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自20世紀(jì)80年代開始，我國房地產(chǎn)開始快速發(fā)展，帶動了一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。長沙房地產(chǎn)業(yè)是在我國住房制度改革中不斷發(fā)展起來的，進(jìn)入20世紀(jì)90年代后期，長沙房地產(chǎn)才真正進(jìn)入市場化階段。長沙商品房從無到有，從小到大，房地產(chǎn)市場不斷發(fā)展壯大。

2008年，受全球性金融風(fēng)暴影響，中國房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)下滑，長沙房地產(chǎn)市場步入調(diào)整。一系列穩(wěn)定市場的產(chǎn)業(yè)扶持措施，將住房保障與擴(kuò)大需求并舉，通過強(qiáng)化政府對市場的引導(dǎo)與監(jiān)管，長沙市房地產(chǎn)市場在年末開始出現(xiàn)回暖跡象。2008年全市（含郊縣）完成房地產(chǎn)開發(fā)投資約478億元，與2007年同期相比增長約14%，占全市固定資產(chǎn)投資比例約25%；全年商品房施工面積約4447萬，其中新開工面積約1631萬，竣工面積約687萬，與2007年同期比分別增長約34%、48%、30%。全年全市（含郊縣）實現(xiàn)商品房銷售面積950萬，銷售金額338億元，與2007年同期相比分別減少27%和17%。

2009年以來，長沙市委市政府牢牢抓住國家“保增長、擴(kuò)內(nèi)需”的重大契機(jī)，出臺了一系列刺激商品房銷售的措施，有效地減緩了金融危機(jī)對長沙市房地產(chǎn)業(yè)的沖擊，逐步扭轉(zhuǎn)了房地產(chǎn)投資持續(xù)下滑的局面，房地產(chǎn)投資逐月回升，商品房銷售量價齊升。2009年長沙市（含四縣市）完成房地產(chǎn)開發(fā)投資497.47億元，同比增長5.95%，約占全市固定資產(chǎn)投資的20%。商品房施工面積6168.62萬，其中新開工面積1777.10萬，同比增長45.99%、8.50%；竣工面積1314.71萬，同比增長75.16%。2009年長沙市（含四縣市）累計批準(zhǔn)預(yù)售1456萬，同比減少21%；實現(xiàn)商品房銷售面積1716萬，銷售金額643億元，同比分別增長81%、92%。

2010年一季度，長沙市累計完成房地產(chǎn)投資126億元，同比增長32.18%。各類房屋施工面積4154.96萬平方米，同比增長7.48%，其中新開工面積477.89萬平方米，同比增長43.87%，竣工面積295.32萬平方米，同比增長10.21%，2010年長沙將開展“城中村”改造試點，繼續(xù)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房貨幣補(bǔ)貼，力爭完成棚戶區(qū)拆遷200萬平方米，新建廉租房6000套。

兩型社會和河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)，無疑對長沙房地產(chǎn)業(yè)注入了無限的想象空間，為長沙房地產(chǎn)市場注入新的活力�？梢灶A(yù)見，長沙社會經(jīng)濟(jì)將保持新的繁榮，就業(yè)機(jī)會增多，人居環(huán)境良好，污染得到綜合治理。這將吸引越來越多的外地人來長投資和置業(yè)，從而催生不少的剛性需求。從城市發(fā)展看，隨著城市化、工業(yè)化進(jìn)程加快，城市人口集聚處于加速過程中，對住房的需求是客觀存在；從市場價格看，與周邊城市和全國其他同類城市相比，長沙房市價格相對偏低，有吸引力；從住房現(xiàn)狀看，雖然市民住房狀況近年來有了很大改善，但還有相當(dāng)部分群體沒有得到住房保障，尤其是隨著生活水平的提高，人們改善居住條件的愿望越來越強(qiáng)烈，“小房換大房、舊房換新房”的人越來越多，市場空間仍然很大。因此，未來長沙的房地產(chǎn)市場需求仍然旺盛，價格還會保持在平穩(wěn)增長區(qū)間。

本研究咨詢報告首先介紹了房地產(chǎn)的定義、分類、市場特點等，接著分析了中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展概況、長沙房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展環(huán)境以及長沙房地產(chǎn)業(yè)的運行情況，然后分別介紹了長沙土地市場、住宅市場、別墅市場、商業(yè)地產(chǎn)市場、寫字樓市場、二手房市場的發(fā)展。隨后，報告對長沙房地產(chǎn)市場做了市場營銷分析、投資機(jī)會分析和政策背景分析。最后在前面大量分析、預(yù)測的基礎(chǔ)上，研究了長沙房地產(chǎn)市場今后的發(fā)展與投資策略，為長沙房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場競爭中洞察先機(jī)，根據(jù)市場需求及時調(diào)整經(jīng)營策略，為戰(zhàn)略投資者選擇恰當(dāng)?shù)耐顿Y時機(jī)和公司領(lǐng)導(dǎo)層做戰(zhàn)略規(guī)劃提供了準(zhǔn)確的市場情報信息及科學(xué)的決策依據(jù)，同時對銀行信貸部門也具有極大的參考價值。

