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我國(guó)房市的未來走向
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http://www.china-zesir.com 發(fā)稿日期:2008-9-4
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目前，民眾普遍關(guān)注的問題是我國(guó)房市此輪調(diào)整的時(shí)間有多長(zhǎng)，幅度有多大，何時(shí)見底，其未來的走向如果？根據(jù)我們對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)期趨勢(shì)、我國(guó)城市化和工業(yè)化進(jìn)程、人口結(jié)構(gòu)以及世界其他國(guó)家的房地產(chǎn)發(fā)展歷史，我們可以得出以下推斷和結(jié)論：
1.我國(guó)房市已進(jìn)入調(diào)整期，但不會(huì)崩盤
決定我國(guó)房市不會(huì)崩盤的原因如下：
一是房地產(chǎn)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，政府不允許房?jī)r(jià)崩盤。2000年以來，我國(guó)房地產(chǎn)投資一直占GDP5%以上的份額，2006年、2007年更是連續(xù)兩年超過10%，是事實(shí)上的支柱性行業(yè)。并且，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長(zhǎng)，對(duì)相關(guān)的建材、鋼鐵、水泥、家居等行業(yè)有著很強(qiáng)的拉動(dòng)作用，關(guān)系到整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r。同時(shí)，從目前的政府財(cái)政收入來看，根據(jù)國(guó)土資源部公報(bào)數(shù)據(jù)，2004年-2006年，全國(guó)土地出讓金分別為5894億元、5505億元、7677億元，2007年1月-11月為9130億元，占全國(guó)財(cái)政收入的比重接近20%，賣地已經(jīng)成為地方財(cái)政收入的重要源泉。加上房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅及其附加、所得稅、土地增值稅等直接稅費(fèi)，兩者合計(jì)約占財(cái)政收入的27%，若考慮相關(guān)建材、建筑等行業(yè)，貢獻(xiàn)的收入就更大了。甚且，如果房?jī)r(jià)崩盤，可能會(huì)使房市喪失進(jìn)一步發(fā)展的基礎(chǔ)，并引發(fā)我國(guó)的金融危機(jī)和社會(huì)動(dòng)蕩。故無論是中央政府還是地方政府都不希望房?jī)r(jià)下跌幅度太大、太快。
二是我國(guó)房?jī)r(jià)價(jià)格偏離幅度不大，決定來其跌幅有限。由于我國(guó)處于城市化的快速發(fā)展和住房條件不斷改善的階段，房?jī)r(jià)收入比應(yīng)該比國(guó)際上通常的6-8倍要高。參考日本和香港的歷史，我們認(rèn)為，我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)收入比將在10-12間達(dá)到高位平衡。對(duì)于二線城市，由于其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人口密度、城市配套等方面與一線城市存在一定差距，因此，我們認(rèn)為二線城市的房?jī)r(jià)收入比在8-10倍的范圍內(nèi)是較為合理的。而目前，我國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)收入比在15左右，除深圳偏離正常價(jià)格上限約40%外，北京、上海偏離的幅度并不大，這也決定了其調(diào)整幅度有限。考慮到收入增長(zhǎng)因素，上述一線城市的房?jī)r(jià)偏離幅度將逐步收窄。假設(shè)房?jī)r(jià)不跌，人均可支配收入年均增幅10%，北京、上海的房?jī)r(jià)在2009年將進(jìn)入合理區(qū)間，深圳的偏離幅度也將回到20%以內(nèi)，而目前深圳的房?jī)r(jià)總體已下跌約30%左右，已進(jìn)入動(dòng)態(tài)的合理區(qū)域。二線城市中，部分城市房?jī)r(jià)過高，同樣存在調(diào)整需求。根據(jù)我們測(cè)算，2007年四季度，杭州為16，與一線城市差不多；武漢為11，天津?yàn)?1.5，處于較高的價(jià)位；重慶為7.8，處在合理范圍內(nèi)。由于二線城市中各個(gè)地區(qū)的差別較大，難以用同一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來衡量，但總體上來看，房?jī)r(jià)偏離的幅度同樣不大，考慮收入增長(zhǎng)情況，房?jī)r(jià)將在09年進(jìn)入合理區(qū)域。
