行業(yè)近況:我們近期調(diào)研了合肥、武漢、長沙三個中部地區(qū)城市的房地產(chǎn)市場,走訪了當(dāng)?shù)卣块T、主要開發(fā)商及其重點項目。調(diào)研顯示,中部地區(qū)城市整體而言市場相對較為健康,以本地自住及基本改善型的剛性需求為主,房價當(dāng)前較為合理,中長期而言在中部經(jīng)濟(jì)崛起、舊城改造、城市化進(jìn)程加速等因素推動下仍然看漲。5-7月銷售量下滑主要是受本輪政策調(diào)控“外溢效應(yīng)”影響,隨著剛需群體觀望情緒的逐步消除,市場已現(xiàn)回暖跡象,但我們認(rèn)為需求短期內(nèi)不會激增,同時供應(yīng)量將有明顯放大,多數(shù)開發(fā)商會執(zhí)行“加緊出貨”的銷售策略,因此市場本輪底部調(diào)整期將持續(xù)比較長的時間,房價大幅度上漲的可能性很小。調(diào)研的三個城市中,武漢市場增長潛力最大。
　　
　　評論:結(jié)合此次調(diào)研,我們對地產(chǎn)行業(yè)近期觀點如下:行業(yè)調(diào)整期較長,價格難現(xiàn)大幅增長:目前市場總體狀況好于我們之前預(yù)期,未來供應(yīng)量將有放大趨勢,而銷售增速在不斷放緩,整體趨勢在向供求平衡發(fā)展,我們認(rèn)為需求短期內(nèi)不會大幅激增,隨著下半年推盤量的加大,價格難以出現(xiàn)快速上漲。
　　
　　二/三線城市房地產(chǎn)市場較為健康,未來上升趨勢明顯:本次調(diào)研中,受訪者均表達(dá)了剛需占據(jù)市場主體、房價相對而言不高、城市經(jīng)濟(jì)未來增長勢頭強勁(包括后發(fā)優(yōu)勢)、舊城改造等拆遷需求量大、城市化水平處于快速提升階段等基本判斷,特別是政府主管部門。我們認(rèn)為目前二/三線城市房地產(chǎn)市場整體上比較健康,未來上升趨勢明顯,中部城市機會較多。
　　
　　二/三線城市政策壓力相對不大,地方政府出臺嚴(yán)厲調(diào)控措施的可能性很小:本輪政策主要針對房價上漲過快的一線城市,矛頭指向投資性需求,從市場反饋的結(jié)果來看,以剛需為主的二/三線城市受影響的程度較小,此前政策“外溢效應(yīng)”對交易量的負(fù)面影響也正隨著剛需人群觀望期的結(jié)束而逐步減輕,加之地方政府對市場較為積極和樂觀的態(tài)度,我們認(rèn)為二/三城市政策壓力比較小,地方政府不會出臺嚴(yán)厲的調(diào)控措施。
　　
　　龍頭公司在二/三線城市更受認(rèn)可:調(diào)研顯示,萬科、保利、金地等全國性龍頭地產(chǎn)公司的項目銷售情況明顯好于周邊競爭性項目;此外,福星作為地區(qū)性龍頭公司在武漢市場的被認(rèn)可度也非常高,開發(fā)、銷售均表現(xiàn)良好,驗證了我們看好全國性和地區(qū)性龍頭地產(chǎn)公司的判斷。
　　
　　公司層面普遍謹(jǐn)慎:從調(diào)研反饋的情況來看,雖然市場已有回暖表現(xiàn),但開發(fā)商目前仍普遍謹(jǐn)慎,主要擔(dān)心不在于政策而在于近期將出現(xiàn)的供給高峰,因此多數(shù)開發(fā)商都不同程度地表達(dá)了“加緊出貨”的市場策略,即平價推盤或微幅漲價推盤,以取得銷售優(yōu)勢。
　　
　　估值與建議:按照目前的新開工趨勢,供給將不斷的釋放,而需求不會出現(xiàn)明顯的回暖,我們認(rèn)為房價大幅度上漲的可能性很小,未來政策將保持平穩(wěn),近期地產(chǎn)股在再次出臺地產(chǎn)調(diào)控政策預(yù)期下出現(xiàn)了明顯調(diào)整,我們認(rèn)為已經(jīng)過度反應(yīng),企業(yè)良好的銷售和政策的明朗有望帶來未來股價的上升,建議投資者樂觀看待地產(chǎn)股,重點配置具有良好銷售資源的龍頭地產(chǎn)公司,仍以“招保萬金”為主,另外一些區(qū)域地產(chǎn)龍頭企業(yè)也是好的選擇,如北京的首開、冠城,杭州的濱江,珠海的華發(fā),武漢的福星等。