目 錄

CONTENTS

 
第一部分 市場分析
第一章 房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)概述 1
第一節(jié) 房地產(chǎn)概念闡釋 1
一、房地產(chǎn)的定義 1
二、房地產(chǎn)的特征 1
三、房地產(chǎn)的自然形態(tài) 1
四、房地產(chǎn)的類別 1
第二節(jié) 房地產(chǎn)行業(yè)概述 3
一、房地產(chǎn)行業(yè)的定義 3
二、房地產(chǎn)行業(yè)的主要領(lǐng)域 3
三、房地產(chǎn)行業(yè)的特點 4
四、房地產(chǎn)行業(yè)的地位 4
第三節(jié) 房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容和特點 6
一、房地產(chǎn)市場分析的層次 6
二、房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容 6
三、房產(chǎn)地市場分析的特點 7
四、提高房地產(chǎn)市場分析有效性的途徑 9

第二章 中國房地產(chǎn)市場發(fā)展分析 10
第一節(jié) 中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展綜述 10
一、改革開放30年中國房地產(chǎn)的發(fā)展概述 10
二、中國房地產(chǎn)行業(yè)的改革發(fā)展 11
三、中國房地產(chǎn)行業(yè)周期化特征 18
四、中國房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤率 21
第二節(jié) 2010年中國房地產(chǎn)市場分析 22
一、國房景氣指數(shù)變動情況 22
二、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 23
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況 27
四、商品房建筑與銷售情況 29
1、土地購置與開發(fā)情況 29
2、商品房施、竣工面積 30
3、全國商品房銷售情況 32
五、全國房地產(chǎn)市場價格變動情況 34
第三節(jié) 2010年中國房地產(chǎn)發(fā)展預(yù)測 36

第三章 長沙房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展環(huán)境分析 40
第一節(jié) 中國房地產(chǎn)周期性波動的取決因素 40
一、中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在經(jīng)濟(jì)周期的事實 40
二、影響房地產(chǎn)周期波動的因素分析 41
第二節(jié) 長沙市宏觀環(huán)境概述 44
一、地理環(huán)境 44
二、行政區(qū)劃 45
三、交通運輸 46
四、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 48
第三節(jié) 長沙市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展 54
一、新中國成立60年長沙經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展成就及啟示 54
二、2007年長沙經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展?fàn)顩r 62
三、2008年長沙經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展?fàn)顩r 74
四、2009年長沙經(jīng)濟(jì)運行狀況及形勢分析 81
五、2010年1-2月長沙市經(jīng)濟(jì)運行簡析 83
第四節(jié) 長沙市城市建設(shè)及規(guī)劃 85
一、改革開放30年長沙城市建設(shè)日新月異 85
二、2008年長沙城市建設(shè)全面加快發(fā)展 87
三、2009年長沙市重點市政規(guī)劃解讀 87
四、2009年長沙城市建設(shè)推出精細(xì)化管理三年行動計劃 106
五、2010年長沙市城市建設(shè)總投資額預(yù)計將達(dá)500億元 107

第四章 長沙房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 113
第一節(jié) 長沙房地產(chǎn)市場的發(fā)展綜述 113
一、長沙房地產(chǎn)市場培育與發(fā)展歷程 113
二、長沙房地產(chǎn)的板塊布局 115
三、長沙房地產(chǎn)市場的發(fā)展特點分析 115
四、長沙保障性住房建設(shè)取得顯著成績 116
第二節(jié) 2007、2008年長沙房地產(chǎn)市場發(fā)展回顧 118
一、2007年長沙市房產(chǎn)市場回顧 118
二、2008年長沙樓市總結(jié) 142
第三節(jié) 2009年長沙房地產(chǎn)市場的發(fā)展分析 150
一、2009年長沙房地產(chǎn)開發(fā)情況通報 150
二、2009年長沙房地產(chǎn)市場的四大亮點 156
三、2009年長沙房地產(chǎn)市場運行分析 158
四、2009年長沙房地產(chǎn)市場的基本特征 169
五、2010年長沙房地產(chǎn)業(yè)的基本判斷 171
第四節(jié) 2010年長沙房地產(chǎn)市場分析 173
一、2010年長沙房地產(chǎn)市場運行概況 173
二、2010年長沙房地產(chǎn)市場運行分析 174
三、2010年長沙房地產(chǎn)市場的基本特征 175
四、2010年長沙樓市銷售排行榜 176
五、2010年長沙新建商品房成交均價 178
第五節(jié) 長沙房地產(chǎn)市場的問題及對策分析 181
一、長沙房地產(chǎn)市場存在的主要問題 181
二、長沙房地產(chǎn)市場運行中應(yīng)注意的問題 183
三、長沙房地產(chǎn)市場的調(diào)控對策 184

