仲量聯(lián)行8月17日發(fā)布的一篇內(nèi)部報(bào)告預(yù)計(jì)，未來幾年內(nèi)，隨著新一批辦公樓陸續(xù)投入使用，陸家嘴軌交站的人流量將日益增加，租戶和業(yè)主必須提前做出規(guī)劃。如果考慮到周邊軌交站點(diǎn)（如東昌路站）作為替代中轉(zhuǎn)站，到2014年底，陸家嘴軌交站的人流量將增加60%。即使上班族轉(zhuǎn)向其他交通方式，陸家嘴軌交站的人流量最低將增加25%～35%。

　　仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，到2014年，小陸家嘴區(qū)域乘軌交上下班的上班族人數(shù)將超過12萬。

　　戴德梁行企業(yè)服務(wù)部華東區(qū)董事傅翀宇認(rèn)為，小陸家嘴的寫字樓密度越高，相應(yīng)的交通壓力越大。

　　仲量聯(lián)行上海研究部副董事麥哲文30日稱，到2014年底，小陸家嘴將新增78.7萬平方米的寫字樓空間，這一數(shù)字對應(yīng)的是7幢寫字樓，包括上海中心。按仲量聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，目前小陸家嘴的甲級和乙級寫字樓面積有170萬平方米，這一數(shù)字對應(yīng)的是23幢寫字樓。

　　仲量聯(lián)行介紹，小陸家嘴指的是東昌路以北、浦東南路以西，和黃浦江圍繞的區(qū)域。陸家嘴區(qū)域管理部門相關(guān)人士也基本認(rèn)同了這一界定。

　　陸家嘴寫字樓供應(yīng)井噴

　　可見的是，未來3年，小陸家嘴區(qū)域的寫字樓密度將進(jìn)一步增加。

　　據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2011年，小陸家嘴新增甲級寫字樓面積將有42萬平方米，而2012年，新增甲級寫字樓面積將達(dá)26萬平方米。

　　仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)還顯示，截至2011年第二季度，小陸家嘴甲級寫字樓市場的空置率為9.8%。而戴德梁行華東區(qū)研究部最新數(shù)據(jù)顯示，小陸家嘴甲級寫字樓第二季度的空置率為13.3%。

　　據(jù)戴德梁行商業(yè)部華東區(qū)董事沈潔介紹，上海的超甲級寫字樓僅包括花旗銀行、環(huán)球金融中心等在內(nèi)的5幢樓，甲級寫字樓在85幢左右。

　　仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，到2012年底，小陸家嘴區(qū)域甲級寫字樓的空置率將升至11%，這是因?yàn)榇罅康膶懽謽潜粯I(yè)主所用。例如，中國平安金融中心全部被平安所用。中信船廠的兩棟大廈全部被兩家銀行使用。2011年新增的42萬平方米的甲級寫字樓中，76%已有所屬。其余預(yù)計(jì)也將很快被金融業(yè)租用。這意味著，很多新增員工也要在小陸家嘴地區(qū)上班。

　　需求的激增從上海銀監(jiān)局30日發(fā)布的一篇新聞稿中，也可見一斑。該新聞稿提到，境外銀行自危機(jī)后首次表現(xiàn)出強(qiáng)烈的在滬新設(shè)機(jī)構(gòu)意向。

　　新聞稿稱，2008年金融危機(jī)爆發(fā)后，上海外國銀行分行數(shù)量在2009年和2010年持續(xù)下降。但2011年以來，已有十多家境外銀行向上海銀監(jiān)局申請或正在考慮籌備上海分行及上海代表處，其中澳大利亞國民銀行上海分行和印尼曼底利銀行上海分行已獲準(zhǔn)開業(yè)。

　　可能扎堆陸家嘴辦公的并非只有金融機(jī)構(gòu)。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，上海中心作為政府規(guī)劃的地標(biāo)建筑，未來的租金水平將超過曾經(jīng)的地標(biāo)環(huán)球金融中心、金茂大廈。而很多知名企業(yè)也會選擇入駐其內(nèi)。

　　傅翀宇30日還提到，小陸家嘴區(qū)辦公樓租金目前最高14元/平方米/天，最低6元/平方米/天。大部分需求來自金融服務(wù)業(yè)擴(kuò)租和升級的租戶。區(qū)域內(nèi)一般都是整幢樓宇的買賣或者只租不售，很少出現(xiàn)散賣。傅翀宇預(yù)計(jì)，今年下半年租金水平同比會有10%的增長。

