第三波調(diào)控余音未息，仲量聯(lián)行中國研究部總監(jiān)柯志謙(Michael Klibaner)卻在糾結(jié)的樓市中看到了"光亮"。"上一次，外資集中涌入一、二線城市是在2008年之前。當時，中國國內(nèi)全線收緊房產(chǎn)信貸。"時空變幻，逾3年后，同樣的利好再現(xiàn)，因金融危機中撤出中國的境外投資者蠢蠢欲動。"走，到中國的二、三線城市去。"在柯志謙看來，這已是不少國外大佬的共識。

　　3月29日，路透社消息指出，無懼中國政府"史上最嚴"的調(diào)控政策，境外資本籌謀重返地產(chǎn)市場，或投資因國內(nèi)信貸緊縮而資金短缺的開發(fā)商，或收購不良資產(chǎn)。實際上，一場豪賭，早已各就各位。

　　外資回流掘金

　　近來，"敏感"的中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉感受到了市場的"脈動"。前來咨詢的客戶有些"赤裸裸"，反復提出類似的話題：央行貨幣政策對國內(nèi)信貸的影響，中小房產(chǎn)企業(yè)的融資渠道和融資風險，以及，這些企業(yè)的資金鏈還能支撐多久？"也有不少客戶詢問國內(nèi)房地產(chǎn)商兼并和資產(chǎn)重組的情況，以及二、三線商業(yè)房產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀。"

　　商務部的備案顯示，截至3月24日，僅3月份外資新設(shè)以及增資的房地產(chǎn)公司多達39家，呈現(xiàn)井噴態(tài)勢。而戴德梁行、世邦魏理仕等多家機構(gòu)的最新報告顯示，還有大批境外資本等待入場。

　　"確實，英國JK基金、新加坡楓樹基金、摩根士丹利、華瑞中國地產(chǎn)信托等外資基金及投資機構(gòu)目前都頻頻與我們聯(lián)系，希望為其尋找合適的不動產(chǎn)項目以及優(yōu)質(zhì)而'差錢'的開發(fā)商。"上海鑫靈銳投資管理有限公司董事、副總經(jīng)理湯輝并不諱言，一切似有卷土重來之勢。

　　其實，2010年始，境外投資者開始擺脫全球金融危機的陰影，回歸"買方"角色。3月27日，仲量聯(lián)行發(fā)布的調(diào)研報告顯示，去年，我國國內(nèi)大宗房地產(chǎn)物業(yè)投資總額達到150.2億美元，約合人民幣981.3億元，其中，亞太、歐美等地的境外資本對華投資交易近62億美元，這一數(shù)值經(jīng)歷連續(xù)兩年的急劇萎縮后，已重回2007年的水平，而亞太資本的投資總額更是"史無前例"地創(chuàng)下51億美元的新高，較2007年增加45.7%。

　　熱錢如流，源源不斷。據(jù)商務部統(tǒng)計，今年1-2月，我國房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嶋H到位境外資本41.5億美元，同比上升50.5%，其中，依照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，兩個月內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已投入使用的境外資金為86億元，同比大漲61.5%。而這些資本的主要流向，劍指一處：二、三線城市。

　　長期以來，不同背景的境外投資者在房地產(chǎn)地域市場的選取上區(qū)別較大，即：歐美投資者偏愛上海，而亞太資本愿意全國投資。而今，這一投資傳統(tǒng)漸變。"多數(shù)歐美投資機構(gòu)的在華總部設(shè)于上海，而且，這是中國第一個擁有大量符合國際投資標準的商業(yè)地產(chǎn)的城市。然而，隨著開發(fā)商陸續(xù)在二線城市推出優(yōu)質(zhì)的商業(yè)樓盤，歐美資本的投資意向可能隨之改變。"柯志謙如是分析道。

　　而據(jù)時代周報了解，素來興趣廣泛的亞太投資者，除了對一線城市的寫字樓、商鋪"興趣"不減，對二、三線城市核心地段的房產(chǎn)項目也有極大的投資意愿。比如，新加坡房產(chǎn)投資基金以投資各線城市的高檔寫字樓、商鋪為主；日本房產(chǎn)投資機構(gòu)則看好二、三線城市的商鋪和中心商務區(qū)(CBD)。