第二部分 細(xì)分市場分析
第五章 長沙土地市場 189
第一節(jié) 土地利用機(jī)制與城鎮(zhèn)化發(fā)展分析 189
一、城鎮(zhèn)化的涵義 189
二、約束中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的土地問題 190
三、城鎮(zhèn)化土地問題的解決措施 192
第二節(jié) 2009年長沙土地市場的發(fā)展 195
一、2009年長沙土地成交宗數(shù)及成交金額分析 195
二、2009年長沙土地成交價格分析 196
三、2009年長沙土地成交面積分析 197
四、2009年長沙單宗土地成交規(guī)模分析 199
五、2009年長沙土地綜合容積率、分類容積率分析 200
六、2009年長沙土地交易市場總結(jié) 201
第三節(jié) 2010年長沙土地市場的發(fā)展 203
一、土地市場，升溫遭遇寒流 203
二、2010年前兩月長沙土地供應(yīng)岳麓區(qū)為主 205
三、一季度湖南省商品房地價同比上漲25.04％h 208
四、1450.7萬元畝起拍 長沙將現(xiàn)新單價地王 210
第四節(jié) 節(jié)約集約用地對房地產(chǎn)業(yè)的影響 211
一、國家發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》 211
二、土地閑置成本加大囤地空間縮小 213
三、小地塊的出讓和開發(fā)將成為主流 214
四、強(qiáng)化用地合同管理有利于建立公平的土地拍賣競爭制度 214

第六章 長沙住宅市場 216
第一節(jié) 住宅產(chǎn)業(yè)的相關(guān)概述 216
一、住宅產(chǎn)業(yè)的定義 216
二、住宅產(chǎn)業(yè)的特點 216
三、住宅產(chǎn)業(yè)的分類 220
第二節(jié) 中國住宅市場的發(fā)展 221
一、中國住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀總體概述 221
二、2008年中國住宅市場發(fā)展分析 224
三、2009年中國住宅市場發(fā)展分析 228
四、2010年全國重點城市住宅市場交易分析 232
五、2010年三月底一線城市住宅成交量反彈態(tài)勢強(qiáng)勁 235
六、中國城市住宅郊區(qū)化的問題及對策分析 236
七、2010年全國住宅市場展望 239
第三節(jié) 2009年長沙住宅市場發(fā)展分析 240
一、2009年長沙房地產(chǎn)投資規(guī)模增幅上升 240
二、2009年長沙住宅市場供銷狀況 240
三、2009年長沙中小戶型住宅供應(yīng)增加 245
四、2009年長沙住宅市場價格狀況 246
第四節(jié) 2010年長沙住宅市場的發(fā)展 247
第五節(jié) 長沙市“十一五”住宅發(fā)展規(guī)劃綱要 251
一、基本情況 251
二、編制依據(jù)、指導(dǎo)思想與基本原則 253
三、主要目標(biāo)與基本任務(wù) 254
四、套型結(jié)構(gòu)比例控制與住宅發(fā)展時空布局 257
五、公共住房保障體系規(guī)劃 260
六、規(guī)劃實施的保障機(jī)制與措施 262

第七章 長沙別墅市場 266
第一節(jié) 別墅的相關(guān)概述 266
一、別墅的定義 266
二、別墅的分類 268
三、別墅的設(shè)計要點 269
四、影響別墅品質(zhì)的因素分析 270
第三節(jié) 長沙別墅市場的發(fā)展綜述 272
一、長沙別墅競爭市場現(xiàn)狀 273
二、長沙別墅產(chǎn)品市場現(xiàn)狀 274
三、長沙別墅客戶市場現(xiàn)狀 276
四、長沙別墅價格市場現(xiàn)狀 278
第四節(jié) 2009-2010年長沙別墅市場的發(fā)展 279
一、長沙置業(yè)潮回流央?yún)^(qū)大宅 279
二、長沙豪宅市場現(xiàn)熱銷勢頭 282
三、2009年長沙別墅類綜合競爭力樓盤 283
四、2009年長沙別墅大戰(zhàn)白熱化 289
五、長沙“墅王”低調(diào)亮相，中國別墅呈現(xiàn)“中部力量” 291
六、長沙建成世界首座現(xiàn)代竹結(jié)構(gòu)別墅 能抗8級地震 298
七、2010年長沙豪宅市場熱售有望成常態(tài) 299
第六節(jié) 長沙別墅市場未來趨勢展望 300
一、未來長沙別墅分布格局仍將持續(xù)現(xiàn)狀 300
二、長沙別墅市場：南城別墅率先發(fā)力 302
三、長沙豪宅市場進(jìn)入“細(xì)節(jié)制勝時代” 304
四、長沙平層大宅迅速躥紅 未來要避免產(chǎn)品同質(zhì)化 305

第八章 長沙商業(yè)地產(chǎn)市場 308
第一節(jié) 商業(yè)地產(chǎn)的相關(guān)概述 308
一、商業(yè)地產(chǎn)的定義 308
二、商業(yè)地產(chǎn)的分類 308
三、商業(yè)地產(chǎn)存在的三種模式 310
第二節(jié) 中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀 311
一、2009年中國商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展總體狀況 311
二、金融危機(jī)下中國商業(yè)地產(chǎn)市場呈現(xiàn)的特點 317
三、2010年開發(fā)商扎堆商業(yè)地產(chǎn) 一線城市新增商業(yè)項目面臨井噴 318
四、樓市火爆引外資巨頭關(guān)注 境外商業(yè)地產(chǎn)中國找錢 319
五、世博將引爆長三角商業(yè)地產(chǎn)需求 321
第三節(jié) 長沙商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展綜述 325
一、長沙商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展突飛猛進(jìn) 交通樞紐型將成主流樓主 325
二、長沙商業(yè)地產(chǎn)市場的分布概況 326
三、長沙商業(yè)地產(chǎn)潛力巨大 重點在于商圈細(xì)分 327
四、長沙商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中存在的問題及對策 328
五、對長沙特色商業(yè)街發(fā)展的思考 329
第四節(jié) 2009-2010年長沙商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展 331
一、大馬“雙威”考察長沙商業(yè)地產(chǎn) 331
二、長沙消費全國第八 步入商貿(mào)發(fā)達(dá)城市行列 331
三、長沙市投資商鋪供大于求 炒鋪商機(jī)向周邊擴(kuò)散 333
四、長沙商鋪投資門檻節(jié)節(jié)高升 335
五、2010年七大新商圈打造長沙區(qū)域消費中心 338