三是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的基本面未變壞，支持房?jī)r(jià)的諸多因素仍然存在。我國(guó)今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將達(dá)到10%以上，明年也可能保持在較高的水平上，人均收入增長(zhǎng)率也不會(huì)降低；同時(shí)城市化和人口因素也未惡化。這就決定了我國(guó)近期對(duì)住房的需求不會(huì)波動(dòng)太大。同時(shí)，我國(guó)的金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)商和已購房者也不會(huì)允許房?jī)r(jià)調(diào)整幅度太大。故這段時(shí)間出現(xiàn)了房地產(chǎn)商和金融機(jī)構(gòu)聯(lián)合向政府呼吁“救市”的傳聞。
四是從我國(guó)歷次的房市周期和其他國(guó)家的房市周期來看，此輪調(diào)整的時(shí)間大概為兩年。從我國(guó)90年代以來的幾次房市周期來看，我國(guó)房市的調(diào)整時(shí)間大概都在兩年左右，如1993-1997年的周期中，95-97年為調(diào)整期；1998-2003年的周期中，02-03年為調(diào)整期。此外，從國(guó)際上的歷史經(jīng)驗(yàn)來看，日本的六十年代中期和七十年代中期，美國(guó)的六十年代末和七十年代末，以及香港的九十年代中期,房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的短暫調(diào)整,都是兩年左右的周期。
因此，我們判斷房?jī)r(jià)的總體調(diào)整幅度不會(huì)超過30%，調(diào)整時(shí)間大約在兩年。
2. 我國(guó)房市中長(zhǎng)期供應(yīng)仍然偏緊，未來的發(fā)展前景趨好
雖然短期內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)閮r(jià)格過高導(dǎo)致有效需求不足，從而使供給大于需求，但從中長(zhǎng)期來看，供應(yīng)依然偏緊。從需求來看，我國(guó)目前城市化率約為45%，正以每年1%左右的速度快速增長(zhǎng)，保守估計(jì)，每年有約1300萬人口進(jìn)入城市，按目前人均27平米計(jì)算，這部分需求約3.5億平米。我國(guó)目前存量住房約160億平米，以平均使用50年計(jì)算，每年折舊拆遷量約為3.2億平米。此外，目前城鎮(zhèn)人口已接近6億，改善性住房需求按0.5平米/人/年計(jì)算，這部分需求約3億平米，上述幾項(xiàng)總需求接近10億平米，而2007年的竣工量只有5.8億平米，缺口巨大。從房地產(chǎn)的具體開發(fā)數(shù)據(jù)來看，近幾年來，全國(guó)商品房竣工面積與銷售面積之比一直呈不斷下降的趨勢(shì)，2005-2006年，竣工銷售比約0.87，2007年下降至0.76，供不應(yīng)求情況嚴(yán)重。商品房開工面積、施工面積與銷售面積之比也一直下降，土地購置面積也未相應(yīng)增長(zhǎng)，近三年來明顯低于銷售面積，這顯示未來幾年供應(yīng)緊張的局面難以得到緩解。從四大一線城市來看，其情況基本類似，但2007年新開工面積與銷售面積之比只有0.91，因此，在價(jià)格得到適當(dāng)調(diào)整后，供不應(yīng)求的情況將會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)。
從決定我國(guó)房市的長(zhǎng)期因素來看，這些因素不僅沒有發(fā)生大的變化，而且在未來會(huì)進(jìn)一步發(fā)揮其作用。這包括：
一是人口因素。即隨著人口的增加，對(duì)住房的需求就會(huì)增加，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這個(gè)因素可以從人口的發(fā)展史和住房史可以看出。我國(guó)20世紀(jì)80、90年代的嬰兒潮在本世紀(jì)初開始步入工作，他們會(huì)釋放出巨大的購買力和需求，從而刺激我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展。而本世紀(jì)初我國(guó)的嬰兒出生量還在高位運(yùn)行，故預(yù)計(jì)到2030年間，我國(guó)每年新增的參加工作的年輕人口都會(huì)較多，從而對(duì)住房的需求也會(huì)在高位運(yùn)行。
二是收入因素。即隨之人們的收入的增加，特別是收入跨越某個(gè)范圍后，人們對(duì)住房的結(jié)構(gòu)、住房大小、舒適度、環(huán)境等都會(huì)改變，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。這個(gè)可以從許多關(guān)于一國(guó)人均收入與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間關(guān)系的研究中找到答案。根據(jù)世界銀行研究報(bào)告，人均GDP在1500美元時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期；當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP總量的6%到8%時(shí)，就可以確定為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，而當(dāng)占GDP總量的10%到12%時(shí)，之后增長(zhǎng)便趨于平緩�；谏鲜雠袛�，2004年，中國(guó)人均GDP已經(jīng)達(dá)到1500美元，而中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值也逐步占到GDP總量的5%到6%。因而我們可以判斷，當(dāng)前我國(guó)已進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展期。另外高盛公司的研究報(bào)告則顯示，從現(xiàn)在起，人均收入超過3000美元的中國(guó)中產(chǎn)階層人口將快速增長(zhǎng)，這種狀況會(huì)持續(xù)到2035年左右，中產(chǎn)階層人口將達(dá)到14億左右，直到2050年。這可能轉(zhuǎn)化為持續(xù)的購買力，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。
