在銀監(jiān)會(huì)關(guān)于信托公司的凈資本管理辦法出臺(tái)后，在業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型和監(jiān)管合規(guī)的壓力下，信托公司紛紛選擇集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，將寶貴的凈資本投向高收益的主動(dòng)管理類業(yè)務(wù)。

　　房地產(chǎn)信托發(fā)行量收益率齊升

　　樓市第二輪調(diào)控啟動(dòng)后，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品儼然成了房企融資最后的一根救命稻草?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，集合類房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)行量和收益率近日齊升，近2個(gè)月發(fā)行規(guī)模已經(jīng)趕上去年全年水平，產(chǎn)品收益也從此前的6%漲至最高25%。

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月房地產(chǎn)信托的發(fā)行規(guī)模已超過(guò)1047億，其中8月發(fā)行規(guī)模為221億元，發(fā)行數(shù)量為50個(gè)。

　　據(jù)用益信托統(tǒng)計(jì)顯示，2010年7月、8月我國(guó)房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模共計(jì)433億元，和2009全年的發(fā)行規(guī)模449億元相當(dāng)。

　　此外，今年上半年，房地產(chǎn)信托在全體信托項(xiàng)目占比接近50%。今年8月，這一比例更是高達(dá)56%。相比之下，此前7年間，房地產(chǎn)項(xiàng)目在整體投資中的占比始終維持在30%的水平。

　　從產(chǎn)品收益看，7月后發(fā)行的集合類信托產(chǎn)品年化收益普遍位于8%以上，有的高達(dá)15%、17.5%和20%，最高甚至達(dá)到25%。相比之下，今年上半年收益率在9%至12%已屬罕見(jiàn)。

　　從產(chǎn)品說(shuō)明書(shū)看，上述產(chǎn)品主要針對(duì)機(jī)構(gòu)投資者，認(rèn)購(gòu)起點(diǎn)從30萬(wàn)到300萬(wàn)不等，參與較為活躍的包括平安信托和杭州工商信托兩家公司。

　　華融信托上述負(fù)責(zé)人稱，在今年的信貸環(huán)境下，房企從銀行融資有難度，樓市新政又使得房企很難靠自身項(xiàng)目銷售緩解資金壓力，盡管近期樓市出現(xiàn)短暫的回暖，但宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，房企的資金壓力依然較大。

　　據(jù)調(diào)查，房企銀行融資的成本由利息和財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)組成，利率一般按基準(zhǔn)利率上浮20%至30%，部分商業(yè)銀行則以顧問(wèn)費(fèi)取代利率上浮。

　　華融信托深圳分公司某負(fù)責(zé)人認(rèn)為，銀行給房企發(fā)放貸款都是以開(kāi)發(fā)貸為主，要求有項(xiàng)目作支撐，需四證齊全，且對(duì)資金用途有嚴(yán)格限制，而信托資金使用相對(duì)靈活，這些優(yōu)勢(shì)都是銀行貸款不具備的。

　　不過(guò)，相比之下，房企的信托融資成本普遍高于從銀行借款。其中，大型開(kāi)發(fā)商融資成本每年約為11%至12%，中小型開(kāi)發(fā)商為15%至20%。“除此以外，按照募集資金的規(guī)模，信托公司還要收取1%至3%的管理費(fèi)，最高為5%。”

　　“雖然信托融資成本高，但是從雙方接洽到產(chǎn)品發(fā)行和募集成功，全過(guò)程不過(guò)2至3個(gè)月，和房企銀行融資的時(shí)間成本相當(dāng)。”上述人士表示。