因銀行信貸收緊，上半年房地產信托成為缺錢房企的“救命稻草”。據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計，上半年國內14家大型地產商發(fā)行的房地產信托規(guī)模接近300億元。

　　房地產信托之路被堵，房企脆弱的資金鏈更是“雪上加霜”。業(yè)內人士預計，由于銀行暫停銷售及信托公司受資本約束的影響而主動壓縮房地產信托，8月份以后，房地產信托的發(fā)行量或顯著減少。如果按照用益信托工作室統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，上半年房地產信托發(fā)行規(guī)模已達1670.1億元，房地產企業(yè)下半年的資金缺口或擴大上千億元。

　　房企借道信托融資忙

　　房地產上市公司陽光城僅今年5月到8月就發(fā)行了4款融資性房地產信托產品，最高融資規(guī)?；蜻_34.5億元，部分利率高達17.5%。今年4月，該公司將一款去年成立、融資規(guī)模為5.4億元的信托計劃延續(xù)一年，如果加上這款產品，該公司4個月內融資就接近40億元。

　　陽光城5月13日公告，其持股75%的福建匯泰房地產發(fā)行“中信陽光·匯泰股權投資集合信托計劃”，初始規(guī)模不超過10億元，期限不超過36個月，利率為固定利率和浮動利率之和。

　　僅隔一個多星期，陽光城發(fā)布公告稱，平安信托將對陽光城福建子公司設立信托計劃，資金規(guī)模不超過15.5億元，期限24個月。

　　6月中旬，陽光城再次公告，該公司將通過華融信托發(fā)行國中星城集合資金信托計劃，資金規(guī)模不低于2億元，不高于4億元，期限24個月。8月初，陽光城公告，五礦信托將為其子公司福建金融國際中心設立信托計劃，資金規(guī)模不低于4億元，不高于5億元。其中2.2億-3.2億元用于向福建金融國際中心發(fā)放貸款，貸款期限24個月，利息高達17.5%。

　　實際上，信托已經成為大型房地產公司融資的重要渠道。據(jù)用益信托工作室對保利、萬科、榮安地產等發(fā)行較多信托產品的房地產開發(fā)商進行的簡要統(tǒng)計，其中萬達發(fā)行了8款產品，融資規(guī)模達到61億元;保利今年上半年發(fā)行了11款產品，融資規(guī)模共計44億元;而綠城發(fā)行了7款產品，融資規(guī)模達到38億元。而上半年大型房產商房地產信托發(fā)行規(guī)模高達293.6億元。

　　信托渠道遇阻

　　“房地產信托，今年估計沒啥戲了?！庇行磐薪缛耸拷赵谖⒉┥媳г?。為了應付監(jiān)管部門，不少信托界人士在討論：“如何讓房地產信托 聞 起來是投資類(在監(jiān)管部門那里才能報備通過)， 吃 起來是融資類(投資者才會買)?”

　　信托界人士發(fā)出這樣感慨的背景是，有關部門此前對20多家信托公司進行了“窗口指導”：對房地產信托余額較大的信托公司，要求規(guī)模實現(xiàn)穩(wěn)中有降;對房地產信托新增規(guī)模較大的信托公司，要求把握好節(jié)奏，嚴格控制增速。另有消息稱，10家信托公司被監(jiān)管部門約談，要求暫停房地產信托業(yè)務。

　　7月份，監(jiān)管部門電話通知各家銀行暫停房地產信托代銷?！皣栏竦卣f，銀行不能代銷信托產品，只能 代理資金收付 ，但實際情況就是代銷?！蹦吵巧绦邢嚓P人士表示。銀行通常向客戶，主要是私人銀行客戶推薦信托產品。當客戶和信托公司簽約后，銀行再收取一定比例的“渠道費”。

　　該人士介紹，規(guī)模較大的銀行基本上停止了代銷房地產信托產品，但規(guī)模較小的銀行還在“偷著賣”，“只要監(jiān)管部門沒有掌握證據(jù)，就不能說我們還在代銷房地產信托產品?！?/P>

　　但讓房地產信托遭到最致命打擊的是信托公司要在年底達到《信托公司凈資本管理辦法》要求?！掇k法》規(guī)定，信托公司凈資本不得低于人民幣2億元、凈資本不得低于各項風險資本之和的100%等。而融資類房地產信托業(yè)務的風險系數(shù)高，很多信托公司因房地產業(yè)務占比較大使其風險資本趨緊甚至不足，不得不主動壓縮房地產業(yè)務。

　　信托公司2010年年報顯示，全行業(yè)凈資本規(guī)模最大的信托公司平安信托凈資本即將告急;全行業(yè)信托業(yè)務收入最多的信托公司中融信托面臨至少16億元的凈資本缺口。

　　房企資金缺口擴大

　　實際上，房地產信托的融資規(guī)模已經開始下降，收益率卻在上升，這表明房地產的信托融資渠道已經不暢。

　　據(jù)用益信托工作室統(tǒng)計，8月8日至14日，一周內成立21款房地產信托計劃，募集資金33.99億元，占成立總規(guī)模的45.55%。但每款房地產信托產品的平均規(guī)模為1.62億元，較上周的2.62億元大幅下降。

　　上半年房地產信托發(fā)行規(guī)模達1670.1億元，收益率為9.81%。而7月份房地產信托成立規(guī)模為361億元，收益率已經上升到10.38%。照此計算，一旦房地產信托陷入停滯，房地產開發(fā)商資金缺口或擴大千億元。

　　用益信托工作室認為，銀信合作和房地產信托作為大部分信托公司盈利的兩大來源，在日益嚴格的監(jiān)管下，其發(fā)展空間也越來越小。盡管如此，短時間內銀信和地產信托仍將是信托公司的業(yè)務支柱，這也正好為信托公司尋求新的發(fā)展方向留下空間。信托公司不得不推陳出新，當前高端財富管理便成為其發(fā)展的重要方向。

　　但房產商如何在信托融資渠道受阻的情況下，彌補資金缺口卻成了難題。