近日，有媒體報(bào)道，通州出現(xiàn)攔腰折項(xiàng)目，2009年的地王項(xiàng)目潤(rùn)楓領(lǐng)尚擬售均價(jià)為25000元/平方米，但目前該項(xiàng)目最低定價(jià)僅為13000元/平方米。報(bào)道指出，該項(xiàng)目前三月僅銷售一套。與此同時(shí)，上周三本市有兩塊土地成交，分別位于通州和密云，最終通州地塊遇冷，溢價(jià)率僅為1.5%。而密云地塊則競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，溢價(jià)率達(dá)到46%。業(yè)內(nèi)人士表示，買房人的不買賬和開發(fā)商拿地意愿低，或?qū)⒃谀陜?nèi)引發(fā)通州更大規(guī)模的降價(jià)風(fēng)潮。

　　項(xiàng)目方表示 攔腰折實(shí)為一房一價(jià)所致

　　針對(duì)此前媒體報(bào)道的潤(rùn)楓領(lǐng)尚項(xiàng)目售價(jià)攔腰折一事，該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，雖然項(xiàng)目的備案價(jià)格為25000元/平方米，但項(xiàng)目在實(shí)際銷售時(shí)卻從未達(dá)到過(guò)這個(gè)價(jià)格，這主要是為了應(yīng)對(duì)一房一價(jià)政策，“先報(bào)高價(jià)再低價(jià)出售，實(shí)際上已經(jīng)成了項(xiàng)目銷售的行規(guī)?！痹撠?fù)責(zé)人如此說(shuō)。

　　另外，針對(duì)目前的潤(rùn)楓領(lǐng)尚的大幅折扣，該負(fù)責(zé)人表示，項(xiàng)目對(duì)外銷售的均價(jià)為15000元/平方米，一些樓層和戶型的單價(jià)能夠低至13000元/平方米，這樣的折扣是為了配合集團(tuán)即將到來(lái)的周年慶，回饋老業(yè)主，而此次推出的折扣房源也僅為百余套。

　　至于從今年五月至今項(xiàng)目?jī)H一套成交，該人士解釋說(shuō)，“此次我們推出的折扣房源排號(hào)工作已經(jīng)基本結(jié)束了，大部分房源已被認(rèn)購(gòu)，至于之前有媒體指出我們?nèi)齻€(gè)月僅賣一套，是因?yàn)轫?xiàng)目那時(shí)正在和其他機(jī)構(gòu)洽談?wù)?gòu)事宜，對(duì)外銷售基本暫停所致。目前，整購(gòu)一事擱置，項(xiàng)目對(duì)外銷售已經(jīng)陸續(xù)展開?！?/P>

　　雖然該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，銷售業(yè)績(jī)不佳是由其他原因引起的，但與此同時(shí)，她也承認(rèn)今年通州樓市的整體銷售處下降趨勢(shì)，各項(xiàng)目均不同程度受到影響。

　　通州樓市均價(jià)年內(nèi)下跌20% 主流項(xiàng)目均價(jià)多降至兩萬(wàn)以下

　　統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，年初1月份通州區(qū)域內(nèi)商品住宅成交套數(shù)為902套，成交均價(jià)為22318元/平方米，量?jī)r(jià)均為今年截止到8月份的年內(nèi)最高。而自限購(gòu)等調(diào)控政策出臺(tái)之后，該區(qū)域3、4月份成交套數(shù)均為170套左右，雖然那時(shí)整個(gè)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交都受到很大影響，但是從成交占比當(dāng)中仍可看出，通州區(qū)域所受沖擊尤為嚴(yán)重。

　　今年3、4月份，通州區(qū)域的商品住宅成交套數(shù)占全北京成交的比重由8個(gè)百分點(diǎn)降至3個(gè)百分點(diǎn)，直至5月，隨著各項(xiàng)目相繼推出價(jià)格優(yōu)惠，這一情況才得到緩解。另外，從8月份的銷售數(shù)據(jù)來(lái)看，通州區(qū)域整體成交價(jià)格持續(xù)下跌，17861元/平方米的成交均價(jià)相比年初已下跌將近20%。

　　另外，根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前通州區(qū)域在售樓盤優(yōu)惠幅度較大的項(xiàng)目有十余個(gè)，降幅在2000-4000元/平方米不等。市場(chǎng)分析人士指出，從這些優(yōu)惠樓盤的前期均價(jià)與目前售價(jià)的比較可以看出，通州區(qū)域在售主流項(xiàng)目的均價(jià)多已降至20000元/平方米以下，這個(gè)降價(jià)幅度在北京各個(gè)區(qū)縣可謂首屈一指。

　　但是，如此大幅度的降價(jià)卻未能撬動(dòng)更多消費(fèi)，以區(qū)域內(nèi)月度成交排名第一的富力金禧花園為例，項(xiàng)目8月成交套數(shù)為116套，在北京市商品住宅月度排行榜中位列第九，與位列第一的首開美唐項(xiàng)目相差323套。富力金禧花園前期銷售價(jià)格為20000元/平方米，目前銷售均價(jià)19000元/平方米，優(yōu)惠后18000元/平方米，降價(jià)幅度達(dá)到10%。而區(qū)域排名第二位的華業(yè)東方玫瑰在全市排名中滑至第27位，該項(xiàng)目目前特價(jià)房的價(jià)格也比前期下降了3000元/平方米。

