寫字樓市場的興旺與冷清，可以從側(cè)面反映一個城市一段時間內(nèi)經(jīng)濟發(fā)展的波動。5年前，武漢寫字樓市場還是比較沉寂。如今，武漢的寫字樓租賃前所未有地火爆，寫字樓開發(fā)，已跟不上城市經(jīng)濟發(fā)展的速度，出現(xiàn)“供不應(yīng)求”的現(xiàn)狀。2010年至2015年，武漢寫字樓市場發(fā)展將進入“快車道”。

    2010年，政府共出臺了2次樓市調(diào)控政策來打壓一路高走的住宅市場。2次調(diào)控在調(diào)控商品住宅市場的同時，帶來了商業(yè)地產(chǎn)的崛起。2010年是商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的一年。

    自4月中旬“國十條”出臺以來，傳統(tǒng)以開發(fā)住宅為主的大型地產(chǎn)商——萬科、恒大、保利、首開等房企紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)。在調(diào)控影響下，城市住宅開發(fā)的限制會越來越多，利潤率也將逐步走低，而商業(yè)地產(chǎn)在新一輪城市化進程中的發(fā)展機遇則與日俱增。10月份第二次調(diào)控之后，武漢商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)了量價齊升的良好勢頭。

    中研普華行業(yè)專家吳浩表示，隨著“中部崛起”、“8+1城市經(jīng)濟圈”試驗區(qū)、東湖高新全國第二個自主創(chuàng)新示范區(qū)、中國高鐵交通樞紐“重鎮(zhèn)”等利好消息對武漢經(jīng)濟發(fā)展的推動作用的逐漸顯現(xiàn)；隨著武漢經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，交通網(wǎng)絡(luò)逐漸完善，中部中心城市地位得到確認等利好影響；很多國內(nèi)外優(yōu)質(zhì)企業(yè)開始把武漢作為整個華中區(qū)域的中心，在這里設(shè)置辦公室或進行擴租。

    近年來，武漢甲級寫字樓的需求量年增長都在20%以上。其中，新世界國貿(mào)大廈、瑞通廣場等熱門甲級寫字樓，不少企業(yè)排隊很長時間也難進入。今年有近百家國際知名企業(yè)、機構(gòu)紛至沓來，如新華人壽保險公司租用泰合廣場附樓5000平方米作為辦公場所；四大會計事務(wù)所之一德勤、鉆石小鳥等也紛紛成立武漢分公司。

    中研普華行業(yè)專家吳浩表示，一方面是需求持續(xù)旺盛，一方面卻是有效供應(yīng)不足。截至2010年第3季度，武漢已經(jīng)連續(xù)3年無新項目交付使用，武漢市甲級寫字樓總存量仍然保持59.56萬平方米。截至2010年第3季度，武漢甲級寫字樓空置率由2009年末的10.7%下降至1.5%。其中50%的寫字樓已經(jīng)滿租。

    與此同時，寫字樓的租金也隨著需求的旺盛而水漲船高，2010年3季度武漢甲級寫字樓平均租金環(huán)比漲幅1.7%，上漲至每月每平方米60.4元。預(yù)計至2010年底，武漢甲級寫字樓整體空置率將進一步下滑至1%以下，整體租金水平將上升至每月每平方米61元。

    中研普華行業(yè)專家吳浩表示，2010年11月，武漢商業(yè)地產(chǎn)市場有69.23%的商業(yè)項目漲價，售價漲幅最高達30.91%，其中郊區(qū)波動項目最多，且呈全面上漲的趨勢，升值潛力盡顯。抽樣調(diào)查的71個在售在租活躍商鋪寫字樓中，共有13個項目價格發(fā)生變動，其中9個項目價格上漲，占變價項目總數(shù)的69.23%，最高漲幅為30.91%；4個項目價格下跌，占變價項目總數(shù)的30.77%，最大跌幅僅為3.85%。13個項目價格變動的商鋪寫字樓中，單價上漲最多的是湘隆時代商業(yè)中心，價格從11月初的22000元/平上漲至11月底的28800元/平，單價上漲高達6800元；而單價下降最高的則是世茂錦繡長江商鋪，價格由11月初的26000元/平降為25000元/平，幅度為1000元/平。

