新“國5條”將限購范圍擴(kuò)大至二三線城市，開發(fā)商們紛紛思考應(yīng)對(duì)之策。在調(diào)控加碼之際，部分二三線城市房價(jià)卻依然“頑強(qiáng)”上漲。對(duì)此現(xiàn)象，秦皇島金盛達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長馬東升先生告訴記者，這些“部分城市”，除沒有實(shí)行限購之外，原因大致賴于“誘漲”、“追漲”、“助漲”幾大因素。近年來，國務(wù)院批復(fù)十多個(gè)國家級(jí)區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，這成為一些城市樓市持續(xù)升溫的重要題材，這是“誘漲”；一些原本房價(jià)基數(shù)較低的城市房價(jià)急起直追，這是“追漲”；借助限購令變做促銷令和原本的剛性需求擠出的市場需求，則是“助漲”。限購不退反進(jìn),源于樓市依然不滅的瘋狂“基因”。

    無疑，“限購——有效、不限購——快漲”,是這次限購令擴(kuò)容深化的直接原因。
　　
　　馬東升董事長認(rèn)為，實(shí)行限購政策，當(dāng)然就是要防止房價(jià)過快增長，從效果上看肯定是能夠限住一部分炒房的，但就像打退燒針，把燒退了肯定也會(huì)殺掉一部分白血球，免疫力會(huì)受一些影響，我們現(xiàn)在限購、限貸肯定使一些真正的剛性需求也受到一定的影響。尤其是二三線城市限購會(huì)對(duì)開發(fā)商造成很大影響，尤其是對(duì)中小型開發(fā)商，會(huì)是致命的。一方面，讓小型開發(fā)商失去客源，對(duì)銷售造成影響。另一方面，因銷售資金回?cái)n慢，將會(huì)使開發(fā)進(jìn)度受阻。開發(fā)商現(xiàn)在能做的只有快速出貨、快速銷售，這是躲避二三線城市限購的唯一選擇。所以，即將出臺(tái)“限購令”的二三線城市，短期內(nèi)成交量或會(huì)出現(xiàn)暴漲現(xiàn)象。
　　
　　必須明白，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有居住和投資的兩個(gè)基本屬性。房地產(chǎn)產(chǎn)品和其他一般消費(fèi)品比較,還有一個(gè)重要特點(diǎn),它在一定條件下,在一部分消費(fèi)人群中又具一定公益的性質(zhì)。因此，政府和開發(fā)商之間要有一定的分工。一塊由市場來解決,一塊由政府負(fù)責(zé)保障。目前的現(xiàn)實(shí)狀況是，這兩塊市場我們國家還沒有完全形成,導(dǎo)致了兩塊市場紊亂。這一點(diǎn)要學(xué)習(xí)新加坡的經(jīng)驗(yàn),百分之九十的保障性住房由政府來管,百分之十市場完全放開。這樣方能根本解決房價(jià)問題。

    馬東升董事長指出，由于中國廣大的二三線城市的房地產(chǎn)市場處于不同的發(fā)展階段,有著不同的市場結(jié)構(gòu),限購政策不應(yīng)采取一刀切的做法。對(duì)于一些本地投資需求占比較高的城市應(yīng)盡快出臺(tái)“限購”的政策，對(duì)于外地客占比較高的城市應(yīng)區(qū)分對(duì)待，一些有自然景觀的城市應(yīng)該區(qū)分旅游地產(chǎn)和普通住宅進(jìn)行“限購”，一些因大城市“限購”而擠出到周邊城市的自住需求應(yīng)該采取鼓勵(lì)的政策，或者可以選擇限價(jià)等抑制投資投機(jī)的措施達(dá)到限購的目的。
　　
　　馬東升董事長以其專業(yè)眼光向記者介紹，全世界的房地產(chǎn)開發(fā)模式大致分為兩種。一種是美國模式:基金公司負(fù)責(zé)出錢、買地,建筑公司負(fù)責(zé)建設(shè)、銷售;另一種模式則是我國的開發(fā)商負(fù)責(zé)融資、拿地、建設(shè)、銷售等所有工作。單就后者的副作用而言，漫長的生產(chǎn)周期,不僅極大地增加了開發(fā)商的資金風(fēng)險(xiǎn)和負(fù)擔(dān),也消耗了他們的精力,使他們無力增加開發(fā)量。但其實(shí)如今的政策對(duì)大企業(yè)和很多小企業(yè)其實(shí)沒有大眾想象的那么可怕。常年有項(xiàng)目在做的企業(yè)其實(shí)不到40%，這其中各企業(yè)發(fā)展的狀態(tài)也不同，與國外的破產(chǎn)機(jī)制不同，在國內(nèi)，如果對(duì)發(fā)展不利只要將發(fā)展步驟放緩即可，因此，不會(huì)有很多公司垮臺(tái)，一些小的企業(yè)，他們一直的狀態(tài)其實(shí)只是“活著”，對(duì)整個(gè)市場沒有根本影響。一旦限購政策鋪開到二三線城市，開發(fā)商只有順應(yīng)形勢(shì)，轉(zhuǎn)而借鑒一線城市限購后的市場經(jīng)驗(yàn)，更加積極地調(diào)整策略。