　　土地市場(chǎng)遇冷 近期成交接近底價(jià)

　　不僅是住宅銷售市場(chǎng)上的量?jī)r(jià)齊跌，今年通州的土地市場(chǎng)也受到了開發(fā)商的冷遇，根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心的數(shù)據(jù)顯示，截至發(fā)稿日為止，今年通州區(qū)住宅土地成交僅6宗，整體樓面均價(jià)在5000元/平方米左右，此價(jià)格遠(yuǎn)低于去年7000元/平方米左右的樓面地價(jià)。

　　而8月31日成交的通州區(qū)永順鎮(zhèn)地塊，始價(jià)為4億，最終由珠江投資以4.06億成交，折合樓面價(jià)3987元，溢價(jià)率僅為1.5%。但同為一天成交的密云地塊競(jìng)爭(zhēng)則十分激烈，最終以1.84億成交，折合樓面價(jià)約為3681.47元，溢價(jià)率約為46%。

　　對(duì)此，鏈家地產(chǎn)首席分析師表示，同日成交的兩塊住宅用地雖然地理位置差異明顯，但樓面價(jià)卻極其接近，幾乎出現(xiàn)了遠(yuǎn)近郊土地價(jià)格倒掛的情況，這主要是由于，調(diào)控后通州受到影響尤為顯著，目前銷售市場(chǎng)價(jià)格處于高位回落階段，買房人買漲不買跌的心態(tài)影響了區(qū)域的成交量，而目前通州項(xiàng)目銷售壓力也進(jìn)一步抑制了開發(fā)商拿地的積極性。目前通州新房簽約量?jī)H為30%左右，而密云項(xiàng)目整體簽約則超過(guò)了70%。

　　價(jià)格過(guò)度透支 交通壓力大買房人在優(yōu)惠下仍然觀望

　　今年調(diào)控政策實(shí)施以來(lái)，通州可以說(shuō)率先扛起降價(jià)旗幟，珠江拉維小鎮(zhèn)、K2海棠灣、華業(yè)東方玫瑰等多個(gè)項(xiàng)目輪番掀起降價(jià)浪潮。

　　對(duì)此，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析指出，這與該區(qū)域的特點(diǎn)不無(wú)相關(guān)，通州區(qū)域已開發(fā)、炒作多年，一方面住宅存量較為豐富，另一方面區(qū)域價(jià)值已經(jīng)被過(guò)度挖掘。通州區(qū)域原本承諾的配套尚未完全得到落實(shí)，而此前熱銷帶來(lái)的居住人群和交通壓力也逐步顯現(xiàn)，在這種情況下，與新近崛起的房山、大興、昌平區(qū)域相比，在交通條件以及各種配套已近相當(dāng)?shù)那疤嵯?，通州因熱炒多年，價(jià)格過(guò)度透支，其價(jià)格對(duì)于調(diào)控的韌性遠(yuǎn)不如正處于上升通道的房山等地，因此，在調(diào)控伊始就開始領(lǐng)跌大市。而買房人普遍買漲不買跌的購(gòu)買心態(tài)，也使得目前通州房?jī)r(jià)在出現(xiàn)回調(diào)的情況下，依舊成交不濟(jì)。

　　此外，任啟鑫表示，隨著調(diào)控的不斷深入，在今年余下的幾個(gè)月中，通州各項(xiàng)目的日子將會(huì)越來(lái)越難過(guò)，降價(jià)的風(fēng)潮或即將席卷整個(gè)通州區(qū)域市場(chǎng)。但是，由于2010年通州區(qū)域土地成交的樓面均價(jià)在7000元左右，因此該區(qū)域房?jī)r(jià)的底部預(yù)計(jì)會(huì)在15000元/平方米之上，倘若低于這個(gè)水平，整個(gè)區(qū)域市場(chǎng)將會(huì)面臨巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士提醒 降價(jià)潮或伴隨項(xiàng)目爛尾等風(fēng)險(xiǎn)

　　此外，也有業(yè)內(nèi)人士提醒買房人，隨著優(yōu)惠項(xiàng)目的增多，一些剛需買房人也開始在下半年陸續(xù)入市，但在現(xiàn)在這個(gè)階段，大幅度的降價(jià)對(duì)于項(xiàng)目銷售和買房人來(lái)說(shuō)不一定是好事。該人士指出，以近期某熱議項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目地塊拿地時(shí)的樓面地價(jià)為6746元/平方米，按照15000元/平方米的銷售均價(jià)來(lái)算，樓面地價(jià)的成本已近45%，可算作平價(jià)賣房。在這種情況下，一些小的開發(fā)商如果仍舊銷售不利，不能實(shí)現(xiàn)有效的資金回流的話，或許會(huì)面臨項(xiàng)目銷售不能支撐地價(jià)以及后期施工費(fèi)用的支付等企業(yè)資金鏈的問題，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾等風(fēng)險(xiǎn)。