近日，新的“限購”城市逐個(gè)亮相，這意味著限購令的力度繼續(xù)加強(qiáng)和延伸。就昆明而言，從最近的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，“低迷”已經(jīng)成為其真實(shí)寫照，昆明理工大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營管理教研室主任鄧曉盈認(rèn)為，“限購”對房地產(chǎn)市場的影響正在逐步顯現(xiàn)，住宅無疑是受影響較多的部分，而現(xiàn)在購房的人或許由三種人構(gòu)成。
　　
　　對住宅影響大于商業(yè)
　　
　　“限購令執(zhí)行下來有一個(gè)過程。”鄧曉盈說道，今年3、4月份，昆明版限購令剛出臺(tái)的一段時(shí)間里，樓市無論是成交量和成交額都還處于一個(gè)相對正常的范圍，也有房地產(chǎn)商參與土地的“招拍掛”。“這說明那時(shí)候房地產(chǎn)商還是比較看好市場前景，覺得限購令只是一個(gè)暫時(shí)和階段性的政策?！?BR>　　
　　不過這種情況從下半年出現(xiàn)較大變化，由于先前一批執(zhí)行限購令的城市效果并不明顯，同時(shí)也為了防止二三線城市房價(jià)被推高，國家加強(qiáng)了限購令實(shí)施的力度，從時(shí)間上到空間上繼續(xù)加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，近日新的限購城市已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)，而之前出臺(tái)限購令的城市也開始“出效果”。
　　
　　“昆明現(xiàn)在就處在一個(gè)‘出效果’的階段?！编嚂杂硎?，從近期推出的項(xiàng)目來看，出現(xiàn)了“銷售節(jié)奏放慢，成交量平穩(wěn)或者下降”的一種趨勢，而受到這種趨勢影響大部分就是住宅。
　　
　　這種低迷實(shí)際也開始影響到商業(yè)地產(chǎn)。
　　
　　鄧曉盈說：“從現(xiàn)在情況來看，商業(yè)地產(chǎn)確實(shí)還是受到追捧，在沒有一個(gè)較好的資金投向情況下，投資者對商業(yè)地產(chǎn)有一個(gè)追捧的勢頭，但這種勢頭估計(jì)也在慢慢削弱。”

    她分析，最近幾年昆明的商業(yè)地產(chǎn)供給量很大，但商業(yè)地產(chǎn)的成熟需要時(shí)間培育和資金沉淀，投資者就會(huì)考慮新的商業(yè)項(xiàng)目是否具備投資的價(jià)值，除非這些項(xiàng)目的地段、商圈氛圍都比較好，有老商業(yè)圈的延伸和帶動(dòng)，這樣的項(xiàng)目才能給投資者以信心?！八袁F(xiàn)在投資者對商業(yè)項(xiàng)目也不會(huì)很盲從、沖動(dòng)地去投資了，也會(huì)考慮從中更好地去選擇?！编嚂杂f道。
　　
　　購房者或三種人構(gòu)成
　　
　　在房地產(chǎn)目前一種處于“僵局”的情況下，鄧曉盈認(rèn)為一部分購房者要滿足自己的“即時(shí)用房”，仍然得選擇購買商品房。同時(shí)還有這樣一部分群體，收入不算太高，但也不能保證自己獲得保障房資格，也會(huì)選擇直接購買商品房。這為第一種情況。
　　
　　第二種情況，是有的群體對于“產(chǎn)權(quán)”的“追求”，需要購買商品房?！拔覀兊纳钣^念、習(xí)慣，長期以來社會(huì)文化、家庭文化給的熏陶，有這樣一種觀念，一個(gè)人能不能穩(wěn)定、立業(yè)，前提條件一定是安居，而安居的最大條件就是有自己的房產(chǎn)?！编嚂杂J(rèn)為，目前我們的租賃市場的不規(guī)范、不誠信問題決定了租房并不能帶給人“安全、穩(wěn)定”的感覺，只有擁有自己的“產(chǎn)權(quán)”才能獲得“安居”的狀態(tài)，在保障房尚不能足量保障的情況下，有條件的人群還是需要購買商品房。
　　
　　另外一種情況就是改善性住房需求。鄧曉盈認(rèn)為，購房者中還有一部分就是為了改善自己的居住條件購買住房的人，在限購令下“以小換大”“以舊換新”，他們對于住房的需求從保障生存變?yōu)樽非笫孢m的生活。
　　
　　保障房與商品房“兩條腿走路”
　　
　　如果跳出現(xiàn)在房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，站在國家“保障民生”的角度來看，鄧曉盈認(rèn)為房地產(chǎn)市場的格局正朝一個(gè)好的方向轉(zhuǎn)變。
　　
　　“我們上半年統(tǒng)計(jì)的保障性房的開工率不到30%，但是我們這段時(shí)間的統(tǒng)計(jì)顯示這個(gè)指標(biāo)已經(jīng)達(dá)到70%，從30%到70%的比例，真是有點(diǎn)跨越式的提高?！编嚂杂硎纠ッ鞅Ｕ戏康拈_工速度十分驚人，有了一個(gè)良好的開頭，她希望能在一段時(shí)間后看到保障房陸續(xù)進(jìn)入市場。
　　
　　“這對很多需要住房的普通群體來說，增加了一個(gè)選擇渠道?！编嚂杂f。
　　
　　與此同時(shí)，保障房進(jìn)入市場將改變目前房地產(chǎn)市場產(chǎn)品較為單一的格局?！皩τ诜康禺a(chǎn)市場格局，一塊是商品住宅市場，一塊渠道是保障住房市場，這是必然的趨勢?！编嚂杂硎荆瓿蛇@種格局在時(shí)間上各個(gè)城市會(huì)有所不同，從實(shí)際情況來看，昆明可能要3年甚至4年時(shí)間、在十二五期間完全形成這個(gè)市場格局，而且比例能夠達(dá)到一種比較理想的狀態(tài)。
　　
　　“比如商品房市場占50%，我們的保障性住房市場也占到50%，這當(dāng)中經(jīng)濟(jì)適用房占10%，公租屋能夠占到30%，廉租房也能占到10%，這樣一種格局出現(xiàn)的話，對這個(gè)市場來說就是比較合理健康的?！编嚂杂f道。