佑威及樓市專評(píng)網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示，上周上海市商品住宅成交面積10.10萬平方米，環(huán)比前周大跌20.52%，全市商品住宅成交均價(jià)21273元/平方米，環(huán)比前周下跌了1.38%。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)CRIC數(shù)據(jù)顯示，單周10.10萬平方米的成交量，為上海樓市自3月中旬以來近5個(gè)月的最低水平。

　　以目前的消化速度，上海樓市的新房存量，理論消化周期已經(jīng)超過一年，而二手房存量更為龐大，為一手房的兩倍多。有資深中介人士表示，二手房醞藏著更大的危機(jī)，龐大待售存量背后，是大量樓市投資資本開始急于拋盤退出。

　　悲觀預(yù)期加?。毫孔兊劫|(zhì)變

　　易居中國董事局主席、中國房產(chǎn)信息集團(tuán)董事局聯(lián)席主席兼總裁周忻近日在新浪樂居主辦的“2011中國房地產(chǎn)營銷變革之路”峰會(huì)上說，“房子越來越難賣，接下來，難度會(huì)進(jìn)一步增加”。

　　上周，上海市商品房成交面積為26.37萬平方米，相比前周下跌1.27%，成交均價(jià)為15245元/平方米，環(huán)比前周下跌38.56%。這個(gè)看似平常的數(shù)據(jù)暗藏的是，當(dāng)周上海商用類商品房成交面積已超過商品住宅，這在以往是極為罕見的狀況。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計(jì)顯示，8月前14天全市新建商品住宅累計(jì)成交套數(shù)為1986套，成交面積為22.8萬平方米，環(huán)比分別下降了23.4%、24.8%;成交均價(jià)約2.14萬元/平方米，比7月同期下降4.5%。

　　高端項(xiàng)目首當(dāng)其沖。上周上海單價(jià)在5萬元/平方米以上的高端住宅項(xiàng)目，成交套數(shù)環(huán)比下降30%，累計(jì)僅為21套。樓市該價(jià)位段新房成交已連續(xù)3周出現(xiàn)下滑，成交量也跌至近8周最低。

　　這些變化背后，在于持續(xù)不斷的調(diào)控措施最終推動(dòng)市場從量變走向質(zhì)變。佑威機(jī)構(gòu)執(zhí)行董事、樓市專評(píng)網(wǎng)首席分析師黃志堅(jiān)表示，2011年政策調(diào)控的嚴(yán)厲度遠(yuǎn)甚于2010年，使之真正成為史上最嚴(yán)厲的調(diào)控年，供求關(guān)系已經(jīng)逆轉(zhuǎn)。

　　樓市資本謀出路

　　上海樓市交易官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前全市住宅存量房源中，一手房已經(jīng)高達(dá)52822套計(jì)780.17萬平方米，一手房普通住宅10131套計(jì)88.43萬平方米，而二手房更高達(dá)166640套計(jì)1829.28萬平方米之巨。

　　資深中介人士透露，在龐大二手房存量的背后，是已經(jīng)開始逐步升溫的投資客拋盤舉動(dòng)，大量樓市投資資本呈現(xiàn)退出之勢。

　　據(jù)漢宇地產(chǎn)上海本溪分行經(jīng)理夏軍介紹，上海細(xì)化的限購新政，讓不少投資客因?yàn)橐粡埗悊味颗d嘆。據(jù)漢宇地產(chǎn)市場研究部長期對(duì)分行成交資料的統(tǒng)計(jì)，目前上海的購房者中，有5%-10%是通過補(bǔ)繳稅款購房的外地戶籍居民，其中大多數(shù)是投資客，如今這些需求已經(jīng)被遏制。

　　拋盤撤退資本、被擋在門外仍欲入市的投資資金，兩股合流，住宅樓市龐大投資資本的出路成為難題，同時(shí)也是樓市甚至整體經(jīng)濟(jì)的一個(gè)巨大不確定性因素。

　　“在中國內(nèi)地樓市以外，也有很多不動(dòng)產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)?！币晃徽憬耐顿Y客在“萬通臺(tái)北2011”項(xiàng)目的推介現(xiàn)場表示。據(jù)其介紹，身邊同行的不少投資者對(duì)萬通臺(tái)灣項(xiàng)目表示出很大興趣，意欲出手。據(jù)了解，萬通臺(tái)北2011項(xiàng)目擁有陽明山永久產(chǎn)權(quán)不動(dòng)產(chǎn)的特點(diǎn)，對(duì)國內(nèi)投資者具有巨大吸引力。

　　中房信分析師楊晨青認(rèn)為，今年以來以“三限”為核心的調(diào)控力度明顯強(qiáng)于去年，而政府目前手中可打出的牌也依然較多，下半年一二線重點(diǎn)城市重演去年瘋狂的可能性幾乎沒有。