間接融資和債權(quán)融資，今后必須關(guān)注直接融資與股權(quán)融資”。

　　從目前政策看，房地產(chǎn)基金除按合伙企業(yè)法運(yùn)作，沒有更多的監(jiān)管限制，這給此細(xì)分市場帶來潛在增長空間。

　　清科研究中心的統(tǒng)計顯示，房地產(chǎn)基金的募集活躍度自2010年起開始回升，全年共有10只基金募集到位18.59億美元，去年底總量為500億元。今年繼續(xù)突進(jìn)，1-8月12.77億美元的募集量相當(dāng)于去年全年的70%，總量近600億元。

　　但路林表示，這一數(shù)量或許有水分，不少房地產(chǎn)基金號稱給予房地產(chǎn)的投資實(shí)質(zhì)上處于“承諾狀態(tài)”。

　　“缺錢的主要是資本金不足的房地產(chǎn)企業(yè)和擴(kuò)張性企業(yè)，大部分是銀行融資零增長，IPO、增發(fā)、公司債、可轉(zhuǎn)債等途徑都籌不到錢。”路林說。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士透露，近期部分銀行私人銀行部關(guān)閉房地產(chǎn)基金募資通道，將令市場承受壓力。去年底房地產(chǎn)基金500億規(guī)模中，200億是通過私人銀行募集而來。

　　“此前我們兩條腿走路募資，一是自給自足募集，二是通過私人銀行。我們曾在3月份與招行私人銀行部合作發(fā)了8億元的房地產(chǎn)基金，此后就合作少了?！甭妨址Q。

　　風(fēng)險處理前置

　　房地產(chǎn)信托已有部分項(xiàng)目出現(xiàn)兌付風(fēng)險，這亦給房地產(chǎn)基金敲響警鐘。

　　國家統(tǒng)計局18日公布的數(shù)據(jù)顯示，8月份全國70個大中城市，新建商品住宅價格下降或持平城市共46個，與7月相比增加15個。其中，北京、上海、廣州、深圳等一線城市新房價格連續(xù)兩個月停漲持平。

　　房地產(chǎn)市場下行風(fēng)險對房地產(chǎn)基金也造成一定壓力。

　　路林對記者稱，國內(nèi)現(xiàn)在做房地產(chǎn)基金的有三類管理人。一是開發(fā)商，二是做資本市場的傳統(tǒng)PE，還有就是如中誠聯(lián)盟一樣的第三方。

　　目前，房地產(chǎn)信托已有部分項(xiàng)目出現(xiàn)兌付風(fēng)險，這亦給房地產(chǎn)基金敲響警鐘。路林認(rèn)為，基金風(fēng)險控制的關(guān)鍵之一在于前端篩選項(xiàng)目，其戲言“沒有一尺厚資料的項(xiàng)目不做”。

　　他表示，中誠聯(lián)盟基金篩選項(xiàng)目，首先會選擇有成長性的市場，比如目前三亞的項(xiàng)目絕對不敢投。

　　其次，看合作的開發(fā)商，只跟好的母公司或背景公司合作，比如烏魯木齊有市場前景很好的項(xiàng)目，但沒有很好的操盤手，就會放棄。目前其是從中誠聯(lián)盟內(nèi)的59個開發(fā)商中篩選項(xiàng)目。

　　第三，考察擬投開發(fā)商的項(xiàng)目是否是其優(yōu)勢產(chǎn)品。

　　路林告訴記者，基金的退出期限一般是3-5年，房地產(chǎn)市場下行，可能出現(xiàn)5年到期不能兌付的風(fēng)險，或成為爛尾樓，發(fā)生流動性危機(jī)。

　　“我們有一個項(xiàng)目，成立了合資公司，股權(quán)、債權(quán)都進(jìn)去，同股、同權(quán)、同債進(jìn)去以后，這個項(xiàng)目沒有拿到，怎么辦？一種是按照約定條件退出去，還有一種是資產(chǎn)置換，要有戰(zhàn)略合作的第三方大企業(yè)進(jìn)來，我們一起進(jìn)行再開發(fā)處置。”他說。

　　或許是為了降低風(fēng)險，目前國內(nèi)房地產(chǎn)基金的期限相對較短。清科研究中心分析師傅喆對記者稱，相較普通私募股權(quán)投資基金，目前我國私募房地產(chǎn)基金多為“項(xiàng)目基金”，即具備一定項(xiàng)目儲備后再募集資金，投資期也相對較短，2-3年。