第九章 長沙寫字樓市場 340
第一節(jié) 寫字樓的相關(guān)概述 340
一、寫字樓的概念 340
二、寫字樓的特點 342
三、寫字樓的分類 343
第二節(jié) 中國寫字樓市場的發(fā)展綜述 344
一、2009年中國寫字樓市場內(nèi)外失調(diào) 344
二、中國寫字樓市場2010年有望重拾升勢 350
三、中國寫字樓市場發(fā)展呈現(xiàn)不同態(tài)勢 351
四、國家政策對中國寫字樓市場影響分析 353
五、2010年寫字樓市場趨勢與預(yù)測 356
第三節(jié) 長沙寫字樓市場的發(fā)展綜述 358
一、長沙寫字樓市場的發(fā)展歷程 358
二、長沙第一高樓將崛起金融街 高度為228米 359
三、長沙寫字樓穩(wěn)健發(fā)展 集中發(fā)力后的盤整期 359
四、紅星現(xiàn)代商務(wù)中心 長沙寫字樓價值藍(lán)籌 362
五、影響長沙寫字樓銷售價格的主要因素比較分析 364
第四節(jié) 長沙寫字樓市場發(fā)展特征分析 366
一、區(qū)域布局特征 366
二、規(guī)模特征 369
三、套型設(shè)計及消費特征 369
四、硬件配套特征 369
五、軟件服務(wù)特征 370
第五節(jié) 長沙寫字樓發(fā)展中的問題與趨勢分析 370
一、長沙寫字樓市場存在的問題 370
二、長沙寫字樓市場發(fā)展趨勢 372
第六節(jié) 投資寫字樓的風(fēng)險及建議 380
一、投資寫字樓的三大風(fēng)險 380
二、投資寫字樓需注意的問題 380
三、個人投資寫字樓的八個要點 381

第十章 長沙二手房市場 383
第一節(jié) 二手房的相關(guān)概述 383
一、二手房的概念及種類 383
二、二手房專有名詞的概念 383
三、分析二手房升值的特點 384
第二節(jié) 中國二手房市場的發(fā)展綜述 385
一、中國二手房市場的發(fā)展現(xiàn)狀分析 386
三、2009年中國二手房市場發(fā)展分析 388
四、中國二手房市場發(fā)展存在的問題 398
五、中國二手房市場的發(fā)展對策分析 400
第三節(jié) 2009年長沙二手房市場的發(fā)展 402
第四節(jié) 2010年長沙二手房市場發(fā)展分析 404
第五節(jié) 長沙二手房市場未來發(fā)展展望 407
一、未來長沙二手房需求將呈現(xiàn)爆發(fā)式增長 407
二、長沙二手房財政補(bǔ)貼延至2011年底 交易綜合稅調(diào)高 408

第三部分 市場營銷分析
第十一章 長沙房地產(chǎn)市場營銷分析 409
第一節(jié) 中國房地產(chǎn)營銷概況 409
一、中國房地產(chǎn)營銷已進(jìn)入第三輪變革時代 409
二、中國房地產(chǎn)行業(yè)危中有機(jī)的銷售轉(zhuǎn)型之途 410
三、中國房地產(chǎn)營銷存在的問題 412
四、中國房地產(chǎn)營銷的方向及趨勢 415
第二節(jié) 長沙房地產(chǎn)市場的營銷概況 418
一、長沙房地產(chǎn)營銷市場現(xiàn)狀分析 418
二、2009年長沙房地產(chǎn)市場競爭分化引發(fā)營銷變局 420
三、2009年長沙房地產(chǎn)市場營銷動態(tài) 421
第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的綠色營銷分析 424
一．房地產(chǎn)綠色營銷概念 424
二、房地產(chǎn)綠色營銷在中國的發(fā)展與演化 428
三．房地產(chǎn)企業(yè)實施綠色營銷的必要性和可行性 430
四、房地產(chǎn)企業(yè)實施綠色營銷對策探究 432
五、政府對房地產(chǎn)企業(yè)實施綠色營銷的支持 440
第四節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷分析 442
一、房地產(chǎn)企業(yè)開展網(wǎng)絡(luò)營銷的優(yōu)勢 442
二、房地產(chǎn)企業(yè)開展網(wǎng)絡(luò)營銷的問題 444
三、房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)“贏銷”的主要策略 444
四、2009年中國房地產(chǎn)企業(yè)網(wǎng)絡(luò)營銷投入分析 445
第五節(jié) 房地產(chǎn)市場營銷策略探討 456
一、房地產(chǎn)市場營銷價格策略分析 456
二、新形勢下房地產(chǎn)的服務(wù)式營銷 457
三、房地產(chǎn)低成本營銷策略分析 459
四、房地產(chǎn)項目的小眾營銷模式分析 461

