囤地成為制約房地產(chǎn)發(fā)展的頑疾

　　“囤地”并非是房地產(chǎn)業(yè)面臨的新問題，但卻日益成為制約我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的頑疾。

　　從表象上看，“囤地”似乎是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)攫取暴利的“手段”，各地都爆出幾年前的“地王”依然閑置的情況，置國土資源部相關(guān)法規(guī)于不顧。有數(shù)據(jù)顯示，1998～2008年間，全國范圍內(nèi)用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地購置面積達(dá)到31.3億平方米，而截至2008年年底，全國土地開發(fā)量僅為19.4億平方米，占購置總量的62%，仍有近40%的土地滯壓于發(fā)展商手中。

　　土地購置面積和土地開發(fā)面積之間的差額可謂巨大，一方面說明開發(fā)商確實(shí)有“囤地”現(xiàn)象，10年間閑置土地比例接近40%；另一方面，國土資源部關(guān)于治理“囤地”的相關(guān)政策得不到施行，很少有企業(yè)會(huì)因?yàn)橥恋亻e置一年繳納20%的閑置費(fèi)，更少有閑置兩年土地被無償收回的案例。

　　當(dāng)前巨量土地閑置與開發(fā)企業(yè)總體感覺土地供應(yīng)不足已經(jīng)形成了鮮明的對比，形成這個(gè)矛盾大概有三方面的原因。一是相當(dāng)大部分閑置土地在國有企業(yè)手中，這些土地并非都是通過“招拍掛”方式所得，有很多歷史遺留問題。二是很多閑置土地并非凈地，由于政府拆遷未完成等造成后續(xù)開發(fā)無法進(jìn)行，這屬于“被囤地”。三是結(jié)構(gòu)問題，大開發(fā)商如央企和上市房企，由于資金實(shí)力雄厚，在土地市場上明顯占有優(yōu)勢，能夠保持一定的土地儲(chǔ)備量，也就是媒體比較關(guān)注的“囤地”。從這個(gè)角度看，恐怕單純指責(zé)開發(fā)商“囤地”攫取暴利還不充分，必須要考慮政府土地出讓節(jié)奏、國有企業(yè)土地閑置等其他問題。

　　由于我國人多地少的國情，再加上近年來城市化的快速推進(jìn)，土地市場總體表現(xiàn)為供不應(yīng)求的狀態(tài)。但這種供不應(yīng)求卻又是相對的，東部和西部、一線城市和二三線城市土地市場的供求關(guān)系是不同的。土地財(cái)政模式下，地價(jià)越高，地方政府的獲益越大。在這一激勵(lì)機(jī)制下，地方政府利用對土地一級市場的天然壟斷，通過控制土地供應(yīng)來調(diào)控市場。各地成立的土地儲(chǔ)備中心實(shí)際上就是一個(gè)巨大的土地囤積中心，在這個(gè)市場上，不但有企業(yè)或主動(dòng)、或被動(dòng)地“囤地”，政府的“囤地”行為也不能忽視。

　　在目前體制下，政府對土地一級市場壟斷的情況不會(huì)改變，但這并不是說土地市場的頑疾就無藥可救。打通土地市場的流通渠道是治療頑疾的可行之路。首先，削弱土地出讓與地方財(cái)政之間的激勵(lì)關(guān)系。通過稅制改革平衡地方政府事權(quán)和財(cái)權(quán)的對應(yīng)關(guān)系，不再逼迫地方政府通過賣地來解決資金困局。

　　其次，激活國有企業(yè)閑置土地的流通與轉(zhuǎn)讓。政府應(yīng)對國有企業(yè)自有土地的規(guī)模和使用狀況進(jìn)行專項(xiàng)調(diào)研，確定閑置規(guī)模后，出臺(tái)相關(guān)的激勵(lì)措施，如在國有土地“招拍掛”之外允許國企將自有土地進(jìn)行協(xié)議轉(zhuǎn)讓，獲取收益。這種政策可以設(shè)定期限，使得這部分閑置土地快速流通，進(jìn)入實(shí)際市場。

　　再次，建立土地二級市場。我國有比較完整的一級土地市場，但二級市場并不健全，土地轉(zhuǎn)讓只能通過項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行，不利于閑置土地的快速流通。應(yīng)盡快建立國有土地使用權(quán)交易市場，可以有效打破政府對土地出讓的絕對壟斷性。開發(fā)商不但能從政府手中拿到土地使用權(quán)，在公開市場上，也能獲得其他企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。這種市場機(jī)制確立后，將有利于土地市場的穩(wěn)定，“囤地”現(xiàn)象也將獲得有效制約。

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