　　此外，傅翀宇指出，因?yàn)樯虾Ｖ行膸淼?0萬平方米的體量，小陸家嘴辦公樓2014年供應(yīng)量將激增。而滿足這一體量，從預(yù)租到銷售大約需要兩三年的時(shí)間。

　　“影響不會是災(zāi)難性的”

　　寫字樓供應(yīng)量激增，帶來的是人流量的對應(yīng)增加。

　　前述仲量聯(lián)行的報(bào)告提到，到2014年底，小陸家嘴將新增78.7萬平方米的寫字樓空間。而這將給該地區(qū)新增加數(shù)千名上班族。

　　麥哲文分析，盡管部分員工可能開車或者乘坐公共汽車前來上班，但絕大多數(shù)人將乘坐軌交2號線。這個(gè)問題需要幾年之內(nèi)新的軌交線路竣工后才有望得到解決，但到那時(shí)，那里可能會擁擠不堪。新建的隧道已幫助緩解了一些壓力，但延安路隧道仍存在很多擁堵。

　　麥哲文說，假設(shè)每15平方米容納一個(gè)人，該地區(qū)就有11.5萬人。這是根據(jù)陸家嘴軌交站的7.8萬上下班人流量做出的估計(jì)。其余的人可能離東昌路站更近一些。

　　仲量聯(lián)行的報(bào)告稱，陸家嘴軌交站在2000年竣工時(shí)，曾留有充足的超額容量，周邊還有很多空地。如今，陸家嘴軌交站在交通高峰時(shí)期已是非常擁擠。

　　報(bào)告認(rèn)為，軌交2號線陸家嘴軌交站是浦東金融區(qū)最為重要的通勤出入點(diǎn)。該地區(qū)寫字樓供應(yīng)量的激增，將導(dǎo)致軌交站和出入點(diǎn)人流量的大量增加。租戶和業(yè)主應(yīng)考慮屆時(shí)加開至周邊其他軌交站的接送班車，或者在2013年或2014年前考慮錯(cuò)開工作日的上班時(shí)間，直至2014年另一條新的軌交線路竣工后緩解部分交通壓力。

　　傅翀宇也說，現(xiàn)在由于加班因素，很多寫字樓下班時(shí)間是錯(cuò)開的，主要擁堵高峰是在上班時(shí)期。不過，相關(guān)市政設(shè)施也在不斷推進(jìn)，影響不會是災(zāi)難性的。

　　如何不堵“嘴”

　　對于如何防范未來小陸家嘴可能出現(xiàn)的擁堵情況，麥哲文稱，全世界對于CBD的交通問題的首選解決方案就是建造更多的軌交線路。直接服務(wù)于小陸家嘴地區(qū)的下一個(gè)軌交站，將是最早將于2014年完工的新的軌交線路上的站點(diǎn)。

　　上海交通大學(xué)船舶海洋與建筑工程學(xué)院副院長胡昊認(rèn)為，解決陸家嘴的交通問題，首先要靠公共交通。目前軌道交通做得還可以，有很多站點(diǎn)，但和香港、新加坡比，上海部分上班族乘軌交仍不夠方便。目前曼哈頓軌道交通占公交出行近90%，而陸家嘴CBD軌道交通只有60%左右，還有發(fā)展空間。另外，從軌交出來到辦公樓，還可以銜接得更好。

　　麥哲文提到，中國其他新的中央商務(wù)區(qū)（CBD）目前正在某個(gè)軌交站附近開發(fā)大量的寫字樓，幾年之后，那些區(qū)域同樣可能面臨交通擁擠。

　　胡昊還認(rèn)為，可以發(fā)展電子擁堵收費(fèi)系統(tǒng)，就像新加坡采取的，即在CBD上下高峰段時(shí)，車輛進(jìn)入?yún)^(qū)域內(nèi)要收費(fèi)。胡昊稱，國外采取這樣的收費(fèi)系統(tǒng)的CBD居住人口很少，一般是以辦公為主的商務(wù)區(qū)。陸家嘴可以嘗試這個(gè)，比較好地管制住私人交通。虹橋商務(wù)區(qū)、世博園區(qū)等區(qū)域也可以嘗試。

　　胡昊還提到，陸家嘴還有一點(diǎn)值得注意的是停車不太方便。停車費(fèi)可以起到一定價(jià)格調(diào)節(jié)作用。