“3月份上海二手住宅成交25068套，比2月份的成交量增長(zhǎng)了74%。這創(chuàng)下了4年以來(lái)單月成交量的新高�！鄙虾Ｅ_(tái)慶房產(chǎn)副總經(jīng)理陳史翎說(shuō)，在成交量攀升的時(shí)候，價(jià)格卻相對(duì)平衡。

　　“短期內(nèi)成交量下行的壓力不大了，但具體走勢(shì)如何還要看接下來(lái)的4、5月份。如果能繼續(xù)保持這樣的態(tài)勢(shì)，普通住宅成交價(jià)格也許會(huì)有一個(gè)反彈。”高力國(guó)際董事李慶賢指出，經(jīng)濟(jì)趨于穩(wěn)定，使長(zhǎng)期累積的剛性需求在2、3月份釋放。市中心區(qū)域本來(lái)已經(jīng)沒(méi)有新樓盤供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商又抓住小陽(yáng)春行情提價(jià)，一些購(gòu)房者放棄選擇新樓盤，單價(jià)更低的二手房成交量因此創(chuàng)出新高。

  　值得注意的是，在中小戶型住宅保持平衡的同時(shí)，高檔公寓和別墅的成交量和價(jià)格卻出現(xiàn)了小幅度的攀升，部分投資性需求在回暖行情的帶動(dòng)下開(kāi)始入市。

　　多為滿足自住需求

　　手里有30多萬(wàn)存款的王安妮（化名）目前正為是否再買一套房子而猶豫不決。她在2007年從銀行貸款購(gòu)買了一套近100平方米的房子，每月的還款壓力并不大。目前的想法是，用手中的30萬(wàn)存款作為首付，再投資購(gòu)買一套房子。

　　王安妮告訴記者，她現(xiàn)在居住的小區(qū)周邊有一些老式公房在出售，市價(jià)為1.3萬(wàn)元/平方米左右。雖然房子比較舊，但出租率比較高。

　　讓王安妮擔(dān)心的是，購(gòu)買了一套40平方米左右的小戶型，單純靠出租能否獲利，如果未來(lái)兩年投資的第二套房?jī)r(jià)格沒(méi)有大規(guī)模上漲，自己實(shí)際上就是投資虧損了。

　　記者在采訪中了解到，類似于王安妮這樣猶豫是否購(gòu)買第二套房的投資者不在少數(shù)，但成交并不多。美聯(lián)物業(yè)虹口區(qū)域經(jīng)理高一定告訴記者，雖然有投資者前來(lái)詢問(wèn)價(jià)格，但多數(shù)成交的住房主要是用來(lái)滿足自住需求�！翱們r(jià)低、戶型小、小區(qū)周邊配套完善的房子尤其受歡迎。”

　　上海中原物業(yè)的數(shù)據(jù)顯示，3月份80萬(wàn)以下、80萬(wàn)-120萬(wàn)、120萬(wàn)-200萬(wàn)、200萬(wàn)以上的二手住宅成交分別占比30.5%、25.5%、27.5%、16.5%。“據(jù)我們了解，自住需求占了多數(shù)。這從成交結(jié)構(gòu)上就能直接看出來(lái)。”中原地產(chǎn)咨詢研究部經(jīng)理馬冀表示，120萬(wàn)以內(nèi)房產(chǎn)占總成交量的55％，買這個(gè)價(jià)位房子的客戶基本認(rèn)為房?jī)r(jià)還有繼續(xù)下跌的空間。

　　“投資是需要一點(diǎn)瘋狂的，二手房?jī)r(jià)格的相對(duì)平衡說(shuō)明買賣雙方都相對(duì)理性�！标愂肤嵴J(rèn)為，價(jià)格的相對(duì)平衡也印證了現(xiàn)在購(gòu)買二手房的客戶多數(shù)是為了滿足自住需求。

　　二手房?jī)r(jià)格相對(duì)平穩(wěn)

　　“二手房的成交量雖然放大，但價(jià)格卻保持了平衡的態(tài)勢(shì)，并沒(méi)有出現(xiàn)大幅上漲。”李慶賢認(rèn)為，二手房成交量創(chuàng)出的新高反映了上海住房的剛性需求，但在總體上價(jià)格仍有一定的下行空間。

　　數(shù)據(jù)顯示，3月份上海二手房成交套數(shù)環(huán)比上漲了84.2%，成交價(jià)格為12557元/平方米，環(huán)比下跌了8.5%左右。

　　“從銷售情況來(lái)看，現(xiàn)在開(kāi)始購(gòu)房的人絕大部分是為了滿足自住需求，如果價(jià)格高出預(yù)期，這部分購(gòu)房者通常會(huì)放棄購(gòu)買，轉(zhuǎn)而選擇價(jià)格更實(shí)惠的房子�！备咭欢ㄖ赋觥�

　　以總價(jià)80萬(wàn)元左右的老式公房是上海中低檔二手房為例，3月價(jià)格也基本保持穩(wěn)定，沒(méi)有出現(xiàn)調(diào)價(jià)的情況。

　　在中低檔樓盤價(jià)格保持穩(wěn)定的同時(shí)，中高檔二手房的價(jià)格卻有所上升。陳史翎告訴記者，少量的投資者已經(jīng)抄底中高檔樓盤。浦東新區(qū)三林板塊、北蔡板塊、靜安區(qū)北部、長(zhǎng)寧區(qū)古北板塊樓盤的漲幅在10%左右。中高檔二手房成交較為集中的浦東、徐匯、靜安、長(zhǎng)寧四區(qū)，3月成交量環(huán)比2月增長(zhǎng)幅度依次為161.4%、152.2%、125.0%、90.7%。

　　李慶賢分析，在房產(chǎn)價(jià)格相對(duì)平衡的情況下，投資者沒(méi)有太多的機(jī)會(huì)。但一些新樓盤漲價(jià)后，其周邊的二手房?jī)r(jià)顯得更低，也有小部分的客戶看中了這個(gè)機(jī)會(huì)進(jìn)行二手房投資。

　　政府積極的經(jīng)濟(jì)刺激方案、股市的回暖都使購(gòu)房者的信心有所恢復(fù)。一些投資者判斷未來(lái)樓市將逐漸反轉(zhuǎn)，因此選擇投資性價(jià)比不錯(cuò)的高檔二手房�！斑@種狀態(tài)能持續(xù)多久？在局勢(shì)還不明朗之前，投資者還需謹(jǐn)慎對(duì)待�！标愂肤嶂赋�。

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