第四部分 政策背景及前景預(yù)測
第十二章 長沙房地產(chǎn)行業(yè)政策背景分析 464
第一節(jié) 中國房地產(chǎn)業(yè)的國家政策調(diào)控回顧 464
一、2007年中國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策 464
二、2008年中國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策逐月盤點 464
三、2008年底中國出臺新政策提振房地產(chǎn)市場 480
四、我國房地產(chǎn)“三新政”解讀 481
第二節(jié) 2009-2010年中國房地產(chǎn)業(yè)政策分析 485
一、2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策綜述 485
二、2009年末2010年初中國房地產(chǎn)政策全面轉(zhuǎn)向 488
三、2010年中國房地產(chǎn)相關(guān)政策預(yù)測 494
第四節(jié) 2009-2010年長沙房地產(chǎn)市場的政策環(huán)境 498
一、2009年《長沙市征地補(bǔ)償實施辦法》實施 498
二、2009年長沙房地產(chǎn)市場受政策大力扶持 499
三、2009年《長沙市二手房屋交易資金監(jiān)管辦法》出臺 502
四、2009年4月長沙出臺住房公積金新政 503
五、2010年長沙將“房補(bǔ)”一萬戶 504
六、2010年長沙擬新建廉租房6000套 將完善貨補(bǔ)制度 504
七、2010年長沙房地產(chǎn)市場之政策影響分析 505
第五節(jié) 中國房地產(chǎn)法律法規(guī)介紹 506
一、中華人民共和國土地管理法 506
二、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 522
三、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 532
四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法 538
五、中華人民共和國物權(quán)法 548
六、中華人民共和國建筑法 580
第六節(jié) 長沙房地產(chǎn)行業(yè)政策法規(guī)介紹 592
一、長沙市征地補(bǔ)償實施辦法（2009） 592
二、長沙市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理辦法 596
三、長沙市二手房屋交易資金監(jiān)管辦法（2009） 603
四、長沙市城市住房保障制度實施細(xì)則 608
五、長沙市經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼實施方案（2009） 618
六、長沙市城市廉租住房保障實施方案（2009） 622

第十三章 2010-2015年長沙房地產(chǎn)行業(yè)前景預(yù)測 626
第一節(jié) 2010-2015年中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展前景及趨勢 626
第二節(jié) 2010-2015年長沙房地產(chǎn)市場面臨新的機(jī)遇及挑戰(zhàn) 628
一、供銷結(jié)構(gòu)將逐漸趨于平衡 628
二、安居工程將激活市場剛性需求 629
三、兩型社會和河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)將催生新的活力 629
第三節(jié) 2010-2015年長沙房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景及趨勢 633
一、268億元城建工程預(yù)熱虎年長沙樓市 633
二、2010年長沙樓盤上市量達(dá)300萬平方米 635
三、2010年長沙市房地產(chǎn)市場預(yù)測 639
四、長沙房地產(chǎn)市場展望 643
五、房價2015年迎來拐點 看好長沙地產(chǎn)市場房客地產(chǎn) 644

第五部分 投融資策略
第十四章 房地產(chǎn)行業(yè)融資分析 645
第一節(jié) 中國房地產(chǎn)融資渠道的多元化 645
一、銀行貸款 645
二、上市融資 645
三、房地產(chǎn)債券融資 645
四、夾層融資 646
五、房地產(chǎn)信托 646
六、海外地產(chǎn)基金 646
七、房地產(chǎn)信托投資基金（REITS） 647
八、其他方式 650
第二節(jié) 中國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀 651
一、我國房地產(chǎn)融資市場發(fā)展概況 651
二、我國房地產(chǎn)融資市場的主要特點 652
三、并購貸款成大型房地產(chǎn)企業(yè)融資新興渠道 653
四、我國房地產(chǎn)融資市場發(fā)展趨勢分析 654
第三節(jié) 房地產(chǎn)信托投資基金拓寬融資渠道 656
一、房地產(chǎn)投資信托基金的基本概念與特點 656
二、發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的重要意義 657
三、中國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展概況 658
四、發(fā)展我國REITs運作模式選擇 660
五、中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金面臨的問題及政策建議 661
第四節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)融資能力研究 662
一、內(nèi)源融資能力 663
二、權(quán)益融資能力 663
三、負(fù)債融資能力 666
四、提升房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的對策建議 670
第五節(jié) 房地產(chǎn)融資存在的問題及發(fā)展策略建議 671
一、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的主要問題 671
二、房地產(chǎn)企業(yè)的融資對策 675
三、房地產(chǎn)融資方式創(chuàng)新的思路分析 677
四、房地產(chǎn)融資方式的選擇 679