　　此外，柯志謙透露，自去年第四季度始，不少境外資本已成功進入大陸的住宅項目，后續(xù)還有大量資金候場，而這批投資的主要用途是為支撐二線城市的商品房開發(fā)。

　　"機遇藏在調(diào)控里"

　　這場豪賭，多少有些諷刺，幾百億元外資竟然踩著國內(nèi)住宅市場的調(diào)控腳步伺機歸來。去年8月下旬，正值國內(nèi)第一波樓市調(diào)控效果初顯，美國私募股權(quán)投資巨頭黑石集團卻傳出消息稱，將與香港鷹君集團合作開發(fā)后者于2009年取得的大連項目，建造豪華酒店和高檔公寓。此后，多方消息證實，摩根土丹利、高盛、麥格理、凱雷投資、凱德置地等一批國際投資公司紛紛進入國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)。
　　目前，即將滿歲的樓市調(diào)控政策始終針對新建住宅及二手商品房，商鋪、寫字樓和酒店公寓

非住宅房產(chǎn)不在調(diào)控之列，而商業(yè)用房購買者亦不受"限購令"牽制。這使得商業(yè)用房成為商品房之后的"香饃饃"。

　　"遭受金融危機重創(chuàng)后，歐美經(jīng)濟需要較長時間的休整，而受影響較小的中國市場，迅速取代歐美，成為外資流入的主戰(zhàn)場。"仲量聯(lián)行北京投資部負責人龐樹東如此分析。而該機構(gòu)最新的調(diào)研報告《發(fā)展變遷：中國房地產(chǎn)投資動態(tài)》指出，境外資本青睞中國樓市是基于強勁的市場基本面。

　　3月25日，招商證券(19.30,0.60,3.21%)的最新數(shù)據(jù)注解了"飄紅"的商業(yè)地產(chǎn)：2010年，北京CBD區(qū)域的空置率由2009年的歷史最高位逾30%下降至23.7%，同時，租金同比提升21%。

　　如果境外資本追逐商業(yè)地產(chǎn)符合其趨利本性，那么，調(diào)控之下的住宅市場如何能夠成為外資的另一個舞臺？"機遇藏在調(diào)控里。"新加坡房產(chǎn)投資基金人士于清(應受訪者要求化名)始終相信自己的經(jīng)驗和判斷，每遭遇一輪調(diào)控，房價必將大漲一番。

　　于清認為，為其去樓市淘金鋪好道路的正是已出臺的調(diào)控政策。2010年，為配合遏制房價過快上漲的勢頭，中國銀監(jiān)會減少了相應的信貸額度，然而，當年大規(guī)模的違規(guī)銀信合作、信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等"影子銀行"業(yè)務填補了資金空位。2011年1月20日，銀監(jiān)會祭出重拳，發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范銀信理財合作業(yè)務的通知》，設(shè)置銀信理財合作業(yè)務表外資產(chǎn)轉(zhuǎn)入表內(nèi)的進程表。這意味著，2010年嚴控信貸政策的成效將在今年顯現(xiàn)。

　　"而今年，國內(nèi)開發(fā)商又急著等'錢'下鍋。"于清注意到，過去兩年，這一"集團軍"屢屢高價拿地，刷新歷史紀錄。與此同時，自2009年末始，土地出讓金的首付比例已由20%-30%上調(diào)到至少50%，此外，北京、泰安、深圳、成都、浙江等多地相繼出臺預售款監(jiān)管規(guī)定，實行專款專用。這些無疑加重了房產(chǎn)開發(fā)商的資金壓力。

　　"5年前，正是國內(nèi)信貸流動性銳減、房產(chǎn)商資金鏈欲斷之時，我選擇入市，現(xiàn)在，機會又來了。"唯一不同的是，于清認為，住宅市場的機遇已轉(zhuǎn)移至二、三線城市。

　　地產(chǎn)"限外令"失效

　　外資回歸，雖然不是"狼來了"，但其對于推高房價、引發(fā)泡沫的作用不容忽視。實際上，早在1998年 "房改"時，就有強烈呼聲要求限制境外資本進入國內(nèi)房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　2006年7月，建設(shè)部、商務部聯(lián)合其他四部委出臺了首個"限外令"，即，《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準入和管理的意見》。其中指出，購買非自用房地產(chǎn)，必須設(shè)立外商投資企業(yè)。換言之，只有在華"落戶"的外資企業(yè)才被準予投資房市。除了市場準入門檻，這份《意見》亦抬高了境外資本實施房產(chǎn)投資的資金門檻以及交易成本。

