華爾街的噩夢(mèng)才剛剛開始，隨著本周二花旗集團(tuán)股價(jià)十多年來(lái)首次跌破賬面價(jià)值，一種憂慮開始蔓延：住房貸款違約曾被認(rèn)為是導(dǎo)致這場(chǎng)危機(jī)的罪魁禍?zhǔn)�，但酒店、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的違約風(fēng)險(xiǎn)正在一一浮現(xiàn)。

　　摩根大通的分析師本周指出，由于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不穩(wěn)以及信貸危機(jī)引發(fā)融資成本上升，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市值可能在未來(lái)5到8年內(nèi)縮水近兩成，即總虧損1200億美元，占未償清商用房地產(chǎn)貸款（3.2萬(wàn)億美元）的4%。

　　但高盛分析師的悲觀情緒有過(guò)之而無(wú)不及，他們預(yù)計(jì)未來(lái)2年內(nèi)美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值跌幅就會(huì)達(dá)到21%至26%；評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪則預(yù)計(jì)，商用地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值將在未來(lái)幾年縮減15%~20%，違約率則將升至1%~2%之間。

　　仲量聯(lián)行(Jones　Lang　Lasalle)本周發(fā)布的數(shù)據(jù)則顯示，如果今年融資困難再得不到緩解，將有500多億美元的5年期全息貸款出現(xiàn)“很大程度”的違約。

　　商業(yè)按揭違約風(fēng)險(xiǎn)加劇

　　承銷商業(yè)按揭證券曾是華爾街最賺錢的買賣之一（去年摩根士丹利的商業(yè)抵押證券承銷額位居世界各大投行首位），市場(chǎng)調(diào)查公司Dealogic的數(shù)據(jù)顯示，2007年全球商業(yè)抵押貸款支持證券交易總量達(dá)到2948億美元，幾乎是2003年的3.5倍，其中的暴利助長(zhǎng)了商業(yè)地產(chǎn)的身價(jià)。

　　但高盛的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，雖然目前為止商業(yè)按揭貸款的違約率只有0.4%，但今年1月美國(guó)市場(chǎng)未能發(fā)售任何一種商業(yè)抵押證券，這是十多年來(lái)的第一次。從去年年末至今，商業(yè)按揭證券的市值在短短幾個(gè)月中平均下挫5%，其中某些債權(quán)抵押證券(CDO)去年就縮水了至少一半。對(duì)那些持有商業(yè)地產(chǎn)貸款，或者持有商業(yè)按揭證券頭寸的證券公司來(lái)說(shuō)，這簡(jiǎn)直是雪上加霜。

　　摩根大通的觀點(diǎn)是，商業(yè)地產(chǎn)貸款總額已經(jīng)在2007年觸頂，從現(xiàn)在開始到2009年，信貸緊縮將導(dǎo)致房貸市場(chǎng)迅速惡化。由于500多億美元的抵押貸款將在2010年到2012年到期，商業(yè)按揭證券的違約問(wèn)題屆時(shí)才會(huì)凸顯出來(lái)，由此商業(yè)地產(chǎn)的受沖擊程度不會(huì)像住宅市場(chǎng)那樣強(qiáng)烈。

　　不過(guò)，雖然商用房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑步伐較住宅市場(chǎng)而言更為緩和，　但那些持有這些按揭證券或是債務(wù)憑證的借貸機(jī)構(gòu)，其資產(chǎn)負(fù)債表上反映出的凈虧將在未來(lái)5至8年里達(dá)到500億美元。

　　經(jīng)濟(jì)疲軟或?qū)е聬盒匝�環(huán)

　　高盛分析師預(yù)測(cè)，商業(yè)地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)造成的沖擊將持續(xù)兩年之久，這意味著其后續(xù)問(wèn)題持續(xù)的時(shí)間將大大超過(guò)次貸問(wèn)題。摩根大通認(rèn)為，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)潛在風(fēng)險(xiǎn)如果進(jìn)一步擴(kuò)大，將導(dǎo)致英國(guó)的商用地產(chǎn)價(jià)格下跌23%，歐洲和澳洲的商用地產(chǎn)價(jià)格則有可能下跌5%~10%。

　　由于美國(guó)自1995年以來(lái)商業(yè)地產(chǎn)貸款中只有28%被打包成證券，相比之下約有80%的次級(jí)貸款被證券化，致使金融機(jī)構(gòu)不得不計(jì)入大筆沖銷。由于接待機(jī)構(gòu)一方面發(fā)放貸款，一方面為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目、自有資產(chǎn)以及難以找到買家的商業(yè)按揭證券作出各項(xiàng)融資承諾，這使得他們自身的風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚。

　　穆迪分析師預(yù)計(jì)，今年第一季度，貝爾斯登、花旗集團(tuán)、摩根大通、雷曼兄弟、美林以及摩根士丹利將總共沖銷約72億美元，但各大金融機(jī)構(gòu)公布的報(bào)告沒有把整體情況描述出來(lái)。

　　美國(guó)商業(yè)按揭證券由多種證券組合而成，它們被分割后作為債券出售給投資者；CDO是二次打包的住房按揭債券組合，按揭投資的損失使CDO的持有者遭受了沉重打擊。高盛分析師認(rèn)為，其中商業(yè)地產(chǎn)按揭證券(CMBS)貶值將占總虧損的四分之一（約300億美元），這些按揭證券的擔(dān)保債務(wù)憑證　(CDO)則將造成約400億美元的損失。

　　商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)過(guò)量問(wèn)題可能不會(huì)像美國(guó)住房市場(chǎng)那樣嚴(yán)重，因此商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格還應(yīng)保持一段時(shí)間；但若經(jīng)濟(jì)疲軟導(dǎo)致的辦公和零售業(yè)用地需求減少，商業(yè)地產(chǎn)很可能會(huì)進(jìn)一步萎縮，目前加利福尼亞和拉斯維加斯的商用住宅空置率已經(jīng)開始上升，但這些地區(qū)的購(gòu)物中心、寫字樓停車場(chǎng)等并未出現(xiàn)明顯空置。

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