第十五章 2010-2015年長沙房地產(chǎn)市場投資策略探討 682
第一節(jié) 中國房地產(chǎn)行業(yè)投資現(xiàn)狀 682
一、中國房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP近10% 682
二、2009年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資概況 683
三、2009年房地產(chǎn)投資信托發(fā)展分析 683
四、2010年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資概況 688
五、中國房地產(chǎn)仍是國內(nèi)外投資者追逐重點 690
第二節(jié) 2007-2010年長沙房地產(chǎn)市場的開發(fā)投資現(xiàn)狀 690
一、2007年長沙房地產(chǎn)投資狀況分析 690
二、2008年長沙房地產(chǎn)投資狀況分析 691
三、2009年長沙房地產(chǎn)投資狀況分析 691
四、2010年長沙房地產(chǎn)投資狀況分析 692
第三節(jié) 2010-2015年長沙房地產(chǎn)市場投資機(jī)會及建議 693
一、2010年長沙房地產(chǎn)市場投資機(jī)會 693
二、長沙別墅市場投資潛力看好 697
三、長沙商業(yè)地產(chǎn)潛力巨大 重點在于商圈細(xì)分 697
四、長沙商業(yè)地產(chǎn)市場的投資建議 699
第四節(jié) 2010-2015年房地產(chǎn)投資風(fēng)險分析 700
一、利率風(fēng)險 700
二、購買力風(fēng)險 700
三、資金變現(xiàn)風(fēng)險 700
四、中國房地產(chǎn)投資風(fēng)險的總體狀況及變化趨勢 701

附錄 703
附錄一：長沙市人民政府關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見（2009） 703
附錄二：長沙市《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)誠信系統(tǒng)建設(shè)和管理工作的意見》（2009） 706
附錄三：2009年長沙市住房建設(shè)計劃 708
附錄四：長沙市住房建設(shè)規(guī)劃（2009-2012年） 721