    2010年，江漢區(qū)稅收有望突破76億，其中80%都是寫字樓、商務(wù)樓貢獻的。目前江漢區(qū)有寫字樓、商務(wù)樓103棟，但仍供不應(yīng)求。江漢區(qū)正在建的有葛洲壩國際廣場、武漢中心、漢江國際、中華城、世紀廣場等16棟寫字樓，而修建長達10年的民生銀行大廈也將正式啟動。還在籌劃修建PE私募基金產(chǎn)業(yè)大樓，把PE私募企業(yè)集中到金融街來。
   
    中研普華行業(yè)專家吳浩表示，伴隨寫字樓市場需求日益旺盛，租金不斷上漲，開發(fā)商開始加大投入建設(shè)高端寫字樓。在漢口，位于建設(shè)大道的廣發(fā)銀行大廈和浙商大廈已經(jīng)動工，永清街的瑞安武漢天地商務(wù)群正在建設(shè)。在武昌，濱江商務(wù)區(qū)的武漢萬達中心、長江之心，東湖CBD區(qū)域的萬達廣場、1818中心、海山金谷、中南的保利文化廣場、光谷的新世界中心等綜合體項目，均處于在建或待建狀態(tài)，高檔寫字樓物業(yè)體量可觀。

    不管是開發(fā)項目的增多還是租金的上漲，都預(yù)示著武漢寫字樓市場正在進入良好的發(fā)展勢頭中。預(yù)計在2013年左右，武漢寫字樓會有一個上市高峰期。屆時，供需將達到一定比例平衡。武漢作為二線城市，回顧寫字樓的發(fā)展歷程，目前正處于一個由慢轉(zhuǎn)快的加速時期。從最初簡單的辦公場所，到商住一體寫字樓，再到普通型商務(wù)寫字樓、綜合型商務(wù)寫字樓，直至甲級寫字樓，逐步走向高端化。

    中研普華行業(yè)專家吳浩表示，目前武漢市大大小小的寫字樓已有數(shù)百棟，其中甲級寫字樓主要有10棟，從區(qū)域上基本形成了“三圈”：建設(shè)大道沿線圈、武廣周邊圈、中南區(qū)域圈。從數(shù)量上看，建設(shè)大道占了60%，武廣區(qū)域差不多有28%，剩下的12%在中南區(qū)域。

    漢口一直是武漢寫字樓的主要誕生區(qū)域，武漢近90%的甲級寫字樓分布在漢口。以泰合廣場、世貿(mào)大廈、武漢廣場、招銀大廈、建銀大廈、新世界國貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場等高檔寫字樓為代表，其中建設(shè)大道又被稱之金融一條街，全部為高檔寫字樓及各家銀行大廈，跨國公司駐漢機構(gòu)、合資企業(yè)等幾乎全集中于此。

    武昌寫字樓則主要分布在徐東路至中南路沿線、光谷區(qū)域。鴻源國際大廈、凱旋門廣場、中立名居商務(wù)樓、東沙大廈、龍源大廈、世紀廣場、經(jīng)濟花園、中南大廈等中高檔寫字樓呈一字型排開，平均入住率在95%左右。

    中研普華行業(yè)專家吳浩表示，依托大量高新技術(shù)企業(yè)，光谷寫字樓需求與供應(yīng)也十分旺盛。藍域國際、光谷總部基地、高科大廈、慧谷時空、華樂商務(wù)大廈、華工科技大廈、湖北信息產(chǎn)業(yè)大廈、櫻花大廈等寫字樓有力地推進了光谷商務(wù)區(qū)的發(fā)展。