毋庸置疑在限貸、限購、限價的多輪房地產(chǎn)市場調(diào)控中，深圳樓市已進(jìn)入下行通道。根據(jù)多家中介統(tǒng)計的深圳8月樓市成交數(shù)據(jù)顯示，深圳一二手住宅成交量都呈現(xiàn)大幅下跌，而在價格方面，以188個樣本樓盤作為標(biāo)本的二手房房價，也呈現(xiàn)連續(xù)第三個月的跌勢，且下降幅度有逐步擴(kuò)大的趨勢。中原地產(chǎn)認(rèn)為，深圳樓市已經(jīng)走入下行通道。

　　根據(jù)美聯(lián)物業(yè)的統(tǒng)計，2011年8月住宅新增預(yù)售樓盤3個，共計713套，環(huán)比下跌81.12%，供應(yīng)量跌至3月以來最低。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心主任徐楓表示，新增供應(yīng)的減少主要是受到大運(yùn)會的影響。

　　8月深圳一手住宅市場共成交2446套，環(huán)比跌36.27%；成交面積19.86萬平方米，環(huán)比7月跌幅達(dá)41.28%；成交價格為20377元/平方米，與7月份相比跌2.69%。分區(qū)看，寶安區(qū)和龍崗區(qū)依然是成交主力，共成交1799套，占全市成交總量的73.55%；福田區(qū)8月有新盤入市，致使成交量上漲明顯。

　　從二手住宅市場來看，8月深圳成交二手房1391套，下跌72.38%，二手房成交套數(shù)已跌至歷史低點(diǎn)；成交面積11.57萬平方米，下跌75.73%。分區(qū)看，深圳市各區(qū)成交量均出現(xiàn)大幅下跌，跌幅超過六成，其中跌幅最大的為寶安區(qū)。成交量的大幅下跌主要受評估價過戶實(shí)施的影響。此外租金方面，據(jù)美聯(lián)統(tǒng)計，8月份深圳全市租金價格為44.78元/平方米，環(huán)比跌1.91%。租金回報率為2.89%，跌2.36%。

　　中原地產(chǎn)二級市場常務(wù)副總玉家雄表示，一方面，隨著政策的持續(xù)加緊，8月市場延續(xù)上月以來的低迷狀況，觀望情緒未見明顯減弱；另一方面，受到大運(yùn)深圳假期的影響，8月成交量降幅超7成。而六區(qū)當(dāng)中寶安降幅最大達(dá)八成，主要受到近期區(qū)域內(nèi)一手限價樓盤入市的影響，部分客戶流失。

　　47個成交樣本樓盤價格環(huán)比下跌

　　而拋開成交結(jié)構(gòu)對于成交價格的影響，具體樓盤的價格是否也進(jìn)入下行通道？

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，8月深圳市六區(qū)188個樣本樓盤成交均價為20221元/平方米，環(huán)比下跌了1.70%，同比上漲了8.23%，這已是樣本樓盤第三個月成交價格環(huán)比下跌。中原地產(chǎn)認(rèn)為，這顯示二手房的價格繼續(xù)下跌，樓市已經(jīng)走入下行通道。

　　據(jù)統(tǒng)計，在這188個樣本樓盤中，8月成交的樓盤僅有73個，比7月雖然有所增加，但成交樓盤的占比仍低于40%。其中，26個成交樣本樓盤價格相比上月出現(xiàn)上漲：漲幅大于10%的樓盤占1%；漲幅在5%—10%之間的樓盤占11%；漲幅在0—5%之間的樣板樓盤占23%。相應(yīng)的，8月有47個成交樣本樓盤價格相比上月有所下跌：跌幅在10%以上的樓盤占3%；跌幅在-10%—-5%之間的樣本樓盤占23%；跌幅在-5%—0%之間的樣本樓盤占38%?？傮w來看，本月成交的樣本樓盤中，價格上漲的樓盤比例減少，且漲幅收窄，而價格下跌的幅度卻在拉大。

　　“全市各區(qū)樣本樓盤的成交價格都在下降”，中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，相對于7月，全市六區(qū)下降的幅度都加大：羅湖下降了1.6%，福田下降了1.5%，南山下降了2.2%，鹽田下降了2.2%，寶安下降了1.2%，龍崗下降了1.8%。

　　二手房價格將全面松動

　　“整個8月二手房成交跌入冰點(diǎn)，周成交量連續(xù)呈低迷態(tài)勢。”玉家雄表示，目前深圳房地產(chǎn)市場觀望氛圍濃厚，一手房的實(shí)質(zhì)性降價，使二手房市場產(chǎn)生一定的溢出效應(yīng)，分化了部分有效需求；此外，目前市場上增值、保值預(yù)期和保障需求、發(fā)展需求、投資渠道匱乏等依然大量存在，而業(yè)主開始形成比較理性的市場預(yù)期，部分業(yè)主惜售的心理也影響了市場有效供應(yīng)。

　　據(jù)了解，8月隨著政策效應(yīng)的進(jìn)一步顯現(xiàn)，成交陷入冰點(diǎn)。二手房成交按評估價征稅之后，二手房市場急轉(zhuǎn)直下，大運(yùn)期間，看房者減少，成交持續(xù)低位徘徊，大運(yùn)結(jié)束后，傳統(tǒng)的“金九銀十”消費(fèi)規(guī)律將發(fā)揮一定的作用。

　　玉家雄透露，目前大部分開發(fā)商已經(jīng)做好準(zhǔn)備，將在下半年集中推盤，為盡快回籠資金，降價促銷、以量換價將成為常態(tài)，這樣，一手市場將會對二手市場產(chǎn)生巨大的擠壓效應(yīng)，而大部分置業(yè)者仍執(zhí)著于觀望后市，后市二手成交難有提升的可能。

　　玉家雄認(rèn)為，8月深圳樓市成交均價繼續(xù)下跌，價格出現(xiàn)全面松動，加上近兩個月的全球經(jīng)濟(jì)下滑，國內(nèi)持續(xù)走高的CPI漲幅，使市場陷入持續(xù)僵持狀態(tài)，但房地產(chǎn)調(diào)控政策方向已經(jīng)明朗，年內(nèi)調(diào)控只緊不松，價格下行的態(tài)勢已經(jīng)顯現(xiàn)，后市報價下調(diào)的房源比重將大幅增加，二手房價格也將全面松動。