　　
　　馬東升董事長告訴記者，許多開發(fā)商當(dāng)下面臨的難題,涉及生存戰(zhàn)略層面的重新梳理。在這方面，開發(fā)商應(yīng)該考慮以下幾個(gè)因素：
　　
　　首先，在樓市供求關(guān)系即將逆轉(zhuǎn)的情況下，造好房子、造性價(jià)比更高的房子，這是企業(yè)通過練內(nèi)功進(jìn)而適應(yīng)市場變化的根本；其次，公司也要進(jìn)行必要的轉(zhuǎn)型，在住宅產(chǎn)品之外，更多涉足綜合性物業(yè)，增加商業(yè)地產(chǎn)比重，提升房源價(jià)值以爭取更多“房票”；同時(shí)，房地產(chǎn)公司要站在地方政府的高度，去研究區(qū)域經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的定位與布局，從中找到房地產(chǎn)開發(fā)的位置。應(yīng)當(dāng)有一種長遠(yuǎn)的追求，也就是要與二、三、四線城市共同成長。必須記住，只有創(chuàng)造城市價(jià)值，房地產(chǎn)公司的產(chǎn)品與服務(wù)才有價(jià)值，有這樣的追求與高度，地方政府才會(huì)歡迎你；第四是改變經(jīng)營方式的產(chǎn)業(yè)鏈戰(zhàn)略。所謂產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈，是不同公司為了共同目標(biāo)而形成的融合。房地產(chǎn)公司是這根鏈條上的整合者，就應(yīng)當(dāng)把這種整合上升到戰(zhàn)略聯(lián)盟的高度，不要去打壓供應(yīng)商，更不要去打壓合作者，而是為了共同的目標(biāo)結(jié)成共同體，降低交易成本。在這方面，中國的房地產(chǎn)公司，無論是大到千億級(jí)別，還是小到一兩億的小項(xiàng)目公司，做得很不夠。結(jié)果是，到處是浪費(fèi)和相互算計(jì)，這種脆弱的產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)菬o法抗衡產(chǎn)業(yè)危機(jī)的。
　　
　　馬東升董事長強(qiáng)調(diào)，目前大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境并不缺錢，房地產(chǎn)公司也不應(yīng)當(dāng)缺錢，缺的是讓資本安全的管理體系與品牌體系，缺的是對(duì)區(qū)域發(fā)展負(fù)責(zé)的戰(zhàn)略高度。他對(duì)房地產(chǎn)公司管理層的建議是，在二、三、四線城市的發(fā)展問題上，真正的敵人并不是業(yè)績，而是我們的思維方式。
　　
　　鑒此，馬東升董事長建言，對(duì)于企業(yè)發(fā)展，一定要擁有符合自身特點(diǎn)的戰(zhàn)略政策，要尋找合適的市場定位，擁有局部市場優(yōu)勢(shì)，一定要知道自己的終極方向，企業(yè)要找到自己的井岡山，要有自己的根據(jù)地，踏踏實(shí)實(shí)地走，不能打一槍換一個(gè)地方。一個(gè)企業(yè)要立于不敗之地，一定要有其過人之處，要擁有好的品質(zhì)體現(xiàn)，創(chuàng)造企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，當(dāng)然還要擁有務(wù)實(shí)、堅(jiān)韌、不怕失敗、勇于開拓的精神，譬如我們集團(tuán)公司不但在秦皇島、也在北京、天津、石家莊、內(nèi)蒙開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，也兼及建筑裝飾、建材批發(fā)、賓館服務(wù)、物業(yè)管理、礦業(yè)探采等采礦項(xiàng)目，這就給企業(yè)創(chuàng)造了游刃有余的空間。
　　
　　概括而言，馬東升董事長認(rèn)為在后調(diào)控時(shí)代，地產(chǎn)商的四大發(fā)展策略，一是規(guī)?；l(fā)展，追求市場占有率。二是跨區(qū)域發(fā)展，考慮全國戰(zhàn)略布局。三是品牌化發(fā)展，靈活化轉(zhuǎn)型。四是多元化融資，逢低并購弱勢(shì)企業(yè)。不要把宏觀調(diào)控視作是凄風(fēng)冷雨，應(yīng)看作這是一個(gè)難得的歷史性發(fā)展機(jī)遇，從而重新進(jìn)行戰(zhàn)略布局，這就是地產(chǎn)商致勝的根本秘訣。