三是城市化因素。即隨著一國(guó)城市化的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)得到很大的發(fā)展，城市化的過程就是一國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的過程。對(duì)城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展之間的關(guān)系，理論界有一條著名的“納什姆曲線”。美國(guó)城市地理學(xué)家納瑟姆所提出的“納瑟姆曲線”認(rèn)為：發(fā)達(dá)國(guó)家城市化過程包括兩個(gè)拐點(diǎn)，當(dāng)城市化水平達(dá)到30%時(shí)，第一個(gè)拐點(diǎn)出現(xiàn)，代表城市化發(fā)展進(jìn)入勢(shì)頭極為迅猛的高速階段；之后，當(dāng)城市化水平超過70%之后，出現(xiàn)第二個(gè)拐點(diǎn)，代表經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入超于平緩的成熟階段。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年中國(guó)城市化率為42.99％，預(yù)計(jì)到2020年會(huì)達(dá)到60％，在此期間城市化率每提升1個(gè)百分點(diǎn)意味著新增城市人口1300萬，房地產(chǎn)行業(yè)無疑是最直接的受益者。而且，城市化的過程也是收入增加的過程，從而也是我國(guó)住房結(jié)構(gòu)升級(jí)、環(huán)境優(yōu)化和舒適度不斷改善的過程，這也會(huì)促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展。
以上這三個(gè)因素綜合分析，我們可以得出我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)目前已進(jìn)入快速發(fā)展期，并且可以維持較長(zhǎng)時(shí)期的較快發(fā)展。
3、我國(guó)房市其他方面的趨勢(shì)
我們預(yù)測(cè)，我國(guó)房市的其他方面在未來會(huì)發(fā)生以下變化：
（1）價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理
隨著泡沫不斷得到擠壓、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng)、國(guó)家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步成熟以及購買者理性的增加，我國(guó)房市未來的價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理，房?jī)r(jià)收入比進(jìn)入一個(gè)可維持的空間。
（2）供需結(jié)構(gòu)會(huì)得到優(yōu)化
一是高檔住宅的比重會(huì)有所下降，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的比重會(huì)上升；二是供求失衡的狀態(tài)會(huì)有所改善，供求的匹配程度會(huì)得以提高。
（3）市場(chǎng)秩序會(huì)逐漸改善
在競(jìng)爭(zhēng)的壓力和政府的監(jiān)控下，房地產(chǎn)開發(fā)公司的行為會(huì)逐漸規(guī)范；各種中介組織也會(huì)逐漸的發(fā)育、壯大和成熟起來，其行為也會(huì)得到規(guī)范；相關(guān)制度建設(shè)也會(huì)逐漸得以改善。
（4）市場(chǎng)集中度會(huì)得以提高
隨著拿地、政府調(diào)控、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng)、銀行貸款的收縮等原因，一些實(shí)力不強(qiáng)的中心房地產(chǎn)商或被淘汰出市場(chǎng)，或被其他大的房地產(chǎn)商兼并收購，從而市場(chǎng)集中度會(huì)得以提高。
（5）政府行為會(huì)得以規(guī)范
隨著政府自身制度建設(shè)和監(jiān)管的加強(qiáng)，隨著公民主權(quán)和民主的推進(jìn)及法制、輿論的建設(shè)的完善以及產(chǎn)權(quán)的明晰，政府（尤其是地方政府）及其官員在土地交易、城市拆遷、項(xiàng)目開發(fā)等過程中的腐敗等機(jī)會(huì)主義行為會(huì)逐漸的得以規(guī)范。
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