圖表目錄
圖表：2007年11月-2010年2月國房景氣指數(shù)及主要分類指數(shù)走勢 22
圖表：2008年2月-2010年2月累計固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率變動趨勢 23
圖表：2009年2月-2010年2月累計不同用途房地產(chǎn)開發(fā)投資構(gòu)成情況 24
圖表：2008 年2月-2010年2月累計不同用途房地產(chǎn)開發(fā)投資增長率變動趨勢 25
圖表：2009年2月-2010年2月累計不同地區(qū)房地產(chǎn)投資額完成情況 26
圖表：2008年2月-2010年2月累計東、中、西部地區(qū)房地產(chǎn)投資增長率變動趨勢 26
圖表：2009年2月-2010年2月累計全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成情況 28
圖表：2008年2月-2010年2月累計全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成增長率變動趨勢 28
圖表：2008年2月-2010年2月累計全國房地產(chǎn)土地購置與開發(fā)面積及同比增長率變動趨勢 30
圖表：2008年2月-2010年2月累計全國商品房、商品住宅施工面積及同比增長率變動趨勢 31
圖表：2008年2月-2010年2月累計全國商品房、商品住宅竣工面積及同比增長率變動趨勢 31
圖表：2008年2月-2010年2月累計全國商品房、商品住宅銷售面積及同比增長率變動趨勢 33
圖表：2008年2月-2010年2月累計全國商品房、商品住宅銷售額及同比增長率變動趨勢 33
圖表：2007年2月-2010年2月全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)同比變動趨勢 35
圖表：長沙市行政區(qū)劃 46
圖表：2007年產(chǎn)長沙市居民消費價格增長情況 64
圖表：2007年產(chǎn)長沙市主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量增長情況 65
圖表：2007年產(chǎn)長沙市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)增加值 66
圖表：2007年產(chǎn)長沙市主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量 67
圖表：2007年產(chǎn)長沙市規(guī)模工業(yè)主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo) 68
圖表：2007年產(chǎn)長沙市社會消費品零售總額 69
圖表：2007年產(chǎn)長沙市交通運輸情況 70
圖表：2007年末產(chǎn)長沙市金融機(jī)構(gòu)各項存貸款余額（本外幣合計） 71
圖表：2007年末產(chǎn)長沙市金融機(jī)構(gòu)各項存貸款余額（人民幣） 71
圖表：2007年長沙全市及各區(qū)商品房、住宅供應(yīng)及銷售情況表 119
圖表：2007年長沙全市及各區(qū)供銷對比 120
圖表：2007年長沙全市及各區(qū)商品住宅與非住宅成交面積對比 120
圖表：2007年長沙全市及各區(qū)純商品房、住宅供應(yīng)情況 121
圖表：2007年長沙市各季度純商品房、住宅批準(zhǔn)預(yù)售情況柱狀圖 122
圖表：2007年長沙市各月純商品房、住宅批準(zhǔn)預(yù)售情況柱狀圖 122
圖表：2007年長沙全市及各區(qū)純商品房、住宅銷售情況 123
圖表：2007年長沙全市及各季度純商品房、住宅銷售情況柱狀圖 123
圖表：2007年長沙全市及各月純商品房、住宅銷售情況柱狀圖 124
圖表：2007年長沙市期、現(xiàn)房銷售情況 124
圖表：2007年長沙全及各區(qū)純商品房供銷對比 125
圖表：2007年長沙市各月純商品房、住宅供銷比例趨勢 125
圖表：2007年長沙市區(qū)域子市場商品住宅成交價格指數(shù) 126
圖表：2007年長沙市各區(qū)純商品房、住宅均價柱狀圖 126
圖表：2007年長沙市純商品房、住在均價季度走勢圖 127
圖表：2007年長沙市純商品房、住宅單月均價走勢圖 127
圖表：2005年以來長沙市商品住宅成交價格指數(shù)趨勢圖 128
圖表：2007年長沙面積子市場商品住宅成交價格指數(shù) 128
圖表：2007年長沙市區(qū)域子市場商品住宅成交價格指數(shù) 129
圖表：2007年長沙市板塊子市場商品住宅成交價格指數(shù) 129
圖表：2007年長沙市純商品住宅戶型供銷關(guān)系分析表 130
圖表：2007年長沙市純商品住宅戶型銷售價位分析表 131
圖表：2007年長沙市各區(qū)二手房、住宅成交情況柱狀圖 132
圖表：2007年長沙市各季度二手房、住宅成交情況柱狀圖 132
圖表：2007年長沙市各月二手房、住宅成交情況柱狀圖 133
圖表：2007年長沙市各區(qū)二手房、住宅均價柱狀圖 133
圖表：2007年長沙市二手房、住宅均價柱狀圖 134
圖表：2007年長沙市房地產(chǎn)一、二級市場交易量對比 134
圖表：2007年長沙市抵押情況一覽表 135
圖表：2007年長沙市各季度個人住房抵押戶數(shù)、面積、貸款金額堆積柱形圖 136
圖表：2007年長沙市產(chǎn)權(quán)發(fā)證情況一覽表 136
圖表：2007年長望瀏寧商品房、住宅供應(yīng)情況 137
圖表：2007年長望瀏寧商品房、住宅供銷對比 138
圖表：2007年長望瀏寧商品房、住宅銷售金額、均價 138
圖表：2007年長望瀏寧二手房銷售情況 139
圖表：2007年長望瀏寧二手房銷售金額、均價 139
圖表：2007年長望瀏寧房地產(chǎn)抵押情況一覽表 140
圖表：2007年長望瀏寧房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)發(fā)證情況一覽表 140
圖表：2008年長沙市各物業(yè)消化情況對比分析 142
圖表：2008年長沙市各板塊消化情況對比分析 143
圖表：2008年長沙市戶型供應(yīng)配比分析圖 144
圖表：2008年長沙市各物業(yè)消化情況對比分析 145
圖表：2008年1-11月長沙市商品房價格趨勢 147
圖表：2007年12月與2008年12月長沙市各物業(yè)類型價格對比分析 147
圖表：2007年12月與2008年12月長沙市各版塊純商品住宅價格對比分析 148
圖表：2003-2009年長沙市房地產(chǎn)新開工面積與施工面積增長趨勢圖 150
圖表：2003-2009年長沙市商品房新開工面積占施工面積比例圖 150
圖表：2003-2009年長沙市商品房施工面積與竣工面積增長趨勢圖 151
圖表：2003-2009年長沙市商品房施工面積與商品房竣工面積的倍數(shù)比 151
圖表：2009年長沙市全市五區(qū)四縣房地產(chǎn)開發(fā)情況 154
圖表：2009年長沙市全市市內(nèi)五區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)情況 154
圖表：2009年11月長沙市現(xiàn)房純量 155
圖表：2010年1月長沙樓市銷售金額排行榜 177
圖表：2010年1月長沙樓市銷售面積排行榜 177
