住房永遠是最重要的民生話題之一。2010年，國家對房地產(chǎn)市場進行嚴厲的調(diào)控，保障性住房建設也快馬加鞭。展望新的一年，人們期待樓市穩(wěn)定，更多人能買得起、租得起房子，改善住房條件；保障房能建得更多、覆蓋更廣，讓更多人受益。

　　2010年的樓市調(diào)控會對2011年的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么樣的影響？2011年如何進一步改善人民群眾住房條件？記者近日采訪了住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心副主任秦虹。

　　調(diào)控究竟有沒有用

　　更多人買到了房，不可否認調(diào)控取得的客觀效果

　　記者：2010年房地產(chǎn)市場形勢復雜，幾度出現(xiàn)部分城市房價上漲過快的情況。為遏制房價過快上漲，1月、4月和9月末，國家先后3次出臺樓市調(diào)控政策，被稱為“史上最嚴厲”的樓市調(diào)控。2010年11月，70個大中城市房價同比上漲7.7%，主管部門認為調(diào)控取得了一定成效，但許多群眾不這樣看。您如何評價調(diào)控的效果？

　　秦虹：總體而言，2010年的房地產(chǎn)市場波瀾不驚，調(diào)控還是起到了一定效果。

　　首先，在調(diào)控的背景下，開發(fā)投資增幅并不小。前11月共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資4.3萬億元，增速36.5%，非常高，打消了年初人們對樓市調(diào)控可能導致經(jīng)濟二次探底的憂慮。

　　其次，成交量不少。前11月商品房銷售面積達8.2億平方米，增速9.8%。在許多城市實施限購政策，限制一個家庭購買多套房的情況下，銷售量增加，說明有更多家庭買到了房。

　　第三，價格相對漲幅不大，過快上漲的勢頭被遏制了。特別是在一線城市、東部沿海特大城市等，2010年房價漲幅相對來說比較平穩(wěn)，打折促銷的也比較多。如果沒有調(diào)控，2010年房價漲幅絕不是這樣的水平，市場會更不健康，危險更大。

　　人們對調(diào)控不滿意

　　樓市問題積重難返，僅靠短期調(diào)控難以實現(xiàn)大眾期待的效果

　　記者：但從居民的感受看，房價仍然過高，遠遠超過普通人的支付能力，群眾怨言很大?？陀^上，2010年一線城市的房價幾次出現(xiàn)過快上漲的勢頭，比如北京，2010年底又出現(xiàn)一些樓盤排隊搶購的現(xiàn)象，個別開發(fā)商也因此洋洋得意，說“誰不買房誰傻”。人們對調(diào)控的效果感到不滿意，究竟是什么原因造成的？

　　秦虹：大家對調(diào)控不滿意，我想原因是多方面的。

　　今天樓市出現(xiàn)的種種問題，比如房價上漲過快、投資比例過高、違法違規(guī)交易、炒地炒房等，都不是近一兩年形成的，比如2005年就開始出現(xiàn)的供求失衡問題，積累到今天，越來越嚴重。這些多年積累的問題，不可能在政策出臺短短幾個月就得以解決。

　　另一方面，今天房地產(chǎn)市場的問題，不僅僅和房地產(chǎn)自身運行有關，也和外部因素有關。比如流動性過剩，社會資金充裕，而投資渠道有限，大家只好投資房地產(chǎn)；收入差距大，有的人不用貸款也能買得起很多套房子，有的人一套自住的也買不起。這些因素對房價影響很大。不可能在外圍這些問題沒有解決的情況下，僅靠房地產(chǎn)調(diào)控政策就能解決房地產(chǎn)根本性的問題。

　　房改10多年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度特別快，但與此相適應的房地產(chǎn)制度建設卻遠遠沒有跟上。比如與房地產(chǎn)市場發(fā)展相應的稅制體系遲遲無法建立，相關法律法規(guī)不健全等。在這種被動的情況下，政府調(diào)控房地產(chǎn)市場只能靠短期政策。而短期政策往往需要服從國民經(jīng)濟宏觀調(diào)控的決策，保增長的時候就“救市”，防過熱的時候就收緊，容易引起行業(yè)的整體波動。如果長期制度不建立起來，僅靠短期政策來調(diào)控的話，很難實現(xiàn)大家所期待的效果。

　　樓市調(diào)控如何繼續(xù)

　　房產(chǎn)稅試點很關鍵，限購仍有必要

　　記者：住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新最近表示，2011年仍要堅定不移地加強房地產(chǎn)市場調(diào)控。在新的一年里，房地產(chǎn)調(diào)控要繼續(xù)堅持，重點應該放在哪些方面？

