“倒掛”區(qū)域集中遠郊

　　一組由北京中原地產統(tǒng)計的老項目再上市價格數(shù)據，讓首開常青藤家園、學府樹家園和順馳領海三個項目在近期的房地產市場里受到關注。不只是因為這三個項目都是在今年6月份以后剛剛拿到新一期預售證開盤銷售，還因為在最近一期開盤的樓座，三個項目銷售均價不約而同地低于自身項目二手房掛牌價格數(shù)百至數(shù)千元不等。比如順馳領海開盤后簽約價格為17896元/平米，而該項目二手房均價為18500元/平米。

　　一二手房價倒掛現(xiàn)象并非個案，但主要集中在庫存量較大的昌平、通州、房山及大興等五環(huán)外遠郊區(qū)域。與順馳領海、學府樹等三個單一項目自身一二手房價倒掛的情形相比較，同區(qū)域內一二手房價倒掛現(xiàn)象則更為普遍。

　　據21世紀不動產市場研究中心監(jiān)測數(shù)據顯示，位于昌平區(qū)回龍觀的領秀慧谷，目前在售均價為19600元/平方米，同區(qū)域內的新龍城和龍澤苑東區(qū)二手房價19700元/平方米起;在通州，華業(yè)東方玫瑰15800元的平均單價也比同樣緊鄰八通線城鐵的瑞都國際和藍調沙龍掛牌的二手房每平米低了1200元。

　　不少二手房買家回流新房市場

　　“很多客戶都被附近新開盤的項目搶走了，我們壓力也很大?！泵缆?lián)地產位于亦莊一家門店的負責人表示。該門店轄區(qū)內主要有林肯公園、榮京麗都等二手房源，目前掛牌價都在24000—25000元/平方米的價格區(qū)間，而區(qū)域內的中信新城近期以均價23000元/平方米開盤，讓原本關注區(qū)域內同類二手房源的購房人紛紛“倒戈”，爭相購買新房?！爸行判鲁窃谏现芤恢芫唾u出200多套，也因此成為北京樓市的單周銷冠?！痹撠撠熑吮硎?。

　　“盡管信貸收緊，新房的首付和稅費壓力仍然要比同區(qū)域內同類型的二手房小很多，尤其是對于五年以下的次新房，僅一項5.5%的營業(yè)稅就是一筆不小的數(shù)目，所以地段相當，戶型差不多的同等條件下，一般人還是會傾向于選擇新房?！睋本┟缆?lián)地產市場研究部高級經理張磊介紹，“賣不出去就先租著”是目前多數(shù)二手房業(yè)主的心態(tài)。

　　“各個區(qū)域的二手房目前的掛牌量比起上半年普遍上漲兩成左右，掛牌房源比此前多了5%-8%的議價空間，但并沒有出現(xiàn)較大浮動?！睋I(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉介紹，目前市場環(huán)境下，除了一些擁有稀缺資源的房源外，單價在30000元以上的二手房已成為“燙手山芋”，鮮有人愿意接盤。

　　探因

　　開發(fā)商與業(yè)主定價機制存差異

　　結合近年來出現(xiàn)在2008年底、2010年5月份和現(xiàn)在的三次“一二手房倒掛”，胡景暉認為：“這通常是市場降價的先兆。由于開發(fā)商和二手房業(yè)主對于房產的定價機制差異，因此二手房表現(xiàn)出來的降價要相對滯后一些?！?/FONT>