圖表：2010年1月長沙樓市銷售套數(shù)排行榜 178
圖表：2009年長沙市各區(qū)域土地宗數(shù)及成交金額分析 195
圖表：2009年長沙市各區(qū)域土地宗數(shù)及成交金額分析 195
圖表：2009年長沙市各區(qū)域土地成交價格分析 196
圖表：2009年長沙市各區(qū)域土地成交價格分析 196
圖表：2009年長沙市各區(qū)域土地成交面積分析 197
圖表：2009年長沙市各區(qū)域土地成交面積分析 198
圖表：2009年長沙單宗土地成交規(guī)模分析 199
圖表：2009年長沙市各區(qū)域土地平均土地容積率 200
圖表：2009年長沙市各區(qū)域土地平均土地容積率 200
圖表：2007-2009年長沙市個區(qū)域土地成交價格趨勢分析 201
圖表：2009年1月長沙土地市場掛牌情況 207
圖表：2009年1月長沙土地市場成交情況 207
圖表：2009年2月長沙土地市場掛牌情況 208
圖表：2009年2月長沙土地市場成交情況 208
圖表：長沙市開福區(qū)新河三角洲 210
圖表：2009年長沙住宅市場月度走勢 240
圖表：2009年長沙商品住宅月度供求比 241
圖表：2009年長沙市商品住宅各區(qū)供應(yīng)量 241
圖表：2009年長沙市商品住宅各區(qū)成交情況 241
圖表：2009年各月長沙商品住宅供應(yīng)情況 244
圖表：長沙市各區(qū)商品住宅成交量走勢 244
圖表：長沙市各區(qū)商品住宅成交量走勢 244
圖表：長沙市商品住宅成交均價走勢 246
圖表：2008年11月-2009年11月長沙市商品住宅成交均價走勢圖 247
圖表：2010年1月長沙商品住宅成交量 247
圖表：2010年長沙各區(qū)商品住宅成交面積對比 248
圖表：2010年1月長沙商品住宅市場基本情況 248
圖表：2010年1月長沙商品住宅項目成交量排行 249
圖表：2010年1-2月長沙全市及各縣區(qū)新建商品房、住宅銷售情況 249
圖表：2010年1-2月長沙全市及各縣區(qū)新建商品房、住宅供應(yīng)情況 250
圖表：2010年1-2月長沙全市及各縣區(qū)新建商品房供銷對比 250
圖表：2010年1-2月長沙全市及各縣區(qū)新建商品房、住宅銷售均價、金額 251
圖表：長沙市近期（2006－2007年）住房建設(shè)規(guī)劃指標(biāo)一覽表 265
圖表：中國高端消費群之“馬洛斯”成長圖 272
圖表：2005-2020年長沙市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃 326
圖表：2008年人民幣存貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整統(tǒng)計表 354
圖表：四大城市寫字樓竣工面積各新開工面積柱狀圖 357
圖表：1998-2006年長沙市寫字樓市場容量 368
圖表：2003-2006年長沙市寫字樓成交均價 368
圖表：東塘商圈規(guī)劃圖 376
圖表：省政府板塊寫字樓分布圖 377
圖表：省政府板塊寫字樓分布圖 378
圖表：省政府板塊寫字樓分布圖 379
圖表：2007-2009年主要城市二手房成交量 388
圖表：2009年主要城市二手房成交量同比增長率 389
圖表：2009年主要城市二手房月度成交量走勢圖 390
圖表：2009年主要城市二手房月度成交量同比增幅走勢圖 390
圖表：2007-2009年各大城市二手房市場占有比重 391
圖表：2008-2009年主要城市二手房月度均價走勢圖 391
圖表：2005-2009年12月主要城市二手房均價對比 392
圖表：主要城市2009年12月二手房均價相比07年、08年漲幅 392
圖表：2006-2009年主要城市月度租金水平走勢 393
圖表：北上廣深四城市租金、房價漲幅比較 393
圖表：2006-2009年主要城市二手房租金年回報率對比 394
圖表：2007-2009年北京、上海二手房(存量房)周轉(zhuǎn)率（估值） 395
圖表：2008年底-2009年對房地產(chǎn)市場起決定性的主要政策： 396
圖表：2010年1-2月長沙全市及各區(qū)縣二手房、住宅銷售情況 405
圖表：2010年1-2月長沙全市及各區(qū)縣二手房、住宅銷售均價 406
圖表：2009年Q3中國房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)廣告主TOP20 447
圖表：2009年Q3威海金鳳凰置業(yè)發(fā)展有限公司廣告投放媒體分布 448
圖表：2009年Q3秦皇島榮星房地產(chǎn)發(fā)展有限公司廣告投放媒體分布 449
圖表：2009年Q3江蘇陽光置業(yè)有限公司廣告投放媒體分布 450
圖表：2009年Q3海南魯能城置業(yè)有限公司廣告投放媒體分布 451
圖表：2009年Q3海南海興房地產(chǎn)開發(fā)總公司廣告投放媒體分布 451
圖表：2009年Q3華潤置地北京有限公司廣告投放媒體分布 452
圖表：2009年Q3北京首馳翌達(dá)有限公司廣告投放媒體分布 453
圖表：2009年Q3廈門經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司廣告投放媒體分布 454
圖表：2009年Q3中國中鐵置業(yè)集團(tuán)有限公司廣告投放媒體分布 455
圖表：2009年Q3北京城建東湖灣地產(chǎn)開發(fā)有限公司廣告投放媒體分布 455
圖表：存款準(zhǔn)備金率歷次調(diào)整后的股市表現(xiàn)： 494
圖表：未來可能出臺的相關(guān)政策一覽 495
圖表：2001年來全國商品房銷售面積及房價指數(shù)走勢與政策 496
圖表：部分機(jī)構(gòu)對2010年信貸規(guī)模的預(yù)測 496
圖表：1999年來國內(nèi)物價、房價、股價走勢圖 497
圖表：2010年房地產(chǎn)主要指標(biāo)預(yù)測情況 626
圖表：房地產(chǎn)資金流動過程 662
圖表：部分海外房地產(chǎn)基金投資中國的房地產(chǎn)案例 665
圖表：萬科與外資房地產(chǎn)投資商HI合作方式示意圖 666
圖表;萬科十七英里信托計劃操作示意圖 668
圖表：中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(單位)資金來源 671
圖表：2010年1-2月房地產(chǎn)投資總額及增速情況 688
圖表：2010年1-2月房地產(chǎn)分行業(yè)投資增速情況 689
圖表：2010年1-2月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源金額及增速 689
圖表：2010年1-2月房地產(chǎn)投資主要資金來源增設(shè) 690
圖表：2010年長沙市供應(yīng)量預(yù)測 695
圖表：2010年長沙市成交量預(yù)測 695
圖表：2010年長沙市供求比預(yù)測 696
圖表：2009年長沙市住房建設(shè)計劃指標(biāo)一覽表 718
圖表：2009年長沙市內(nèi)五區(qū)新建廉租住房保障項目分布表 719
圖表：2009年長沙市其它途徑籌集廉租住房保障計劃表 719
圖表：2009年度長沙市經(jīng)濟(jì)適用住房項目分布情況 720

略……

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