　　秦虹：2010年的調(diào)控，最重要的是兩項政策。一是通過嚴厲的執(zhí)行差別化信貸政策，抑制投資投機型需求。二是切實增加市場的有效供應。我認為，這兩項措施非常關鍵，2011年應該堅持。

　　為什么要堅持？首先，現(xiàn)在社會上的資金仍然非常充裕，資金多、沒有出口，2011年這一狀況很可能會延續(xù)。因此，差別化信貸政策必須堅持，阻擋投機資金進入房地產(chǎn)市場。

　　同時，樓市供求失衡的狀況依然存在。只有供應略大于需求的時候，房價才能真正穩(wěn)定，投資者也才會離開這個市場。而且，由于房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，一個相對穩(wěn)定的市場，還需要使整個城市住房總套數(shù)比家庭總數(shù)要大。因此這種供大于求不僅是總量的，而且應該在每個房價上漲過快的區(qū)域都實現(xiàn)供大于求。所以仍然要努力增加有效供應。

　　堅持調(diào)控的同時，更要注重制度建設。尤其是房地產(chǎn)稅，要盡快開展試點。開征房產(chǎn)稅可以起到調(diào)節(jié)社會財富分配，減少房屋空置，穩(wěn)定地方財政收入的作用。我們從無到有建立房產(chǎn)稅制度，盡管難度很大，但盡快開展試點非常關鍵。

　　記者：許多城市采取的限購政策2010年底到期，這種行政手段式的調(diào)控政策一度爭議很大，2011年是否還應該繼續(xù)執(zhí)行？

　　秦虹：2010年的調(diào)控中，受批評最多的就是限購。應當承認，限購肯定是行政手段，但在經(jīng)濟手段效果有限、而房地產(chǎn)市場有異動的情況下，采取必要的行政手段干預是需要的。不僅能起到遏制房價過快上漲的作用，對家庭收入分配也能起到一定調(diào)節(jié)作用。避免有錢人買多套房，越來越富有，而沒錢的人一套房也買不起。我認為，2011年，在房價上漲壓力較大的城市，還有必要繼續(xù)采取限購政策，來彌補現(xiàn)有經(jīng)濟手段不足。

　　新一年房價走向何方

　　流動性、利率、供求決定房價走勢，“不限戶籍”的公租房最值得期待

　　記者：展望2011，房價的走勢仍然是大家最關心的。我們都知道預測房價漲跌很難，請分析2011年哪些因素將影響房價走勢，調(diào)控對房價的影響又有多大？

　　秦虹：從目前宏觀經(jīng)濟形勢看，2011年房價的基本走勢取決于三方面。一是流動性，如果新增貨幣量大，房價進一步上漲的可能性就大。二是實際利率水平，也就是名義利率減去通貨膨脹率。如果今年通貨膨脹率居高不下，實際利率仍然是負利率，房價上漲的壓力也就更大。三看供求關系的調(diào)整。供求矛盾如果能進一步得以緩解，房價就有可能穩(wěn)定甚至下跌。

　　相比這些外部因素，房地產(chǎn)調(diào)控的主要作用是抑制市場的短期波動，對房價的影響是短期的。調(diào)控要取得更好的效果，最關鍵還是在落實。因此，2011年，抓政策的落實將是調(diào)控的一個重要任務。

　　記者：住房問題的另一大方面是保障性住房。2010年保障性安居工程建設規(guī)模創(chuàng)歷史之最，全國各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房開工590萬套。不過，許多人感到保障房還是遙不可及，特別是非戶籍人口，選擇有限。您認為2011年保障房建設還要在哪些重點方面加碼？

　　秦虹：2010年的保障房建設，無論建設量還是中央投資都是史無前例的，達到了預期目標。但是，在高房價的情況下，現(xiàn)在的保障房建設量盡管比過去大，總體還是不足。特別是對夾心層、新就業(yè)人員和外來務工人員的保障力度還遠遠不夠。今后應該著重努力解決這些群體的住房保障問題。

　　當前，各地基本上已經(jīng)通過廉租房，對低保的住房困難家庭實現(xiàn)了“應保盡?！?。可以預見，公共租賃房將成為主要的保障形式。公共租賃房最大的特點是戶籍開放，可以加快解決低收入和中等偏下收入群體、新就業(yè)職工和外來務工人員住房問題。在整個“十二五”時期，大力發(fā)展公共租賃房將成為住房保障的重點。

　　我想，對普通居民而言，無論是租、買，還是通過政府保障，都想盡快住上稱心如意的房子，改善住房條件。2011年，房地產(chǎn)調(diào)控還會繼續(xù)，這有利于年輕人合理安排購房計劃，不必太擔心房價上漲比存錢快。保障房力度會進一步加大，會有更多原本不能享受住房保障的群體住上保障房，讓更多百姓的安居夢想變成現(xiàn)實。