　　2007年5月，國家外匯管理局下發(fā)《關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》，從項目審批和外匯監(jiān)管等方面從嚴實行"限外令"，拒絕為投資國內(nèi)房產(chǎn)的外資企業(yè)辦理外債登記和外債結(jié)匯批準手續(xù)。

　　2010年11月，樓市調(diào)控日益深化之時，住建部和外匯局發(fā)布《關(guān)于進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房管理的通知》，重申2006、2007年的 "限外令"。其中指出，境外個人在境內(nèi)只能購買一套用于自住的住房；在境內(nèi)設(shè)立分支、代表機構(gòu)的境外機構(gòu)只能在注冊城市購買辦公所需的非住宅房屋。

　　"這說明中央政府希望國外資本以合資企業(yè)或者通過港交所上市的方式進入中國，也意味著限制兩類投資者，一為外國炒房團，二是只為賺取匯差的投資機構(gòu)。"柯志謙告訴時代周報，目前，其所接觸的境外投資者均因看好中國經(jīng)濟的基本面，并非為人民幣升值設(shè)下賭注，不應成為受限對象。

　　在湯輝看來，中國雖有禁令但遏制不住外資入境，其癥結(jié)在于境外資本早已由最初的直接投資轉(zhuǎn)變?yōu)殡[蔽的"游離于政策之外"的方式，比如，通過投資實體企業(yè)轉(zhuǎn)而收購國內(nèi)地產(chǎn)公司股份、國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)向境外上市，等等。

　　本輪境外資本主要通過三種方式，曲線迂回進入國內(nèi)市場。第一種，借道融資貸款，即，由于國內(nèi)銀行對房產(chǎn)企業(yè)限量放貸，內(nèi)地開發(fā)商開始轉(zhuǎn)投外資銀行的懷抱。目前，已有部分外資通過融資成功撬開中國房市大門。例如，當前的很多上海高檔住宅樓盤，外資銀行的名字已出現(xiàn)在合作商的名單當中，僅匯豐銀行的合作樓盤就有逾30家。

　　第二種，通過收購企業(yè)股權(quán)間接購買物業(yè)。3月上旬，上海產(chǎn)權(quán)市場出現(xiàn)多筆外資購買國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)的交易。其中，"上海國際集團廣場有限公司 100%股權(quán)"轉(zhuǎn)讓項目成功交易。其持有方是一家上海國有獨資企業(yè)，收購方則為新加坡公司，最終受讓價格逾3.1億元。"長沙廣悅置業(yè)有限公司39%股權(quán)"轉(zhuǎn)讓項目則被一家香港置業(yè)公司收購，出讓方為中央企業(yè)，成交價格達2.9億元。

　　此外，借道私募基金以及房地產(chǎn)信托基金，成為外資入境的另一主要方式。2月下旬，愛爾蘭最大房地產(chǎn)公司財富控股集團通過旗下的華瑞中國地產(chǎn)信托公司以5.75億元收購上海一個購物中心的交易融資，該筆融資用途直指上�；春Ｉ坛鞘召徥乱恕＿@是外資狩獵中國樓市的又一樣本。

　　盡管外資兇猛，華南區(qū)美國商會會長哈利·賽亞丁(Harley Seyedin)卻告訴時代周報，價格決定于市場需求，因而，唯一能夠阻止房價過快上漲的途徑就是增大供應。如果允許更多外資開發(fā)商進入，有效加大商品房供應量，那么，同樣能夠達到調(diào)控房價的目的。

　　中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄則認為，如果多數(shù)境外資本在華投資房產(chǎn)是為經(jīng)營性目的，而非如摩根土丹利般"炒樓"，那么，這反而利于國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。而截至目前，這部分資本的"主力"仍盤踞一線城市的商業(yè)地產(chǎn)之中，短期內(nèi)不會成為瓦解樓市調(diào)控的決定力量。

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• ·2008年以來各月商品住房銷售面積
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